原標題：蘇州首輪集中供地落幕：28宗宅地得424億，樓面價緣何走低？

6月2日，蘇州首輪集中供地落下帷幕。經過三天鏖戰，32宗地塊均順利出讓。其中，28宗涉宅地塊共計224公頃，共計攬金424億元。

儘管吸引了近百家房企參拍，但蘇州把土地溢價率、地價都“穩”住了。據貝殼研究院統計，蘇州此次集中供地，28宗涉宅地塊成交溢價率7.2%，較2020年全年成交溢價率下滑1.9個百分點。

縱觀近期包括蘇州在內的多城集中土拍，業內人士認爲，當前供地大方向已經很明確，即控地價之後還要控未來的房價，這對開發商而言是個較大的考驗，而且城市格局及城市內部的分化也不可避免。

28宗涉宅地塊以424億元成交

5月31日-6月2日三天時間內，蘇州首批集中供地出讓28宗涉宅地塊，其中安置房用地3宗，綜合用地（含住宅）11宗，純住宅用地14宗（含1宗要求全部自持的宅地），共計224公頃，住宅用地供應計劃完成率達到36.4%，共攬金424億元。

整體來看，蘇州土地市場熱度依舊，涉宅地塊基本超中止價溢價成交，部分底價成交地塊均爲定向出讓地塊。而就具體地塊而言，克而瑞蘇常區域總經理戈文問指出，姑蘇區兩宗地塊（16號和17號地塊）、吳中城南20號地塊、胥口19號地塊、科技城33號地塊、園區奧體地塊是此次土拍的熱門地塊，競拍過程頗爲激烈。而吳中太湖新城22、24號地塊，滸墅關34、35號地塊，以及吳江2、4、7號等幾宗地塊，均爲定向出讓，因此都以底價成交，並無多家房企參與報價。

貝殼研究院高級分析師潘浩分析指出，28宗涉宅地塊成交住宅用地規劃建築面積445萬平方米，相當於2020年全年成交住宅用地規劃建築面積的59.0%；成交金額達424億元，相當於2020年全年住宅用地成交金額的43.2%。

這28宗涉宅地塊中，成交樓面均價爲9523元/平方米，較2020年全年成交樓面價下滑26.9%。對此，潘浩分析稱，主要原因在於3宗吳江區安置房地塊拉低整體成交樓面價。刨除限定的自持面積、配建面積後，28宗涉宅地塊的可售部分成交樓面價爲11966元/平方米。

此外，從區域來看，姑蘇區爲此次土拍中成交樓面價增幅最高的區域，同比增長37.4%，主要原因在於，蘇州市區住宅用地稀缺，帶動樓面價增幅回升。與之相反的是，吳江區成交樓面價降幅最大，同比下降51.3%，主要原因在於，安置房用地安排較多，帶動整體樓面價降幅擴大。

土拍規則使溢價率得到有效控制

值得一提的是，儘管吸引了近百家房企參拍，但相比此前杭州、南京、寧波等城市的集中土拍來看，此次蘇州把土地溢價率、地價都“穩”住了。

在業內看來，其一大原因在於，蘇州本次集中供地，競買規則依舊實行“一次報價”制度，即土地競價超過一定價格的，網上競價中止，轉爲“一次報價”，按最接近所有報價平均價的原則確定競得人。

“從土拍結果看，28宗涉宅地塊中，12宗底價成交，14宗觸頂進入一次性報價階段，2宗溢價成交。而在14宗進入一次性報價的地塊中，8宗成交金額超過一次性報價區間範圍平均值0.1%-0.5%，4宗成交金額低於一次性報價區間範圍平均值0.1%-0.5%，2宗成交金額低於一次性報價區間範圍平均值0.5%以上。”潘浩稱，總體來說，14宗一次性報價地塊的成交金額，合計低於其一次性報價區間範圍平均值0.1%，成交金額控制在合理區間。

與此同時，蘇州此次土拍規則使溢價率得到有效控制。“28宗涉宅地塊成交溢價率7.2%，整體溢價率較2020年全年成交溢價率下滑1.9個百分點。”潘浩如是稱。

“蘇州本次集中供地，有效將溢價率控制在15%以內，所有涉宅用地也沒有要求現房銷售，地塊起拍樓面價基本保持平穩態勢，在相對合理範圍內，給房企後期開發留有較爲穩定的收益預期。”中指研究院蘇州公司分析師金珂表示。

品牌房企仍看好蘇州市場

金珂指出，和以往略有不同的是，此次定向出讓地塊佔比有所加大，多宗地塊設置較爲複雜特殊的出讓條件，如要求房企配建載體、產業投資、總部引進、學校引進等。但蘇州城市發展潛力巨大，衆多房企持續看好，在蘇州拿地的意願依舊較高。

房企層面，華僑城、萬科、中梁、中海、美的置業、保利、綠城、雅居樂、金茂、南京安居等房企均成功拿地。整體而言，以央企、國企、本土房企爲拿地主力，但也不乏民企出手。

其中，華僑城一天內連奪3宗市區宅地，總成交價約85億元；6月1日因系統故障未能成功出讓、被一衆房企盯着的蘇園土掛（2021）02號地塊，於6月2日重新啓動一次報價，最終由南京安居以40.02億元競得，溢價率15%。

從成交涉宅地塊的樓面價來看，南京頤居取得的1宗地成交樓面價25224元/平方米，爲取地平均單價成本最高房企；其次爲華僑城拿下的3宗地，平均成交樓面價15276元/平方米；排名第三的是武漢城發競得的1宗地，成交樓面價15193元/平方米。

值得一提的是，據潘浩分析，蘇州該批成交涉宅地塊中，吳江區成交規劃建築面積佔全部成交比重爲40.6%。比如，在第三日土地競拍中，恆力重倉拿下吳江4宗宅地，其以總價21.27億元接連競得位於吳江盛澤鎮的WJ-J-2021-004號地塊、WJ-J-2021-005號地塊和WJ-J-2021-007號地塊。此外，恆力+江蘇省建聯合體也以25.46億元競得吳江開發區WJ-J-2021-002號地塊。

此外，中梁連下兩子繼續深耕吳江，其以4.8億元競得震澤鎮鎮南路與梅新路交叉口西南側009地塊，溢價率14.88%，並以4.78億元競得七都鎮原神力008地塊，溢價率1.27%。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，蘇州土地交易較爲活躍，這說明蘇州市場的投資機會被房企看好。從實際競拍過程看，拿地房企比較豐富，包括一些過去不太知名的企業也到蘇州拿地，這說明部分房企從穩妥角度看，會選擇在蘇州進行投資，一方面，投資風險較小，另一方面，看好蘇州住宅市場未來的消化力。

遊戲規則改變，房企、城市分化加劇

值得注意的是，從幾個已經完成首輪集中供地的城市來看，土拍“遊戲規則”大致分爲兩類：一類是控總價，即溢價率直接封頂；另一類是在封頂後，通過搖號、報配建、共有產權房、自持比例等來決定由哪家房企獲得地塊。

在上海中原市場分析師盧文曦看來，當前供地大方向已經很明確，即控地價之後還要控未來的房價。

在此背景下，盧文曦認爲，從目前出讓的地塊來看，基本都可以把項目利潤提前算出來，這對開發商而言是個較大的考驗，因爲房企拿地做開發的利潤有可能不到3%，甚至不及製造業；而不拿地則對今年或明年的公司規模有影響，另外，如果不拿地，公司土儲和項目公司生存等問題都會出現。

另一方面，盧文曦指出，城市格局的分化以及城市內部的分化不可避免，比如蘇州此次也有零溢價成交的地塊，“這對今後集中供地也是一個啓發，遊戲規則可以隨機調整，不排除熱點城市的土地市場，每一宗地塊出讓都有針對性方案。尤其是一些熱點區域的地塊，或會出現針對性的限制性條件”。因此，不排除今後會出現一大趨勢——土拍門檻抬高後，少數優質企業參與，在控制總價的同時，也可保證樓盤的品質。

新京報記者 張曉蘭

編輯 楊娟娟 校對 趙琳