原標題：獨家丨泰禾風波與自救：“北京65套房產租賃合同”曝出中建投信託踩雷內情

48億借款糾紛案敗訴、渤海信託查封泰禾總部、地方政府介入債務重組事宜……

泰禾集團股份有限公司（以下簡稱“泰禾集團”）深陷“債務”困局。

5月24日，泰禾集團再度公告稱，公司旗下債券“H6泰禾02”及“H6泰禾03”無法按期完成本息兌付，兩筆債券共計應支付本息超16億元，即泰禾集團累計違約債務再添超過16億元的債券債務，累計違約債務達431億元。

這也意味着，泰禾集團的債務還在不斷“加碼”。

“負債累累”下，泰禾集團的現金流也已近乎枯竭。

根據公司2021年一季報，其有息負債已高達近950億元，但其經營活動現金流入僅7.76億元，期末非受限制現金僅11.67億元，與有息負債相比簡直“杯水車薪”。

近日，21世紀經濟報道記者獨家獲悉，泰禾集團兩年前高價總租福悅居（北京）物業管理有限公司（以下簡稱“福悅居”）在北京的65套房產，低價對外出租，收支關係不免讓人匪夷所思。

放在其“回籠流動性”的大背景下，此舉似乎又在情理之中。

8.98億租房“疑雲”

21世紀經濟報道記者獨家獲得的書面材料顯示，2018年7月1日，泰禾集團與福悅居在北京市朝陽區正式簽署了《房租總租合同》（以下簡稱“合同”）。

根據合同，泰禾集團總租了福悅居位於北京的65套房產，租賃期限爲20年，無免租期，標的物業用途爲對外出租（轉租）。

總租租金方面，泰禾集團在每個總租租金支付日（即每個標的物業運營收入計算日前的第1個工作日）向福悅居支付當期應付的總租租金，總租租金包含泰禾集團受讓的過渡期內的房租租賃收益權而支付的對價。

從合同附件中《租金支付計劃表》來看，除第一年2018年和最後一年2038年分別是1次和3次總租租金支付日外，2019年至2037年18年間，每年均有4個總租租金支付日，均在1月、4月、7月和10月四個月月末幾日。

經21世紀經濟報道記者計算，若合同如期履行，則20年裏泰禾集團需向福悅居支付總額高達8.98億元的總租租金。截至目前，若按照合同如期支付租金，則泰禾集團已向福悅居支付11次租金，共計8401.41萬元。

而以8.98億元的總租租金來算，平均一套房產每月租金就能達到近5.76萬元。

與該數據形成鮮明對比的是，21世紀經濟報道記者瞭解到，當前泰禾集團已出租的房產中，其租金遠遠低於5.76萬元/月，其一套不足百平的房產，月租金甚至不到一萬，且65套房產中，百平以內的房產數量近半數。

也就是說，泰禾集團的這筆“生意”，是穩虧不賺的。

值得一提的是，合同明確表示，租賃期限內，泰禾集團同意福悅居有權轉讓標的物業並放棄對標的物業的優先購買權。

基於本約定，雙方的總租合同在履行兩年多後，於近期出現了“變數”。

有知情人士向記者透露，福悅居方面計劃售賣合同中的標的物業，現已在市場上掛牌售賣。泰禾集團在最近的一個多月以來，也正與相關租戶進行協商。

不過，事情進行得似乎並不順利。

“福悅居掛牌價太高了，且近期也不是二手房交易旺季，只能慢慢賣掉。“該名知情人士補充說。

據另一位接近福悅居的人士表示，目前福悅居掛牌的在北京首城國際的幾套房子，售賣價格比市場價格要高出5%-10%。

中建投信託雙重身份

在這場充滿疑惑的交易中，作爲穩賺不賠的出租方——福悅居，其背後的唯一大股東則與泰禾集團“關係匪淺”。

記者查閱啓信寶發現，福悅居爲中建投信託全資子公司。

也就是說，中建投信託可等同於本次總租65套房產交易的“出租方”。

更耐人尋味的是，中建投信託控股福悅居也恰發生在2018年下半年，與泰禾集團與福悅居簽署了《房租總租合同》的2018年7月1日極爲相近。

根據工商資料，福悅居在2018年8月20日正式完成工商表更，由控股股東由慕盛（北京）公寓管理有限公司轉讓給中建投信託。如果按照工商變更進度，雙方簽署工商轉讓協議的時間則要提前，甚至在7月1日之前。

慕盛（北京）公寓管理有限公司，是泰禾集團100%間接控股的平臺。

這也意味着，中建投信託這筆“穩賺不賠”生意，更像是泰禾集團向中建投信託“有意”讓渡鉅額利益的一攬子手法中的一環。

彼時正處於泰禾集團2019年曝出債務危機的前夜，當時市場上對於泰禾集團尚未嗅到危機的味道，但是據接近泰禾人士透露，彼時泰禾集團內部已經開始通過尋找融資、回籠流動性等各種手段。

在這一背景下，爲何泰禾集團會向中建投信託轉嫁利益？

根據21世紀經濟報道記者查詢，中建投信託的另一個身份，則是泰禾集團的“債主”。

這一事項浮出水面發生在2020年，包括中建投信託、華融資產、中原信託、長安國際信託紛紛因金融借款合同糾紛起訴泰禾。

據悉，泰禾集團的債務中，涉及金融機構包括銀行、信託、基金、資管等。其中，信託公司貸款年內到期所涉金額佔比將近一半，爲46.64%。

從“穩賺不賠”的二房東，到以“債權人”身份露出於媒體，只有短短兩年時間。

目前，尚無更多的信息證實，福悅居項目是否與中建投信託最終決定向泰禾集團提供融資有關；不過僅從事件走勢來看，市場上或許不存在“白撿”的好生意。

信託踩雷樣本

按照業內人士分析，該事件的演變存在兩種可能，一種是福悅居項目，是泰禾向中建投信託融資一攬子合作的其中之一；福悅居項目的“穩賺不賠”的誘惑，促成了中建投信託最終投資踩雷。

按照本報記者獲得的資料，按照泰禾集團與福悅居簽署的《租金支付計劃表》，雙方執行了一個遠超過市場價的租金協議，對於這種離譜的合作，根據上述人士的說法，一種可能，則是中建投信託或提前知悉了泰禾集團相應風險，從而在泰禾集團風險全面爆發之前，強烈要求泰禾集團進行了一系列資源的讓渡。

泰禾集團的風險仍在演變，中建投信託只是其中的一個切面。

自2019年年底開始，作爲主要“債主”之一的諸多信託公司，開始訴訟式“討債”。

2019年年底，中誠信託和西藏信託均因借款合同逾期產生訴訟，後中誠信託完成償付，西藏信託也達成執行和解。

到了2020年，在泰禾集團面臨巨大債務壓力卻又無法引入外部資金支援的情況下，借款糾紛訴訟案愈演愈烈。僅2020年年報中披露的重大訴訟、仲裁事項，金融借款糾紛訴訟案便有8起。

其中就包括近日已判決落地的四川信託鉅額借款糾紛案。根據上海金融法院出具的《民事判決書》，泰禾集團於本判決生效之日起十日內向四川信託償還本金人民幣39.95億元，並支付截至2020年1月19日的利息、罰息、複利等共計人民幣2.61億元，支付自2020年1月20日起至實際清償之日止的違約金。

也就是說，泰禾集團起碼需償還四川信託42億元以上錢款。

目前四川信託自身亦風險纏身。

就近期而言，一個月前的5月9日，泰禾集團收到了一封來自渤海信託的公告：擬查封泰禾集團北京公館，也是其在北京的實際辦公總部。

公告張貼在泰禾集團北京公館的電梯裏，赫然醒目。

5月27日，福建日報刊登了一則資產處置公告：中國信達資產管理股份有限公司福建省分公司擬對石獅泰禾廣場投資有限公司項目債權進行處置。

截止2021年4月30日，該項目債權總額爲10.58億元，其中重組債務餘額8.4億元。

5月7日，漳州市龍海區人民政府辦公室成立工作組，負責對泰禾集團子公司的資產負債進行梳理和甄別，依法按順序、按比例清償債務，同時與意向收購方溝通協調，探討股權重組方案和復工建設方案。

這是首個地方政府開始介入泰禾集團重組事宜。

5月8日，泰禾集團發佈聲明稱，漳州市龍海區相關政府部門成立清算組的本質目的，是在政府部門的參與下推進白塘灣項目的股權重組方案及復工復產，而非啓動破產程序。這與泰禾集團當前工作的重中之重“復工復產保品質交付”有着一致的出發點，均是爲了儘快將房屋交付予廣大業主並維護各債權人的合法權益。

泰禾集團還稱，白塘灣項目爲泰禾集團等三方合作項目，目前雖然因爲種種原因處於停工狀態，但並不存在資不抵債的問題。該項目未銷售貨值超過200億元，足以覆蓋當前項目債務。

泰禾集團表示，公司希望通過現房銷售等措施帶動資金迴流，推動項目正常運轉，但由於項目股權合作問題及內部決策分歧的原因導致項目陷入運營僵局，無法實現正常運轉。

公司投資者們對債務重組事宜也頗爲關注，其中有不少投資者在深交所互動平臺發出提問。

泰禾集團回應稱，公司正在全力推進債務重組事宜，積極解決債務問題。並表示將繼續與聘請的專業機構一起，組織、協調債權人溝通意見和訴求，綜合各方意見形成全面債務重組解決方案，最大程度保證債權人及公司各方利益。公司將根據相關工作的進展情況按規定履行信息披露義務。

迴歸至泰禾集團高價總租福悅居在北京的65套物業“迷惑事件”中，福悅居於近期決定終止合同並將標的物業轉賣出去，是否考慮到泰禾集團未來十幾年可能無力按時交付總租租金，21世紀經濟報道記者將持續調查關注。

（作者：實習記者，陳芳，本報記者，滿樂 ）