“園區開發商”九通投資14億債務違約 母公司深陷流動性危機
原標題:“園區開發商”14億債務違約,母公司深陷流動性危機
來源:小債看市
今年初,華夏幸福存續債券集體下跌,市場傳言其存在兌付風險。隨後多家評級機構下調其評級,“環京龍頭房企”面臨巨大資金壓力爆發債務危機。
01、違約
6月1日,九通基業投資有限公司(以下簡稱“九通投資”)旗下“18九通02”未按期足額償付本息,已構成違約。
據公開資料,私募債“18九通02”發行於2018年6月,當前餘額14億元,票息5.9%,期限爲3(1+1+1)年,應於今年6月1日到期。
值得注意的是,這是九通投資首次發生債券違約,今年以來評級機構連續下調其評級,一路從AA+下調至C。
《小債看市》統計,目前九通投資還存續21只債券,存續規模達108.74億元,其中一年內到期的有21.13億元。
存續債券到期分佈
衆所周知,九通投資是華夏幸福(600340.SH)間接全資子公司,今年初華夏幸福爆發債務危機,目前已有9只債券違約,違約規模達183.14億元。
02、1700億負債壓頂
據公開資料,九通投資成立於2007年,經營範圍包括對工業園區基礎設施建設、房地產開發投資;工業園區基礎設施建設施工等。
從股權結構看,九通投資是京御房地產100%控股子公司,是華夏幸福間接全資子公司,公司實際控制人爲王文學。
股權結構圖
近年來,受環京房地產調控政策影響,九通投資的銷售額增速大幅下滑,銷售回款放緩,盈利能力持續惡化。
2018和2019年,九通投資的業績分別下滑22.3%和42.77%,2020年實現歸母淨利潤56.46億元。
盈利能力
同時,九通投資經營獲現能力也在惡化。
2017-2019年,九通投資經營性現金流淨額分別爲-161.99億、-90.69億以及-143.55億元。
截至2020年末,九通投資總資產爲2242.85億元,總負債1756.47億元,淨資產486.37億元,資產負債率78.31%。
值得注意的是,九通投資還有85億永續債,若將其權益中其他權益工具中的永續債務剔除,財務槓桿將更高。
財務槓桿水平
從債務結構看,九通投資主要以流動負債爲主,佔總債務的69%。
截至同報告期,九通投資流動負債有1217.41億元,主要爲其他應付款,其一年內到期的短期債務有417.96億元。
相較於短債規模,九通投資流動性異常緊張,其賬上貨幣資金僅有30億元,與短債間形成巨大資金缺口,短期償債風險巨大。
在財務彈性方面,截至2020年末九通投資授信總額有3312.36億元,未使用授信額度2660億元,表面看備用資金充沛。
銀行授信情況
除此之外,九通投資還有539.06億非流動負債,主要爲長期借款,其長期有息負債合計469.62億元。
整體來看,九通投資剛性債務有904.11億元,主要以長期有息負債爲主,帶息債務比爲51%。
有息負債高企,2020年九通投資的財務費用高達83.95億元,另外其管理費用也不低,期間費用對公司利潤形成嚴重侵蝕。
期間費用
資產質量方面,由於產業新城業務結算速度較慢,回款週期較長,九通投資應收賬款中沉澱了大量的基礎設施建設投入,資金週轉效率待提升。
截至2020年末,九通投資應收賬款577.72億元,是其淨資產的1.2倍,且賬齡較長,對資金形成大量佔用。
總得來看,環京房地產調控以來,九通投資盈利水平下降,經營性現金流持續惡化;流動性持續下滑且明顯喫緊,無法覆蓋短期債務;應收賬款高企,不僅對資金形成佔用,而且存在一定回收風險。
03、華夏幸福爆發危機
1998年,王文學在廊坊成立了華夏幸福的前身——華夏房地產,同年10月“華夏花園”開盤銷售,房地產事業起步。
後來,在知名地產策劃人王志綱建議下,王文學重倉環京區域,將企業定位爲產業運營商,採用長短結合的運營模式,即長做工業園區,幫助政府招商,短做房產住宅,以短養長。
2002年初,廊坊市政府召集了包括華夏幸福在內的河北五大開發商,希望對標蘇州工業園區,在政策支持下把固安縣發展起來。
最終,華夏幸福與固安縣政府簽了60平方公里、限期50年的開發協議,開發建設固安工業園,開啓了產業新城事業。
固安產業新城
此後,王文學在環京區域大舉拿地,在固安、廊坊、香河等地開發一系列產業新城及可售的住宅類項目孔雀城。
據說,在環京樓市最火熱的時候,華夏幸福的銷售人員僅靠着沙盤就能完成業績。
依靠對環京區域的佈局,2016年華夏幸福銷售額超1200億,首次突破千億大關,成爲全國少有的區域性千億房企。
2017年4月,雄安新區規劃出臺,華夏幸福股價一週內翻倍,市值一度超過1300億元。
可惜好景不長,兩個月後廊坊市宣佈執行三年社保限購,環京房價應聲下跌,華夏幸福銷售也受到了很大的衝擊。
2017年,華夏幸福實現銷售額1522億,增速較上年的66%大幅下降40個百分點。
爲了應對現金流危機,華夏幸福開始裁員縮減規模,減少拿地,2016年-2018年其儲備開發用地規劃計容建築面積連續兩年下降。
即便如此,依然不能解決華夏幸福面臨的巨大資金壓力。
2018年7月,華夏幸福引入戰略投資者——中國平安,後者以137.7億價格拿下19.7%股權,成爲公司第二大股東,雙方明確在產業新城、綜合金融服務和新興實業等領域加強戰略協同合作。
平安入股後,華夏幸福發展轉變爲“產業新城+商業地產”的雙輪模式,但其銷售額僅在2018年小幅增長,近兩年都是下滑狀態,銷售回款也大幅減少。
今年初,華夏幸福存續債券集體下跌,市場傳言其存在兌付風險。隨後多家評級機構下調其評級,“環京龍頭房企”面臨巨大資金壓力爆發債務危機。