董小姐|奇怪的大合并

来源:一勺言 

董小姐独家了解到,新城控股正在酝酿住开事业部区域内组织架构调整,主要试点调整的区域是华南大区,有两个大合并动作:

一是,新成立大区生产运营部。

下设工程管理条线、客服管理条线、成本合约条线、运营计划条线,原大区运营管理部、成本合约部并入生产运营部。

二是,新成立大区产品营销部。

下设产品研发条线、市场营销条线,原大区产品研发部、市场营销部并入产品营销部。

调整后的华南大区总经理,将统管5个部门:

1、生产运营部(新),2、产品营销部(新),3、投资管理部(投资管理条线、合作发展条线),4、财务管理部,5、行政人事部。

董小姐了解到,有新城控股的管理层在内部说,华南大区这么做的原因是,受到集团导向:

‘为了激活组织,提升效能,希望各职能部门围绕项目生产经营和产品价值实现,加强大区平台对一线的支持、赋能,服务一线,减少纯管理人员和非战斗人员,提升各职能人员效能,攻坚克难。’

简单来理解,就是,本区域不再需要那么多领导了,人员会继续精简。

仔细看这次调整的细节,你会发现,原本新城华南大区是有很多平行部门的,比如产品部、营销部、运营部、成本部、工程部,客服部,6个部门背后,就是6个领导。

现在,把这些部门通通归拢,划分到两个部门里面,变成2个领导,原先的部门降级成条线,势必造成一些人事波动:

一是,干掉不少职能总,把他们变成了条线总。这意味着,原来的一些区域部门总,将自动降格,可能带来一系列人员流动。

二是,诞生了两个新的领导岗位:生产运营部门总,产品营销总。

部门大合并之后,华南大区管理层也出现更换。

董小姐独家了解到,6月9日,新城控股住开事业部华南大区换了新管理班子:

1、严海,任生产运营部负责人

2、宋亮,任产品营销部负责人

3、毛鹏,任产品营销部产品研发条线负责人

4、张振兵,任生产运营部工程管理条线负责人

5、高全林,任生产运营部成本合约条线负责人

6、关俊杰,任生产运营部客服管理条线负责人

7、免去杨轲,华南大区助理总经理(运营)职务,另有任用。

之前,董小姐曾经报道,新城控股掀起了一个‘跨区域轮岗支援计划’,主要号召,江浙沪范围内的5个大区公司:沪苏、浙江、苏南、苏皖、淮海大区,向另外9个大区送人,尤其要去一些不成熟的区域,做支援建设。

这次华南大区的新管理班子,就有不少人来自华东。当然,华南大区总之前也是来自华东。

‘跨区域轮岗支援’的好处是,提供了来自成熟市场、战斗力更强的团队,但是,华东的人是否真正懂得华南市场,要花多久去摸底,突破,也是悬念。

架构调整无小事,一个微小的动作背后,可能涉及到不少管理岗位的变化。

毕竟,新城控股刚刚才把一些城市的市区办公楼退租,把办公地点搬到了郊区项目上,此事众说纷纭,褒贬不一:董小姐 | 新城控股又内部动员了

积极的看法是,这么做离一线更近,收缩那些本来就市场有限的地方,有助于集中兵力耕耘优势区域。

消极的看法是,连办公租金都要省,由于办公地点甚至城市的变化,不少人已经被动离职了,起到了裁员的效果。

这一次,掀起华南大区部门大合并的动机,也有一脉相承的味道。

‘新城控股的优势是灵活,善变,但劣势是变得太频繁了。’有朋友这么说。

一、为什么是华南?

这么多年,我们很少看到,一家开发商,把一个区域内营销部和产品部合并,把工程、成本、运营和客服部门通通合并。

这个动作,奇怪,且耐人寻味。

早年,中海的集团高管曾经有过营销和产品一肩挑的情况,但也仅仅限于个别岗位。

华南大区的业绩在新城内部排名表现一般。项目地价贵,利润没那么多,有些项目利润甚至为负。

内部甚至考虑过,是不是要从华南撤退?

即使如此,平心而论,这两年,相比过去,华南大区的业绩还算有了点成果和起色。

‘这两年,华南一直在‘填坑’,至少,对于过去拿的很多踩坑的项目,已经填得差不多了。’

但是,整个华南团队的能力增长,远远不够。

不少朋友说,新城控股在华南,其市场定位、客户研究、产品设计报建能力、销售能力、运营能力,都有很大不足,还特别喜欢用分销团队,导致在集团面前丢掉了很多信任分,也丢失了资源倾斜的机会。

之前,在佛山,有一个地块,由新城和另一家开发商共同合作,一分为二,分别操盘,地块仅一路之隔。

最终,对方的产品是75平米三房,赠送阳台,主打广州的外溢客。新城控股做出来的产品,则是85平米三房,没有赠送,主打本地客。

‘从销售情况看,最后,新城被对方按在地上摩擦。’

二、总部的诅咒

之前,一勺言写过一篇文章:地产商‘总部的诅咒’,谈到过公司大本营模式去到异地,水土不服的情况。

我们认为,一个公司的发展路径,会受到大本营所在地市场环境的巨大影响。对于一个开发商来说,它受到的影响越大,路径依赖也更强烈。

因为,公司的管理团队被总部所在市场的‘赢法’给深刻影响了,形成了能力边际的退化。

老板的思维也容易停留在,总部城市策略固化的阶段,当你拿着这个思路去全国化,你势必会遭遇各种各样的制约与瓶颈。

对很多人来说,摆脱‘总部的诅咒’,并非一朝一夕之事。

华南市场目前是看上去很美,有量有价格,但是冰火两重天。

有朋友说,新城控股一度在用长三角的逻辑做华南。

今天的区域部门合并,虽难言撤退,但人员收缩的信号已经明显。

三、再见,中层领导

新城控股考核各区域,有一个指标叫,人均效能。一般只能通过开源节流的方式去达成,要么减人,要么创收。

华南大区依靠老团队,做创收,难上加难。经过这一轮部门大合并,做完区域简化,区域中层干部替换,并流失一部分,是一种途径。

董小姐和许多业内人讨论此番合并动机。感觉,其本质是,新城控股的区域切得过细了,很多区域没有必要做到那么细的颗粒度。新城一共14个大区,区域干部过多,会导致沟通链条过于漫长。

加上,房地产行业正在进入‘属地化’特征,各地冷热不均,差异明显。公司总部、区域的领导,了解市场的难度迅速加大。

因此,开发商需要把决策权下放,决策点前移。

这也是为什么,今年很多公司都在喊,要赋能、放权给一线。比如融创,比如碧桂园

‘现在,业绩不好的大区,经常会变成试验田,业绩好的区域则相对稳定。’一位新城的朋友说。

截至目前,还没有听说,其他大区要跟进华南,做各部门合并的计划。

不过,新城控股集团管理层,已经在内部传达了,区域不需要这么多领导的意思。

内部正在提倡,住宅开发事业部各大区域及城市公司,要尽量向项目靠近,贴近一线,赋能项目。

更早之前,王晓松在内部点名批评,一些大区的财务部、行政部人数居然都超过了50人,实在不应该。

这一轮,华南大区要减少的是‘纯管理人员和非战斗人员’。

你是什么类型的人呢?

三年前,董小姐写过一篇文章:为什么被裁掉的人会是你?。

今天再看,居然也有正合时宜之感。

四、找钱的能力

前段时间,各个城市集中供地,激发了很多总裁的焦虑。

新城住开总裁严政,正在要求各个大区,跟进一些过去没太看得上的地,做一轮重新铺排、调研。

新城控股每周都会开多元化取地会,讨论非招拍挂项目进展。

董小姐了解到,目前,新城的各个大区总,都要被考核找钱的能力,重点考核创新投资项目中,资金方投入的资金占比。不同区域标准不同,有的区域考核一个项目的外部资金是35%左右,有的区域能把考核标准设置到50%。

所谓新城的创新投资项目,一种是指有资金方进来,联合参拍,或者是财务投资方进来,二者都能帮你垫付保证金的项目,二是指收并购类项目,三是指产城勾地的项目。

‘过去是规模导向,现在是资金导向,过去考核是找地为主,现在是找钱为主。有保证金方案的项目,区域会优先支持。你能找到钱,为公司做垫付,你才会有升职加薪机会。’一位新城的朋友说。

然而,华南大区的钱,必然是不好找的。

不比长三角,新城在华南积淀时间有限,品牌落地性一般,加上外派过来的团队,在当地属地化资源也有限。

这一轮调架构,调团队,会让华南大区成为新城谋变的代表性区域吗?

我们在这个南方的故事里,看到了现阶段所有开发商异地拓展模式里的,资金、团队、资源的困境,与可能的突破。

一个悬念是,华南大区的试点,究竟只是新城控股个别区域的独立信号,还是所有大区精简之前的发令枪呢?

后续情况,欢迎你们来与董小姐聊一聊。

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