董小姐|奇怪的大合併

來源：一勺言 

董小姐獨家瞭解到，新城控股正在醞釀住開事業部區域內組織架構調整，主要試點調整的區域是華南大區，有兩個大合併動作：

一是，新成立大區生產運營部。

下設工程管理條線、客服管理條線、成本合約條線、運營計劃條線，原大區運營管理部、成本合約部併入生產運營部。

二是，新成立大區產品營銷部。

下設產品研發條線、市場營銷條線，原大區產品研發部、市場營銷部併入產品營銷部。

調整後的華南大區總經理，將統管5個部門：

1、生產運營部（新），2、產品營銷部（新），3、投資管理部（投資管理條線、合作發展條線），4、財務管理部，5、行政人事部。

董小姐瞭解到，有新城控股的管理層在內部說，華南大區這麼做的原因是，受到集團導向：

‘爲了激活組織，提升效能，希望各職能部門圍繞項目生產經營和產品價值實現，加強大區平臺對一線的支持、賦能，服務一線，減少純管理人員和非戰鬥人員，提升各職能人員效能，攻堅克難。’

簡單來理解，就是，本區域不再需要那麼多領導了，人員會繼續精簡。

仔細看這次調整的細節，你會發現，原本新城華南大區是有很多平行部門的，比如產品部、營銷部、運營部、成本部、工程部，客服部，6個部門背後，就是6個領導。

現在，把這些部門通通歸攏，劃分到兩個部門裏面，變成2個領導，原先的部門降級成條線，勢必造成一些人事波動：

一是，幹掉不少職能總，把他們變成了條線總。這意味着，原來的一些區域部門總，將自動降格，可能帶來一系列人員流動。

二是，誕生了兩個新的領導崗位：生產運營部門總，產品營銷總。

部門大合併之後，華南大區管理層也出現更換。

董小姐獨家瞭解到，6月9日，新城控股住開事業部華南大區換了新管理班子：

1、嚴海，任生產運營部負責人

2、宋亮，任產品營銷部負責人

3、毛鵬，任產品營銷部產品研發條線負責人

4、張振兵，任生產運營部工程管理條線負責人

5、高全林，任生產運營部成本合約條線負責人

6、關俊傑，任生產運營部客服管理條線負責人

7、免去楊軻，華南大區助理總經理（運營）職務，另有任用。

之前，董小姐曾經報道，新城控股掀起了一個‘跨區域輪崗支援計劃’，主要號召，江浙滬範圍內的5個大區公司：滬蘇、浙江、蘇南、蘇皖、淮海大區，向另外9個大區送人，尤其要去一些不成熟的區域，做支援建設。

這次華南大區的新管理班子，就有不少人來自華東。當然，華南大區總之前也是來自華東。

‘跨區域輪崗支援’的好處是，提供了來自成熟市場、戰鬥力更強的團隊，但是，華東的人是否真正懂得華南市場，要花多久去摸底，突破，也是懸念。

架構調整無小事，一個微小的動作背後，可能涉及到不少管理崗位的變化。

畢竟，新城控股剛剛纔把一些城市的市區辦公樓退租，把辦公地點搬到了郊區項目上，此事衆說紛紜，褒貶不一：董小姐 | 新城控股又內部動員了

積極的看法是，這麼做離一線更近，收縮那些本來就市場有限的地方，有助於集中兵力耕耘優勢區域。

消極的看法是，連辦公租金都要省，由於辦公地點甚至城市的變化，不少人已經被動離職了，起到了裁員的效果。

這一次，掀起華南大區部門大合併的動機，也有一脈相承的味道。

‘新城控股的優勢是靈活，善變，但劣勢是變得太頻繁了。’有朋友這麼說。

一、爲什麼是華南？

這麼多年，我們很少看到，一家開發商，把一個區域內營銷部和產品部合併，把工程、成本、運營和客服部門通通合併。

這個動作，奇怪，且耐人尋味。

早年，中海的集團高管曾經有過營銷和產品一肩挑的情況，但也僅僅限於個別崗位。

華南大區的業績在新城內部排名表現一般。項目地價貴，利潤沒那麼多，有些項目利潤甚至爲負。

內部甚至考慮過，是不是要從華南撤退？

即使如此，平心而論，這兩年，相比過去，華南大區的業績還算有了點成果和起色。

‘這兩年，華南一直在‘填坑’，至少，對於過去拿的很多踩坑的項目，已經填得差不多了。’

但是，整個華南團隊的能力增長，遠遠不夠。

不少朋友說，新城控股在華南，其市場定位、客戶研究、產品設計報建能力、銷售能力、運營能力，都有很大不足，還特別喜歡用分銷團隊，導致在集團面前丟掉了很多信任分，也丟失了資源傾斜的機會。

之前，在佛山，有一個地塊，由新城和另一家開發商共同合作，一分爲二，分別操盤，地塊僅一路之隔。

最終，對方的產品是75平米三房，贈送陽臺，主打廣州的外溢客。新城控股做出來的產品，則是85平米三房，沒有贈送，主打本地客。

‘從銷售情況看，最後，新城被對方按在地上摩擦。’

二、總部的詛咒

之前，一勺言寫過一篇文章：地產商‘總部的詛咒’，談到過公司大本營模式去到異地，水土不服的情況。

我們認爲，一個公司的發展路徑，會受到大本營所在地市場環境的巨大影響。對於一個開發商來說，它受到的影響越大，路徑依賴也更強烈。

因爲，公司的管理團隊被總部所在市場的‘贏法’給深刻影響了，形成了能力邊際的退化。

老闆的思維也容易停留在，總部城市策略固化的階段，當你拿着這個思路去全國化，你勢必會遭遇各種各樣的制約與瓶頸。

對很多人來說，擺脫‘總部的詛咒’，並非一朝一夕之事。

華南市場目前是看上去很美，有量有價格，但是冰火兩重天。

有朋友說，新城控股一度在用長三角的邏輯做華南。

今天的區域部門合併，雖難言撤退，但人員收縮的信號已經明顯。

三、再見，中層領導

新城控股考覈各區域，有一個指標叫，人均效能。一般只能通過開源節流的方式去達成，要麼減人，要麼創收。

華南大區依靠老團隊，做創收，難上加難。經過這一輪部門大合併，做完區域簡化，區域中層幹部替換，並流失一部分，是一種途徑。

董小姐和許多業內人討論此番合併動機。感覺，其本質是，新城控股的區域切得過細了，很多區域沒有必要做到那麼細的顆粒度。新城一共14個大區，區域幹部過多，會導致溝通鏈條過於漫長。

加上，房地產行業正在進入‘屬地化’特徵，各地冷熱不均，差異明顯。公司總部、區域的領導，瞭解市場的難度迅速加大。

因此，開發商需要把決策權下放，決策點前移。

這也是爲什麼，今年很多公司都在喊，要賦能、放權給一線。比如融創，比如碧桂園。

‘現在，業績不好的大區，經常會變成試驗田，業績好的區域則相對穩定。’一位新城的朋友說。

截至目前，還沒有聽說，其他大區要跟進華南，做各部門合併的計劃。

不過，新城控股集團管理層，已經在內部傳達了，區域不需要這麼多領導的意思。

內部正在提倡，住宅開發事業部各大區域及城市公司，要儘量向項目靠近，貼近一線，賦能項目。

更早之前，王曉松在內部點名批評，一些大區的財務部、行政部人數居然都超過了50人，實在不應該。

這一輪，華南大區要減少的是‘純管理人員和非戰鬥人員’。

你是什麼類型的人呢？

三年前，董小姐寫過一篇文章：爲什麼被裁掉的人會是你？。

今天再看，居然也有正合時宜之感。

四、找錢的能力

前段時間，各個城市集中供地，激發了很多總裁的焦慮。

新城住開總裁嚴政，正在要求各個大區，跟進一些過去沒太看得上的地，做一輪重新鋪排、調研。

新城控股每週都會開多元化取地會，討論非招拍掛項目進展。

董小姐瞭解到，目前，新城的各個大區總，都要被考覈找錢的能力，重點考覈創新投資項目中，資金方投入的資金佔比。不同區域標準不同，有的區域考覈一個項目的外部資金是35%左右，有的區域能把考覈標準設置到50%。

所謂新城的創新投資項目，一種是指有資金方進來，聯合參拍，或者是財務投資方進來，二者都能幫你墊付保證金的項目，二是指收併購類項目，三是指產城勾地的項目。

‘過去是規模導向，現在是資金導向，過去考覈是找地爲主，現在是找錢爲主。有保證金方案的項目，區域會優先支持。你能找到錢，爲公司做墊付，你纔會有升職加薪機會。’一位新城的朋友說。

然而，華南大區的錢，必然是不好找的。

不比長三角，新城在華南積澱時間有限，品牌落地性一般，加上外派過來的團隊，在當地屬地化資源也有限。

這一輪調架構，調團隊，會讓華南大區成爲新城謀變的代表性區域嗎？

我們在這個南方的故事裏，看到了現階段所有開發商異地拓展模式裏的，資金、團隊、資源的困境，與可能的突破。

一個懸念是，華南大區的試點，究竟只是新城控股個別區域的獨立信號，還是所有大區精簡之前的發令槍呢？

後續情況，歡迎你們來與董小姐聊一聊。