金辉物业入驻初期对小区进行绿化修整。 （记者 姚瑞丹 摄）

物业服务是小区良性运转的重要一环，然而，现实生活中，很多老旧小区由于体量小、基础设施差、运营成本高等原因，没有物业公司愿意入驻开展服务，小区长期缺少物业管理，出现环境脏乱差、秩序混乱等问题。那么老旧小区无物业之困如何解决？这些老旧小区做了哪些尝试和探索？又会遇到什么样的困难？记者就这些问题进行了走访。

居民自管：自己的家园自己守护

青年路第三社区有20个小区，几乎都是老旧小区，其中一多半小区没有物业，为了解决这一难题，社区积极发动居民自管。该辖区的麒麟雅筑小区是一个有着3栋楼、21年楼龄，居住着232户居民的老旧小区。2020年9月，物业公司从小区撤走，物业走后小区无人管理，陷入瘫痪，居民生活遭遇困难。社区在了解情况后，积极配合解决问题，协助业主们成立了物业管理委员会，保证小区的事情有人管，并积极推进业主委员会的成立。经过努力，小区业委会成立。如今，小区管理步入正轨。新成立的业委会为小区多处安装了高清摄像头，设置了门禁系统，解决了困扰大家多年的安保问题。接下来，业委会还打算更换自来水管道，解决小区长期以来存在的问题。

业委会给小区带来的变化业主们都看在眼里，在小区居住15年的司宗文说：“最近半年，院子里的变化很大，比物业在时还好。除了完善安保系统，楼层照明也更换了，院子里比以前更干净了。每个单元门台阶处都安装了缓坡，腿脚不便的老人出门更安全……”说起最近小区的变化，司先生滔滔不绝。

同样，无物业管理也是西药王洞社区很多小区的老大难问题。社区有22个院子，几乎全是老旧小区。为了解决好小区缺乏物业管理这一难题，社区积极发动居民自管，通过多次“板凳会”进行协商，民主投票选出居民代表成立物业管理委员会。“解决小区物业管理问题是我们当前的工作重点，目前已在四五个小区里试点成立物管会，选举居民代表管理小区。”西药王洞社区主任赵知微说。

大片区物业：共享让生活更美好

2020年，北院门街道完成了81个老旧小区的提升改造，实现了小区基础配套和环境品质的双重改善，为了维护改造成果，解决老旧小区长期无物业管理现状，街道办推行了“大片区大物业”的管理模式，即在集中连片老旧小区中，引进专业物业公司统一管理。经过逐户走访、召开“板凳会”以及发放民意征求表，充分听取群众意见。首批以条件最为成熟的贡院门社区早慈巷片区为试点，将早慈巷及周边小区院落等11个小区打包交给金辉物业统一管理。

“我们是今年4月份开展服务的，这两个多月主要进行楼道卫生清理、小区绿化修整、路灯维修、标识牌张贴等工作。”金辉物业贡院门项目经理罗永超说，贡院门项目是公司的第一个老旧小区项目，对于工作人员来说这是一个新的课题，在实际管理过程中会遇到很多新情况，服务团队正在不断地摸索中。

贡院门社区书记张光辉说，在街道办事处的主导下，“大片区物业”这一模式通过物业共享的方式可以解决老旧小区没有物业这一难题。目前来看，金辉物业的到来，一定程度上改善了小区的面貌。但老旧小区情况复杂，物业公司还需进行管理模式创新，更好地与老旧小区融合，为居民们提供优质的物业服务，让更多居民受益。

困境：持续性管理遭遇多重阻力

加强老旧小区的规范管理，建设良好的居住环境，是每位居民共同的诉求，但是由于历史原因，大家购买社会化物业服务意识薄弱，物业费收取困难。西药王洞社区主任赵知微说，老旧小区中很多都是单位家属院，过去一般由单位提供物业管理服务，大家习惯于单位保障，居民缴纳物业费意识淡薄，物业费收不上来，管理工作就没办法顺利开展。

贡院门社区书记张光辉说，思维的转变需要一个过程，只有让居民从思想上开始转变，再培养大家购买物业服务的意识。

此外，服务面积不足，成本过高也是困扰物业公司的一大问题。目前，金辉物业在贡院门社区服务11个院子，面积共计7万平方米。公司在这里配置了一个包括项目经理、主管、保洁、安保等11人的服务团队。“这个团队是最基本的标准，再压缩人员就无法开展服务。但是现在的服务面积收取上来的物业费包不住我们的运营成本，贡院门项目目前是亏钱的。我们签了三年的服务合同，无论如何，这三年肯定会坚持干下去。”罗永超说，就目前的情况来看， 只要能增加服务面积，从而稀释运营成本，物业公司就能持续地服务下去。此外，物业公司也会不断地提升服务，在完成前期小区基本整治以后，会组织开展更多社区文化活动，让居民体验到优质服务。

观点：多方式破解老旧小区物业管理难题

如何破解老旧小区无物业、物业管理难的问题？

莲湖区北关街道、枣园街道物业管理专家顾问何志恒认为，老旧小区居民的基本要求是小区环境整洁、住得安全舒心、邻里相处融洽。小区各有各的特点，应该围绕大家诉求找方法，不拘一格，方式多样。例如北关街道16个老旧小区，在物业管理方面就采取了多种方式，已完成规范物业管理的14个小区中，4个小区由物业公司提供服务，4个小区由单位代管，5个小区由居民自行管理，1个小区由业主自行管理。剩余2个小区，1个正按照业主意愿引进物业公司，1个正按照业主意愿协商由临近小区物业公司进行保洁、保安、工程维修代管。

此外，由于老旧小区体量小，物业费低，居民购买社会化物业服务意识弱等情况，按照实际成本提升物业服务费是不现实的。但是，老旧小区的居民之间比较熟悉，退休老人闲暇时间多，组织志愿服务队伍相对容易，动员志愿者为小区提供志愿服务，弥补专业公司因费用不足、人员配备不足造成的服务不到位，采用“专业服务保底、居民志愿弥补”方式开展服务。莲湖区枣园街道利君西生活区，社区组织70多名志愿者，制度性、常态化坚持每天安排8名志愿者进行院内巡逻，每天安排4名志愿者参与保洁服务，用志愿者服务弥补物业服务品质不足短板，有效提升了小区物业服务品质，也巩固了老旧小区改造成果，走出了一条适合老旧小区物业管理的新路子。

记者 姚瑞丹

编辑：范志海

来源：西安日报