金輝物業入駐初期對小區進行綠化修整。 （記者 姚瑞丹 攝）

物業服務是小區良性運轉的重要一環，然而，現實生活中，很多老舊小區由於體量小、基礎設施差、運營成本高等原因，沒有物業公司願意入駐開展服務，小區長期缺少物業管理，出現環境髒亂差、秩序混亂等問題。那麼老舊小區無物業之困如何解決？這些老舊小區做了哪些嘗試和探索？又會遇到什麼樣的困難？記者就這些問題進行了走訪。

居民自管：自己的家園自己守護

青年路第三社區有20個小區，幾乎都是老舊小區，其中一多半小區沒有物業，爲了解決這一難題，社區積極發動居民自管。該轄區的麒麟雅筑小區是一個有着3棟樓、21年樓齡，居住着232戶居民的老舊小區。2020年9月，物業公司從小區撤走，物業走後小區無人管理，陷入癱瘓，居民生活遭遇困難。社區在瞭解情況後，積極配合解決問題，協助業主們成立了物業管理委員會，保證小區的事情有人管，並積極推進業主委員會的成立。經過努力，小區業委會成立。如今，小區管理步入正軌。新成立的業委會爲小區多處安裝了高清攝像頭，設置了門禁系統，解決了困擾大家多年的安保問題。接下來，業委會還打算更換自來水管道，解決小區長期以來存在的問題。

業委會給小區帶來的變化業主們都看在眼裏，在小區居住15年的司宗文說：“最近半年，院子裏的變化很大，比物業在時還好。除了完善安保系統，樓層照明也更換了，院子裏比以前更乾淨了。每個單元門臺階處都安裝了緩坡，腿腳不便的老人出門更安全……”說起最近小區的變化，司先生滔滔不絕。

同樣，無物業管理也是西藥王洞社區很多小區的老大難問題。社區有22個院子，幾乎全是老舊小區。爲了解決好小區缺乏物業管理這一難題，社區積極發動居民自管，通過多次“板凳會”進行協商，民主投票選出居民代表成立物業管理委員會。“解決小區物業管理問題是我們當前的工作重點，目前已在四五個小區裏試點成立物管會，選舉居民代表管理小區。”西藥王洞社區主任趙知微說。

大片區物業：共享讓生活更美好

2020年，北院門街道完成了81個老舊小區的提升改造，實現了小區基礎配套和環境品質的雙重改善，爲了維護改造成果，解決老舊小區長期無物業管理現狀，街道辦推行了“大片區大物業”的管理模式，即在集中連片老舊小區中，引進專業物業公司統一管理。經過逐戶走訪、召開“板凳會”以及發放民意徵求表，充分聽取羣衆意見。首批以條件最爲成熟的貢院門社區早慈巷片區爲試點，將早慈巷及周邊小區院落等11個小區打包交給金輝物業統一管理。

“我們是今年4月份開展服務的，這兩個多月主要進行樓道衛生清理、小區綠化修整、路燈維修、標識牌張貼等工作。”金輝物業貢院門項目經理羅永超說，貢院門項目是公司的第一個老舊小區項目，對於工作人員來說這是一個新的課題，在實際管理過程中會遇到很多新情況，服務團隊正在不斷地摸索中。

貢院門社區書記張光輝說，在街道辦事處的主導下，“大片區物業”這一模式通過物業共享的方式可以解決老舊小區沒有物業這一難題。目前來看，金輝物業的到來，一定程度上改善了小區的面貌。但老舊小區情況複雜，物業公司還需進行管理模式創新，更好地與老舊小區融合，爲居民們提供優質的物業服務，讓更多居民受益。

困境：持續性管理遭遇多重阻力

加強老舊小區的規範管理，建設良好的居住環境，是每位居民共同的訴求，但是由於歷史原因，大家購買社會化物業服務意識薄弱，物業費收取困難。西藥王洞社區主任趙知微說，老舊小區中很多都是單位家屬院，過去一般由單位提供物業管理服務，大家習慣於單位保障，居民繳納物業費意識淡薄，物業費收不上來，管理工作就沒辦法順利開展。

貢院門社區書記張光輝說，思維的轉變需要一個過程，只有讓居民從思想上開始轉變，再培養大家購買物業服務的意識。

此外，服務面積不足，成本過高也是困擾物業公司的一大問題。目前，金輝物業在貢院門社區服務11個院子，面積共計7萬平方米。公司在這裏配置了一個包括項目經理、主管、保潔、安保等11人的服務團隊。“這個團隊是最基本的標準，再壓縮人員就無法開展服務。但是現在的服務面積收取上來的物業費包不住我們的運營成本，貢院門項目目前是虧錢的。我們簽了三年的服務合同，無論如何，這三年肯定會堅持幹下去。”羅永超說，就目前的情況來看， 只要能增加服務面積，從而稀釋運營成本，物業公司就能持續地服務下去。此外，物業公司也會不斷地提升服務，在完成前期小區基本整治以後，會組織開展更多社區文化活動，讓居民體驗到優質服務。

觀點：多方式破解老舊小區物業管理難題

如何破解老舊小區無物業、物業管理難的問題？

蓮湖區北關街道、棗園街道物業管理專家顧問何志恆認爲，老舊小區居民的基本要求是小區環境整潔、住得安全舒心、鄰里相處融洽。小區各有各的特點，應該圍繞大家訴求找方法，不拘一格，方式多樣。例如北關街道16個老舊小區，在物業管理方面就採取了多種方式，已完成規範物業管理的14個小區中，4個小區由物業公司提供服務，4個小區由單位代管，5個小區由居民自行管理，1個小區由業主自行管理。剩餘2個小區，1個正按照業主意願引進物業公司，1個正按照業主意願協商由臨近小區物業公司進行保潔、保安、工程維修代管。

此外，由於老舊小區體量小，物業費低，居民購買社會化物業服務意識弱等情況，按照實際成本提升物業服務費是不現實的。但是，老舊小區的居民之間比較熟悉，退休老人閒暇時間多，組織志願服務隊伍相對容易，動員志願者爲小區提供志願服務，彌補專業公司因費用不足、人員配備不足造成的服務不到位，採用“專業服務保底、居民志願彌補”方式開展服務。蓮湖區棗園街道利君西生活區，社區組織70多名志願者，制度性、常態化堅持每天安排8名志願者進行院內巡邏，每天安排4名志願者參與保潔服務，用志願者服務彌補物業服務品質不足短板，有效提升了小區物業服務品質，也鞏固了老舊小區改造成果，走出了一條適合老舊小區物業管理的新路子。

記者 姚瑞丹

編輯：範志海

來源：西安日報