新海南客戶端、南海網、南國都市報記者 王康景

小區更換物業幾乎總要經過一番糾紛和撕扯,甚至造成新老物業人員、老物業與業主之間發生衝突。新修訂的《海南經濟特區物業管理條例》中針對物業退出機制做出了規定:物業不能以業主欠費或對業主表決有異議而拒絕退場和交接,主管部門可責令交接,逾期不退場可罰款5000元/天。業內人士認爲新規細化了多部門針對物業退出機制的作爲是進步,但仍需細則作支撐;律師認爲可進一步完善物業退出機制和誠信機制。

案例

海口港灣花園新老物業交接遇阻出現人員對峙

轄區派出所、街道辦等單位組織協商促成交接

“小區老物業管理比較混亂,設施設備損壞不及時修,安保也不到位,讓小區業主們意見比較大。”近日,海口美蘭港灣花園小區業主表示,小區2020年3月成立業委會後要求老物業按照要求整改,但老物業遲遲不落實。2020年9月,小區召開第二次業主大會表決通過撤換老物業。2021年5月選聘了新物業公司並簽訂了合同,業委會隨後發文通知老物業交接。

“交接日期到了,新物業40名人員到場與老物業人員發生對峙,有約70名業主到場聲援新物業。”小區業委會主任周先生說,但老物業依然沒有同意退場和交接。

爲了避免事態升級造成人員發生衝突,轄區派出所、街道辦和區住保中心人員到場維持秩序並開展協調工作。

文博府A區小區新老物業人員發生肢體衝突。(監控截圖)

當時老物業因爲對業主大會表決存在異議,處於訴訟階段,街道辦暫未對小區業主大會選聘新物業和簽訂新服務合同進行備案。

“由於當時還沒有備案,我們派出所人員現場維持秩序,同時積極與小區新物業公司和業委會人員溝通,先不要強行入場造成衝突,但與此同時我們也做了社情民意調查,瞭解到小區多數業主要求更換物業的事實。”轄區派出所有關負責人說,在此基礎上,派出所方面組織新老物業人員和業委會代表,以及街道社區人員開協調會,瞭解雙方物業和業主核心訴求以針對性做工作。

經過多次協調,轄區派出所負責人向老物業客觀分析情勢,同時爭取得新物業公司對老物業關於“業主欠費”的訴求的理解,由新物業公司“打包”支付了老物業訴求的“欠費”,老物業權衡後最終同意和諧辦理交接並退出。

“我們感謝轄區派出所和有關部門的努力,同時也對老物業最終同意交接並留下前期投入小區的設施設備表示讚賞,否則真不知道何時才能交接。”小區業委會主任周先生說,後來在交接時新老物業還給轄區派出所送了錦旗。

走訪

新老物業交接起糾紛和衝突成常態

有的小區還爲此發生了肢體衝突

實際上,港灣花園小區的新老物業交接矛盾只是一個縮影,而最終能夠像港灣花園小區新老物業那樣達成一致並和諧交接的也不多。

記者走訪和梳理海口一些小區更換物業的事件時發現,老物業以“業主欠費,物業損失重”、“業主大會表決不合法,選聘程序不符要求”等爲由而拒絕交接的情況十分普遍,這也導致新老物業交接發生糾紛和衝突成爲常態,有的小區甚至爲此發生肢體衝突。

海口新世界花園小區2019年組織業主大會表決更換物業,小區部分業主質疑業委會在操作授權表決過程存在造假,業委會多次組織新物業公司欲進場,引發衝突和人員受傷,轄區派出所、街道辦、維穩辦等多次到場維護秩序,老物業爲此提出訴訟,撤換物業問題一直延續兩年未能解決。

港灣花園小區新老物業交接。(業主供圖)

2018年11月,海口南濱駿園小區業委會組織撤換物業,老物業因質疑業委會選聘新物業程序不合法,拒絕交接,還把提出質疑的業主踢出羣聊,但區住建部門則表示下發整改通知要求老物業交接,有爭議的問題讓雙方以法律途徑解決。

2019年,海口夏威夷小區業委會組織撤換物業,被幾十位業主質疑發現不少票存在同一人簽字的問題,部分業主與老物業反對交接,業委會帶新物業欲強行進場,雙方發生衝突導致小區門閘損壞人員受傷,業委會成員和業主4人被行政拘留15天。

海口文博府A區小區,業委會組織召開第二次業主大會撤換物業,被部分業主質疑議題設置違法,並起訴業委會,小區多次爆發衝突……類似由於新老物業交接和退場問題引發的矛盾糾紛乃至衝突着實不少。

法規

“新規”細化禁止物業拒絕交接理由並增加多部門作爲內容

物業拒交接處罰由“每月1萬以上5萬以下”升級爲“每日5千”

仔細分析和對比可發現,此前,老物業以“程序不合法、表決不規範”爲理由拒絕交接的情況更多,在《海南經濟特區物業管理條例》(新修訂前版本)中的規定是:在物業服務合同解除、終止或者延續服務情形終止後,物業服務企業不得以業主欠費等爲由拒絕辦理移交手續。

這次新修訂的《海南經濟特區物業管理條例》在物業退出機制上作出更細的規定和補充:在原來不能以業主欠費等爲由的基礎上,增加了不能以“對業主共同決定有異議等理由”拒絕辦理移交手續、退出物業管理區域。

修訂前的《海南經濟特區物業管理條例》中規定,在物業服務合同解除、終止或者延續服務情形終止後,拒絕辦理移交手續的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令其限期移交;逾期仍不移交的,視不同情形,按月處1萬元以上5萬元以下罰款;超過3個月仍不移交的,降低其資質等級或者吊銷其資質證書。

而修訂後的規定則細化和增加了各部門作爲的分工內容,強調業主權益的保護,即:物業服務人拒絕移交、退出的,業主有權拒付物業服務合同權利義務終止後的物業服務費用;業主委員會或者業主可以請求市、縣、自治縣人民政府物業管理主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府責令原物業服務人退出物業管理區域,並可以向轄區內公安機關請求協助,或者依法向人民法院提起訴訟。物業服務人應當負責維持退出前物業管理區域的正常秩序。物業服務人違反前款規定,給業主造成損失的,應當賠償損失。市、縣、自治縣人民政府物業管理主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當加強對物業服務人交接工作的監管。

拒絕退出物業管理區域、拒絕辦理移交手續的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令其限期退出、移交;逾期仍不退出、移交的,按照逾期天數處每日五千元罰款;構成治安管理處罰的,由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰法》處罰。

觀點

業內人士:新規細化部門作爲值得肯定但配套細則仍需跟上

律師:應進一步完善退出機制和誠信機制

對於修訂版的《海南經濟特區物業管理條例》有關物業退出機制的修訂內容,海口市物業協會祕書長黃鴻儒表示,新規細化了多部門作爲上的分工,對物業拒絕交接和退場的行爲,明確了哪些部門可以責令物業交接和退場,一定程度可以避免部門間的推諉,同時增加公安機關的協助,是一種進步。“但是,一方面也需要考慮物業企業的合理訴求,同時應該出臺配套的細則,比如哪些情況下什麼部門可以強制要求物業需要先退場,否則沒有細則作爲支撐,物業即便面臨處罰,也很可能堅持打官司,這樣也會導致交接時間拖得比較長。”黃鴻儒說。

海南瑞來律師事務所律師陳建則認爲,新修訂的物管條例在一些細則上有所增加和強化,但小區撤換和選聘物業的主體還是小區業主和業委會,這涉及合同,物業的交接和退出還應該在合同中具體呈現和規定,同時也要兼顧物業的合法權益,形成合理的退出機制。“與此同時,應該建立針對物業服務企業的誠信機制,對於不按規定交接和退出的物業服務企業要降低其信用評級。”陳建說。南海網版權聲明:

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