【ROE看房企】中洲控股淨利潤率僅1.5% 仍踩兩道紅線

出品：大眼樓管

作者：肖恩

隨着房地產行業調控的深入，從三道紅線到兩集中供地，從金融機構端的貸款佔比限制再到土地財政收歸國稅。行業的調整洗牌或仍在進行之中，17萬億對應的銷售體量大概率是中國房地產行業自98年房改後狂奔的頂點！過去兩年倒閉了大批的中小房企，甚至像泰禾、福晟、華夏幸福、藍光等頭部房企都在行業見頂的過程中陸續陷入困境。

“內卷”這個詞適用到房地產業，就變成了“管理紅利”、ROIC、ROE。在行業洗牌階段，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額。新浪財經上市公司研究院統計A+H兩地規模較大的百家房企，通過杜邦分析梳理各房企的ROE，從中找出各房企的盈利模式，試圖找尋行穩致遠的“剩利者”。

中洲控股公司創立於1984年，目前以房地產開發爲主營業務，其他業務涵蓋酒店經營、資產管理、物業管理、商業管理、資本運作等領域。但ROE近兩年波動劇烈，徘徊在3%-10%左右的水平，2020年銷售淨利潤率也下滑至1.5%的極低水平，總資產週轉率圍繞在0.2左右徘徊，處在統計房企的中游水平，並沒有明顯的管理優勢。相對來說，中洲控股的財務更爲穩健，整體的權益乘數小於6，即資產負債率在80%左右的水平。但2020年報顯示，中洲控股仍踩2條紅線，剔除預收款後的資產負債率爲77.0%，較上年同期提高約1.5%；淨負債率爲135.2%，較2019年末提升約16.1%。

平均ROE持續大幅波動 2020年僅3.65%

統計過去5年百家房企平均ROE的表現情況發現，ROE也隨着行業景氣度呈現出週期性的變化。中洲控股過去幾年的平均ROE劇烈波動，2016年-2017年，房企的盈利基本對應的是2014-2015年的銷售，屆時房地產行業從居民加槓桿開始，逐漸從上一輪的調控週期中逐漸復甦，中洲控股的平均ROE從不足5%升至10%。不過在前兩年的衝頂後，房企平均ROE在2020年出現了比較大的回落。

截止2020年，中洲控股的平均ROE降低至3.65%，其在所有統計的100家上市房企中位列第85位，幾乎墊底的水平。此外，在規模相當的房企中也處於墊底水平，低於新湖中寶、陽光100等。

淨利潤率幾乎墊底降至1.5%的極低水平

觀察過去5年的百強房企平均淨利潤率的情況，從2017年開始，淨利潤率出現了比較明顯的趨勢性下滑，從2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%，下滑近5個百分點。

值得注意的是，利潤率的下滑情況，是大小房企均需面對的困境。

中洲控股過去幾年的淨利潤率先升後降，截止2020年，淨利潤率僅爲1.5%，衝上9%後又再次回落，其在所有統計的100家上市房企中位列95位，幾乎墊底。在規模相當的房企中同樣處於墊底水平。由此看來，中洲控股的墊底ROE是由於極低利潤率直接導致的，而極低的利潤率也說明公司的開發實力面臨較大困難。

歸母利潤佔比高有下降空間

面對行業調整期，不少房企會選擇報團取暖，一是減少自身的風險，二是增加自己的話語權。報團取暖最典型的體現就是少股股東權益佔比的提升，儘管這裏面存在明股實債的情況，但明股實債也是抱團的一種特殊形式。而股權的佔比的變化，會在項目結轉時變成利潤分配的變化，過去幾年，行業內少股股東損益佔比明顯升高，相應地歸母股東利潤的佔比則是下滑。

在歸母利潤佔比方面，中洲控股近幾年的數據比較穩定在100%出頭的水平，由於轉結的節奏緣故，2020年達到了175%，這個比例列在統計百家房企的第二位。中洲控股項目的權益比例很高，儘管頭部整體權益比例有所下降，但是整體的權益比例是不低的，預計合作開發的程度未來或將進一步加深。

在同規模房企中，中洲控股的歸母利潤佔比也是明顯領先的，明顯高於新湖中寶、陽光100等。考慮到中洲控股的槓桿率情況，公司有降低歸母利潤佔比的空間，改善財務狀況。

總資產週轉率在0.2左右波動

通常來說，如果說單個項目的利潤率下滑，那麼房企可以選擇在同樣的時間內多做幾個項目，加快週轉賺到和以前一樣的利潤，但“薄利多銷”顯然會更累，但這畢竟是挽救利潤的一種方法，也對開發商提出了更高的要求。

Wind數據顯示我們統計百家房企的平均總資產週轉率在過去5年竟然出現了趨勢性的下滑，從2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

平均總資產週轉率方面，中洲控股過去幾年基本在0.20左右波動的水平，並沒有體現出了管理優勢。而在所有統計上市房企中，位列42位，高於新湖中寶、陽光100等。

槓桿率相對不高但連踩兩道紅線

權益乘數儘管不能像“三道紅線”那樣詳細的衡量房企的財務狀況，但也基本上能表示一個大體趨勢。2016-2020年，在統計的百家上市房企的權益乘數隨着平均ROE、行業週期一樣，有明顯的波動。在2016-2018年，房企經歷一輪加槓桿的過程，而在2018-2020年則在逐漸降槓桿，但是降槓桿是痛苦，因此緩慢也是情理之中。

在平均權益乘數方面，中洲控股爲5.8，小於6，即資產負債率在80%出頭。在所有統計上市房企中，位列67位。但2020年報顯示，中洲控股仍踩2條紅線，剔除預收款後的資產負債率爲77.0%，較上年同期提高約1.5%；淨負債率爲135.2%，較2019年末提升約16.1%。

綜上，中洲控股的平均ROE位列底部位置，體現出了其綜合盈利能力較差的一面，這其中，主要是由於中洲控股在淨利潤率這個環節表現不理想。而在權益乘數不高的情況下仍踩兩道紅線，中洲控股需要好好調整一下自身的資產負債結構了。

附註1：在統計A+H上市房企的杜邦分析數據：