原標題：黑石237億港元收購SOHO中國，“初代明星開發商”潘石屹離場 

麗澤SOHO 李凱旋 攝

本報（chinatimes.net.cn）記者李凱旋 李未來 北京報道

SOHO中國的股價在經歷了6天的大漲達到了3.8港元/股之後停牌兩日，披露了交易公告。不出意外，潘石屹決定賣掉SOHO中國，黑石接手，要約收購價格是5港元/股，整筆交易最高現金代價約爲236.58億港元。

2020年3月份，SOHO中國已經傳出過私有化的消息，由黑石接手，但交易最終終止。而在此次要約收購完成之後，SOHO中國現有的控股股東仍將保留9%的股權，SOHO中國也繼續在港交所交易。黑石入場，潘石屹“離場”，SOHO中國究竟爲何被賣掉？

黑石已提交要約

6月15日，SOHO中國突發短暫停牌的公告，準備披露內幕消息。6月16日晚間，SOHO中國發布相關公告，表示黑石已經發出全面收購要約，投資SOHO中國，以獲取SOHO中國的控股權。

交易完成之後，SOHO中國現有的控股股東將保留9%的控股權，SOHO中國也將繼續在港交所上市。公告顯示，這筆要約收購的價格是5港元/股，要約的最高現金代價約爲236.58億港元，大概是30億美元。

2020年3月份，市場上就有消息傳出，黑石正在和SOHO中國針對私有化的相關事宜進行談判，收購的價格是6港元/股，交易的整體價值約40億美元。隨後。SOHO中國發布公告回應，表示正在與海外投資者進行洽談，以探討進行戰略合作的可能性。不過，到了2020年8月份，這筆潛在交易終止，任何潛在交易條款均未達成共識。

最終，一年之後，黑石還是決定入場，提交要約，潘石屹也決心賣掉SOHO中國。

針對要約收購一事，《華夏時報》記者聯繫SOHO中國方面進行採訪，未收到回覆。隨後，SOHO中國的相關負責人在公開平臺針對媒體等表示，一切以SOHO中國在官方微信公衆號發佈的相關公告爲準。

SOHO中國在官微回覆稱，表示黑石是全球領先的房地產投資管理公司之一，自從2008年在中國投資了辦公樓、商場和物流資產等，黑石對中國經濟的發展充滿信心，希望尋找機會擴大在中國的投資。

要約完成之後，黑石計劃保持SOHO中國現有的主營業務和管理團隊。黑石和SOHO中國現有控股股東將結合優勢資源和專業知識，支持和加強公司的業務發展。

公開資料顯示，SOHO中國成立於1995年，至今已經走過了26個年頭。成立初期，潘石屹對於SOHO中國的定位是一家爲注重生活品味的人羣提供創新生活空間以及時尚生活方式的房地產開發公司。此前，SOHO中國連續4年入選《財富》雜誌中文版評選出的“最受讚賞的中國公司”全明星榜。

而潘石屹在1987年開始了房地產生涯，曾經以擅長營銷在地產行業內聞名。近年來，潘石屹開始涉足多個領域，攝影、木工、開設減肥班等，甚至參加了熱門綜藝《嚮往的生活》的錄製，成爲了飛行嘉賓，似乎變成了一位“特立獨行”的地產商。

爲何賣掉SOHO中國？

可以看出，黑石作爲全球領先的投資管理公司，在經過了2020年疫情“黑天鵝”之後，仍然決定收購SOHO中國，而潘石屹則是對中國市場萌生退意。2019年11月底，在麗澤SOHO的首批客戶簽約儀式上，潘石屹針對“跑路”傳聞作出了相關回應：“不要聽信謠言，我不會跑的。我拿的是中國護照，房子就建在這裏，我帶不動。”

但賣掉SOHO中國實際上早就有跡可循。數據顯示，2020年，SOHO中國的營業收入約爲21.92億元，同比增長了約19%。不過，淨利潤卻同比減少了58.53%，爲5.43億元。也就是說，SOHO中國進入到了“增收不增利”的狀態。

SOHO中國主打的業務是寫字樓租賃。開發項目，然後自持，租金收入是最大的營收。而2020年，新冠疫情致使寫字樓市場一時之間進入“冰封”狀態，北京寫字樓空置率一度逼近20%，創下近10年以來的新高值。

同時，高力國際數據顯示，2020年底，北京寫字樓租金水平已經下降至了351元/月/平，2019年同期，這一數值可以達到383元/月/平。此前，在麗澤SOHO入市時，潘石屹還曾對《華夏時報》記者直言：“租金水平太低，租金回報率都不好意思說。”

這是SOHO中國從“開發-銷售”轉向“開發-自持”之後再疊加中國寫字樓的市場行情出現的“陣痛”。在將SOHO中國賣給黑石之前，潘石屹一直在打包出售資產，包括上海SOHO海倫廣場、凌空SOHO一半的股權、SOHO世紀廣場等。

商場上的邏輯濃縮成一句話更顯得簡單易懂，生意人對於資產的處置無非就是“買低賣高”。“增收不增利”的財務狀態或許讓潘石屹覺得，賣掉資產，不再大體量自持是拉昇回報率最好的辦法。

股價提前6日大漲

在SOHO中國披露交易公告之前，其股價就已經提前6天上演了大幅上漲一幕。從6月3日的2.45港元/股，上漲至了6月11日的3.8港元/股。目前，SOHO中國的股價仍然較黑石5港元/股的收購價有不小的距離。

值得關注的是，在2020年3月份，也就是SOHO中國第一次傳出要私有化的消息時。SOHO中國的股價也是提前大幅上漲。但最終，隨着私有化進程的暫停，SOHO中國的股價也逐漸回落至正常水平。

對比來看，自上市至今，SOHO中國的股價最高觸及到7.5港元/股。目前，SOHO中國3.8港元/股的股價不過是巔峯時期的一半而已。除了股價下跌、淨利下滑之外，SOHO中國的財務狀態其實還算健康。數據顯示，2020年，SOHO中國的各項財務指標均爲突破紅線。截至2020年末，SOHO中國的淨資產負債率爲43%，平均融資成本爲4.7%。

黑石收購SOHO中國，一部分原因是看中了SOHO中國持有的物業。截至2020年末，SOHO中國主要的投資物業項目集中在北京和上海，分別是前門大街項目、望京SOHO、光華路SOHO II、銀河/朝陽門SOHO、麗澤SOHO、SOHO復興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場、古北SOHO這9大項目。

從區域位置來看，上述項目大多處於城市的核心區域。其中，前門大街項目位於天安門廣場南邊的前門地區，擁有旅遊景點的優勢。而麗澤SOHO位於北京麗澤金融商務區，截至2020年末，出租率達到了60%。同時，《華夏時報》記者瞭解到，在相關的交易公告披露之後，SOHO中國的股票將於6月17日復牌。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧

責任編輯：陳悠然 SF104