5月70城房價出爐，有一個好的信號
“漲聲”之中，好的信號
作者：左宇坤
17日官方公佈5月份70城房價數據，國家統計局解讀稱，70個大中城市商品住宅銷售價格漲幅基本保持穩定態勢。
其中，4個一線城市新建商品住宅銷售價格漲幅略升，二手住宅漲幅回落；31個二線城市和35個三線城市商品住宅銷售價格環比漲幅回落或與上月相同，同比漲幅基本穩定。
5月的樓市，“升”在哪裏，又“落”在哪裏？
資料圖：一處正在建設中的房地產樓盤。中新社記者 張斌 攝
“漲聲”之中，好的信號
2021年開年以來，“漲”字一直圍繞着房地產市場。不過在不久前的端午小長假，多地樓市出現了熱度減弱的現象。
諸葛找房數據研究中心15日發佈的數據顯示，2021年端午假期，中國重點20城市新房成交7868套，與去年端午同期相比下降了57.1%。
這也讓各方更加期待房價轉折點的到來。5月樓市會成爲這個轉折的前哨嗎？
國家統計局數據顯示，5月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%，漲幅比上月微擴0.1個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月回落0.2個百分點。
同時，31個二線城市和35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比分別上漲0.6%和0.4%，漲幅均與上月相同；二手住宅銷售價格環比分別上漲0.4%和0.2%，漲幅比上月均回落0.1個百分點。
2021年5月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數。截圖自國家統計局官網
“總體上看，5月份房價漲幅擴大的動力有所減弱，這是非常好的信號。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，相比4月的數據，5月三類城市的房價漲幅都有所收窄，這是值得肯定的地方。
從16日發佈的5月全國房地產銷售數據看：2021年1-5月銷售7萬億，多賣同期歷史紀錄1.87萬億。拆分單月數據看，5月份單月商品房銷售額高達1.69萬億，這也是歷史上最好的一個5月。
“銷售明顯活躍，房價上漲也就依然是主流。但在各地密集調控下，房價上漲幅度也出現了收窄，特別是政策力度相對較高的部分城市，上漲放緩明顯出現了。”中原地產首席分析師張大偉表示。
警惕！一線城市房價仍然堅挺
“整體來看，各等級城市價格表現較爲穩定，漲幅較上月微漲或者持平。在調控政策逐漸發揮效應下，新房價格漲幅趨於平穩。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄指出，但一線城市漲幅仍然領先，房價水平較爲堅挺。
具體來看更能代表市場的、備受關注的北上廣深二手房房價，北京、上海和廣州環比分別上漲1.1%、0.7%和0.9%，漲幅比上月分別回落0.1、0.2和0.3個百分點；深圳由上月持平轉爲下降0.1%。
2021年5月70個大中城市二手住宅銷售價格指數。截圖自國家統計局官網
值得注意的是，北京成爲二手房價格漲幅排第一的城市。“這確實是需要警惕的，因爲一線城市這兩年房價漲幅相對不會太靠前，此次北京漲幅第一，也要求後續嚴管二手房市場。”嚴躍進表示。
嚴躍進同時提到，廣州潛在的炒房現象還是很多，後續依然需要嚴管購房交易秩序，防範各類炒作。
“深圳二手房價格本輪首次出現下調。”張大偉則指出，繼年初1月環比上漲1.7%成爲全國第一、4月出現房價持平的現象後，這是自2019年7月以來連續23個月，深圳作爲本輪房價上漲龍頭的二手房價格第一次下調。
深圳市房地產中介協會認爲，近期隨着主管部門以及監管層加強對樓市調控執行的監督，新政效力持續發酵，在進入5月後，市場觀望氛圍濃厚，成交持續承壓，周度二手房網籤量甚至一度持續失守900套關口。
不久前，“深圳一學區房狂降662萬”的消息引發不少關注。從“最堅挺”的深圳學區房價格鬆動到“深房理”被查，2月8日深圳二手房成交參考價重磅推出以來，自年初開始加碼的深圳二手房價格管控出現效果。
二手房監管成亮點
除了深圳這一突出代表，統計局數據顯示，5月二手房價格上漲城市數量繼續減少，且價格漲幅較上月收窄，漲幅達年內最低水平。
說起今年來各地發佈的房地產調控政策，“井噴”是常常用到的形容詞。中原地產研究中心統計數據顯示，2021年前5月發佈的調控政策達234次，最主要的核心特點是：住建部約談、整頓中介、經營貸和土地供應。
資料圖：城區樓宇林立。中新社記者 王東明 攝
“隨着多城出臺調控政策重點轉向二手房市場，二手房價格漲幅呈現收窄態勢，各等級城市二手住宅銷售價格漲幅均有所回落。”陳霄認爲，相較於新房，二手房市場降溫更加明顯。
“二手房的監管成爲今年的亮點，類似管控下也有助於促進二手房市場的穩定。”嚴躍進也認爲，從各大城市實際情況看，一些高價項目掛牌和交易受到監管，部分地方嚴打學區房，都有助於促進二手房價格的穩定。
新房市場熱度有所提升
但同樣在政策調控下，超5成城市新房價格卻出現了環比漲幅較上月擴大。新房價位向上、二手房高位回調，調控效果爲何會在兩個市場呈現不同的作用？貝殼研究院首席市場分析師許小樂解釋道，這主要是因爲兩個市場的供應主體差異。
“二手房的供應主體是獨立分散的業主個人，供應和定價更靈活、反應更及時；新房的供應主體是政府與房企，前端的土地供應不足短期難以有效改善。而以‘穩房價’爲目標預售限價制度下存在地方政府與房企的博弈，也影響新房項目的供應量，因此新房供應缺乏彈性導致供不應求較難快速解決。”許小樂說。
同時，新房市場的熱度主要是重點城市土地供應不足疊加新房預售限價下，新房項目供不應求，而限價導致的一二手倒掛更促使更多購房需求選擇新房市場，進一步加劇供需矛盾，此外重點城市集中供地成交部分高溢價地塊，也對市場預期有帶動作用。
以連續兩月新房價格漲幅領跑的重慶爲例，在首次集中土拍的熱度引領下，新房市場熱度隨之飆升，領漲全國樓市的重慶也或將迎來新的調控。
資料圖：重慶嘉陵江兩岸燈火通明。陳超 攝
“從預期來看，二手房業主預期整體穩中有降，預計後期二手房價整體趨穩。新房市場的局部熱度存在調控收緊的可能。”許小樂說。
“從全國市場看，2021年全年刷新樓市紀錄已經成爲定局。”張大偉認爲，因爲信貸寬鬆導致的房價上漲還會持續一段時間，但越來越收緊加碼的調控政策有望平穩市場，漲幅會繼續放緩，但上漲很可能依然是主流。
責任編輯：劉萬里 SF014
