原標題：成都土拍“嚴”字當頭：部分地塊“地房比”拼至0.9，十強房企基本無收穫

華夏時報記者李貝貝上海報道

6月11日，持續5天的成都集中土拍落下帷幕。在65家房企的競奪中，40宗土地全部成功出讓，其中32宗進入競自持環節，最高自持比例59%，總成交金額約354.86億元。值得注意的是，此次40宗地均採用“限地價，限房價”方式出讓，多數地塊疊加“競自持租賃”。同時，成都市還接連發布通知，對競買企業資格審查、新建住宅建設品質技術管理等方面進行規則制定，強調房地產市場平穩健康發展。

最高自持比例59%

6月11日下午3點，隨着郫都區一宗266.88畝的土地成功出讓，持續5日的成都首場集中供地落下帷幕。

據中國指數研究院統計，此次成都集中供地，40宗地塊均成功出讓，成交土地面積229.9萬平方米，佔本次供應14區2021全年宅地供應計劃的30%，成交金額355億元，平均溢價率7.4%，整體成交樓面均價7565元/平方米。

此次土拍首次採取“限地價+限清水房價+競自持租賃住房”的出讓方式。據悉，40宗土地中除兩宗人才用地外，均採用“限房價、競地價、競自持租賃”規則，其中32宗進入競自持環節，最高自持比例59%，總自持面積達70萬平米，佔比總成交建築面積15%。同時一些高自持地塊還有額外要求，比如天府新區5宗地塊均需配建學校，且全部要求成品房銷售，裝修價格不得高於3000元/平方米等。

克而瑞地產研究中心指出，“就成都五天的集中出讓來看，房企參與積極性高、土拍競爭十分激烈。”

據瞭解，60餘家房企參與了此次拍地，其中31家成功摘地。從成交結果來看，在新的賽制之下，本土房企成都人居集團以53.2億元成爲本次拿地金額最多的企業，而中瑞天悅則以462畝的用地面積，成爲成交面積最多的企業。另據中國指數研究院統計，德商、電建分別以聯合體形式斬獲4宗土地，龍光、萬科、高投、融信、交投等也各斬獲2宗。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《華夏時報》記者，成都作爲西部核心城市，也是不少房企重點投資的目標，土儲較少的房企及時補倉，希望增加在成都的市場份額，爲了後續深耕成渝雙城經濟圈做準備。

值得一提的是，本輪拍地吸引了不少新面孔，比如國銳地產、四川遠達、重慶銀河房地產、廈門源昌投資以及武漢卓爾等中小房企，此次均成功進入成都市場。但同時，龍頭房企、規模房企表現得則相對謹慎，萬科、華潤、龍湖是龍頭房企中少數贏得地塊的房企。其中，龍湖以18.72億元拿下了龍泉驛區東安街道185.62畝的商住地塊，萬科耗資10.4億拿下2幅地塊。

克而瑞研究中心分析指出，與此前多城土拍中規模房企“一馬當先”不同的是，規模房企中僅萬科、龍湖、華潤等成都“老玩家”有所斬獲，且多數成交地塊位於主城區。30強房企在成都共競得11宗地，其中10強房企只有萬科競得2宗地塊、華潤拿下1宗地塊。“究其原因，競爭激烈之下，高自持比例也讓部分房企望而卻步，對於已經深耕成都多年的規模房企而言，多盤聯動、管理集中是其優勢。”同策研究院資深分析師宋紅衛也告訴《華夏時報》記者，風險防控較強的頭部房企很少露面，因其本身就有一定的土地儲備。

嚴監管收窄房企利潤空間

成都此次集中出讓在“限房價、定品質、競地價”的指導下開展。業內人士普遍認爲，這種出讓方式導致所有地塊後期售價全部鎖定，利潤空間有限。同時，在“定品質”的要求之下，拿地房企的利潤空間也進一步收窄。

“由於本次成都設置可售商品住房清水最高銷售均價，考慮到部分地塊仍有精裝溢價空間， 因此實際每塊地均有明確的最高銷售價格。”據克而瑞研究中心報告，對比可售樓板價，除去人才公寓地塊，平均地價房價比接近0.7，房企盈利空間大幅縮小，部分熱門地塊地房比更是接近0.9。“投資窗口期縮短之下，一次性供應大量土地並未能減緩競爭激烈程度，競自持租賃住房比例更考驗整體運營能力。” 克而瑞報告顯示。

針對“高自持”，宋紅衛向《華夏時報》記者解釋說，“自持”政策是熱點城市房地產市場調控的一種手段，目前多個城市推廣，主要是通過間接增加房企資金成本的手段，且該成本不直接體現在土地和房價上，來達到“穩地價、穩房價”的目的。

宋紅衛直言，高自持會增加房企運營層面的風險，隨着融資成本不斷上升、拿地成本和開發難度上升，風險會進一步上漲。其表示：“長此以往，高風險的房企將會面臨資金鍊斷裂的風險，企業破產、項目爛尾的情況將會出現。”

“限房價、定品質、競地價”之外，《華夏時報》記者注意到，本次土拍還設置了不少“禁入規則”。

6月7日，成都市住建局成都市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發佈的《關於房地產開發企業參與我市商品房建設用地競買的主體資格審查辦法（試行）》（下稱《辦法》），直接將同時踩中“三條紅線”或有嚴重失信情形的開發企業納入競拍黑名單。

不僅如此，被納入競買資格限制名單中除了“紅檔”企業之外，《辦法》還嚴格註明了其他多種違規情形。例如造成工程停工爛尾未復工或未處置完畢的原發企業；未按規定撥付工程款，導致農民工工資拖欠的開發企業等。對於審查機制，《辦法》則要求成都市法院、成都市規劃和自然資源局等5個市級部門作爲審查主體，在日常監管中以採取向市公共資源交易中心推送限制名單的方式，對開發企業參與成都市商品房建設用地競買的主體資格，實施動態審查。

李宇嘉向《華夏時報》記者表示，無論是基於成渝都市圈的規劃還是成都市的人口紅利，都對成都樓市發展有一定的利好。因此，政府出臺的一系列嚴格政策，限制大膽冒進的開發商來成都拿地，也是爲了避免對土地的激烈爭搶。“政府是從限制地價入手實現對房價的控制，如果後期再控制難度就大多了。”

中國指數研究院認爲，本次土拍中，成都接連發布三項通知，分別對競買企業資格審查、新建住宅建設品質技術管理和新建成品住宅裝修管理進行規則制定，進一步規範市場，同時也保證了建設質量，維護購房者權益。而成都6月1日發佈的租賃市場財政補貼辦法，也對本次土拍中多宗地疊加“競自持租賃”的條件進行輔助，對新建租賃住房的開發企業有一定的支持作用，也能夠加速成都整體的租賃市場建設。成都在落實“穩地價、穩房價、穩預期”的重要決策部署同時，也在不斷尋找城市發展建設、購房者、開發企業三方面需求的平衡，持續促進成都房地產市場的平穩健康發展。