原標題：深圳樓市轉向：剛需家庭卡在置換路口，有中介回了老家

市場買賣雙方仍在博弈。

從深圳坪山區置換到羅湖區，從70平方米換到100平方米的學區房——來深十餘年的小朱由於小孩上學和居住需要，他從去年年底便開始了最新的房屋置換計劃。

對於不少來深人員，資金有限又有定居置業訴求，深圳龍崗、坪山、鹽田這些房源總價較低的區域便成爲剛需上車的首選。從城市邊緣區域首次置業，慢慢騰挪，一步步置換到學區、商業、交通等配套較爲成熟的中心區域，幾乎成爲來深一族較爲理性的置業邏輯。

從2020年“7·15”房產調控新政以來，深圳樓市迎來了一波密集的政策調控。緊接着的打新規則改變、嚴查首付來源、經營貸違規入市以及2021年的“2·8”新政等，系列調控使得深圳新房、二手房成交持續承壓，也給疫情之下深圳“瘋漲”的樓市滅了一把虛火。

深圳市房地產中介協會公佈的數據顯示，5月深圳二手房網籤量共計3781套（含自助網籤），環比（與上月相比）持續下降14%，同比去年5月二手房11028套的網籤量則大幅下滑了65.7%。最新的一週（6月7日~13日），險破700套關口，樓市橫盤局面並未扭轉。

在成交持續橫盤甚至略有下跌的情況下，深圳業主的報價卻仍然堅挺。

樂有家門店數據監控顯示，截至5月31日，深圳全市二手住宅掛牌價環比繼續保持穩定，僅少數房源價格下調。

當下，不少走在置換之路上的深圳業主都有類似於小朱這樣是否要選擇折價出售的糾結。一方面，此時折價出讓“舊房”，以便快速回款置換改善住房；但另一方面，又堅信需求未消失，市場參與各方篤定持有更久則回報將更豐厚，“可再靜待一段時機”。

從坪山到羅湖，初步敲定

與不少置換族類似，小朱主要是考慮到現在居住的坪山區內重點學校少，家裏小孩馬上要上小學，羅湖教育資源相對優質；另一方面，現下70平方米的房子空間並不富餘，光線也不太明亮，整體的居住體驗越來越差。

早在去年年底，小朱便和家人下定決心賣掉坪山的房子，再置換去羅湖。

彼時，深圳樓市在2020年“7·15”新政之後，新增客源量、二手帶看量都出現了持續性下滑，大量買房族進入觀望期。

這種情況一直持續到2020年10月中旬。本以爲成交下滑，二手房掛牌價會下行，但當時小朱同房產中介打聽後發現，二手掛牌價仍處於上行通道，去年國慶前後深圳二手房均價已由“7·15”新政後的7.91萬元/平方米，上行至8.16萬元/平方米。

一方面是舊房出售，另一方面是新房置辦，兩者相較而言，小朱面對上行的二手房價，心裏打起了算盤，儘快置換成爲了小家庭的一致目標。

重點學位、90平方米以上、周邊生活氣息濃厚等幾個核心要素確定後，小朱初步鎖定了四十多套房源。在隨後的兩三個月，每逢週六日但凡有閒散時間，小朱都會前往羅湖看房。白天閒散時間看房，晚上就抽空補查樓盤資料，中間隔幾天還會跟中介微信聊下最近市場的狀況，熱度、價格如何等信息，生怕自身掌握的信息滯後或片面。

由於預算緊緊巴巴，個性本就務實謹慎的他，秉持着買對又不買貴的原則，有條不紊地推進着置換房計劃。最後小朱看中了羅湖口岸附近的一套100平方米左右的三房。

在小朱軟磨硬泡下，賣家答應負責房屋稅費辦理、入住前重新粗略裝修一遍牆體、洗手間等。前前後後算下來，羅湖區的這套100平方米學區房總價900萬元。

房源既合心意，價格正合預算，小朱與家人商量兩天之後就敲定這套房源。彼時已臨近2021年元旦，買房這塊懸在小朱心尖的石頭眼見就要落地了。

政策影響市場，變數橫生

在看房踩盤過程中，小朱也在積極推進着另一件事：掛牌出售坪山的自住房源。

相比於深圳福田區、南山區一套二手房源單價超10萬元，總價動輒千萬元，坪山區房價要友好很多。類似於坪山區的坪山、坑梓等配套較爲成熟的地段，每平方米單價4萬元左右。

在動身去羅湖看房不久後，小朱便將這套自住房源掛出售賣。起初，還有幾個買家會詢問。而這些買家大多數是首套房用於自住，並且自身資金有限。此後月餘，少有人問津，但小朱和他的家人堅決表示不會降價。

這其中一個很重要的原因是，身邊人普遍認爲經過坪山區的地鐵14、16號線建設在提速，城市軌道交通雲巴1號線到2021年底會試運營。片區交通改善勢必會拉動房價窪地價格上行。同時，對深圳樓市上行的預期也給了他們很強的持有定力和耐心。

一邊是小朱的堅持，而另一邊購房者基於深圳全區的規劃考量，坪山始終是最末的選擇。雙方僵持之下，小朱舊房出售之路初遇坎坷。

2020年11月底，南山區的網紅盤華潤城潤府“打新”，衆籌、代持炒房等事件將深圳樓市推到了風口浪尖，引發外界側目。但是，對於小朱這類持有不動產的深圳人來說，反倒是一針強心劑：這至少再度印證了深圳房產的保值增值能力。由此坪山這樣深圳關外的區域房價下跌是大概率不會發生的事情了。

但計劃始終沒有變化快。2021年2月8日，深圳市住房和建設局在國內率先提出，建立二手房成交價格參考機制，併發布3595個小區參考價格（下稱“28政策”）。

政策一出臺，小朱就被幾家房產中介通過微信告知，後續房源真實價格不再在中介平臺上展示，只會顯示二手房成交參考價，而房產的貸款額度也將受到成交參考價影響，大概率會縮水不少。

同理，貸款額度縮水的還有自己看中的羅湖區學位房。一方面舊房出售房款未到位，另一方面貸款額度縮水，也意味着首付款增加，兩者讓小朱又陷入了購房困境。

“其實最主要的是舊房能及時出售就好了。”小朱覆盤自己的經歷說道，“我看上的這套房源，二手住宅成交價格參考機制中的指導價跟實際成交價相差在25%左右，如果舊房能夠順利出售的話，再買這套房問題也不大。”

但是“28政策”迎頭給了深圳發燒的樓市一盆冷水。新政推出二手住宅成交價格參考機制後，優質房源的業主報價一般高於官方參考價。而銀行會參考住建局給出的二手住房成交參考價、房屋的質量、地段、年限等，評估出貸款額度，最高貸款額度一般不會超過房屋總價的70%。這樣下來，銀行貸款額度可能降低。與之對應的是購房人首付門檻提升，交易成本上行。

這樣一來，市場觀望情緒更加濃厚，小朱的坪山舊房出售再遇瓶頸。

但在當時，更多的市場人士認爲，這無非是延後購房需求，需求並不會消失。中遠期看，買賣雙方都需保持樂觀從容的交易心態，是基本的心理建設了。

降價三十萬，置換仍折戟

在這種理性框架下，綜合衡量了樓市的基本面，小朱選擇在平和從容中度過2021年春節。

但等待他的不是節後樓市升溫，也不是置業小陽春。

和他一樣心情有些失落的還有房產中介。與往年過完春節就急吼吼趕回深圳忙着開單攬客大不同，微信上本來熱絡的幾個中介心情頗爲低落。

與小朱關係不錯的一位來自湖北的房產中介小黃等不及深圳樓市回溫，選擇今年在武漢另找了一份中介的工作。“老家武漢這邊今年樓市與2020年疫情時期大不同了，已經開始暖起來了。與其回去深圳乾耗着等，不如先在武漢找份工作幹着吧。”

眼見着小黃們春節後沒有返深，而羅湖區學位房的業主已經開始不斷催促小朱湊夠首付款四百萬元。積攢了一些心理壓力的小朱，心情也開始有些波動了。

對於在置換之路上的深圳業主來說，是否選擇折價賣出確實是一個兩難的問題。內外各種因素交織之下，離3月中旬越來越近，小朱更清醒地意識到，自身所在的片區可能目前優勢並不顯著，審慎權衡下調了房源價格三十萬元。但與之對應的是無人問津的膠着局面。

類似小朱這樣的例子今年3月後已經漸漸多了起來。歷經“7·15”調控、“2·8”指導價新政，房貸收緊、涉房信貸核差等組合拳，深圳樓市進入橫盤局面。

首先是新房市場。中原地產數據顯示，深圳5月新房住宅成交套數環比下滑23.6%，成交面積環比下滑24.9%。新房住宅成交已經連續5個月在下滑了。而二手市場同樣跌跌不休。5月二手過戶套數環比下滑37.9%，成交套數爲3月以來的歷史新低。

多位市場人士斷言，深圳樓市二季度成交量不會迎來實質性變化，可能要看三季度的情況了。多個機構監測的深圳5月二手住宅掛牌價數據也顯示，絕大部分業主叫價堅挺，市場買賣雙方仍在博弈。

樂有家門店數據監控顯示，截至5月31日，深圳全市二手住宅掛牌價環比繼續保持穩定，其中兩個月內出現價格變動的房源爲8276套，佔比19%；價格變動的房源中，有42%房源爲下調報價。而這些下調報價房源多爲去年上漲較快的南山、寶安等少數高價盤，或爲鹽田、龍崗等價格窪地短期漲幅較慢的個別樓盤，或是業主急於拋售回款等。

小朱這樣因置換需求主動下調房源價格的業主，至今仍未迎來接盤族，而他的羅湖改善置業小目標已告吹。不過，在經歷輪番較量之後，他們內心似乎更加坦然，始終認爲自住房源值得更高的市場價。不得不說，與深圳樓市如出一轍的是，深圳業主們的心態似乎也堅挺坦然。這一切如何落定，都需要交給時間。

（應受訪者要求，小朱爲化名）