2021年以來，物管板塊的市場關注度不斷提升。據統計，截至目前已有45家物管公司上市。隨着恒指公司恒生物業服務及管理指數推出，板塊發展進入全新階段。其中，成分股中17家港股通公司總市值佔比90%以上，隨着港股通不斷擴容，南下資金更是對物管公司估值起到抬升作用。

另一方面，今年1月，十部委發佈的《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》中明確提出了逐步實現物業管理全覆蓋的目標。目前，我國城市物業管理服務的覆蓋率約爲62%，隨着未被專業管理或獲專業服務的更多類別的物業或樓宇被納入物業管理服務，可以預見物業管理覆蓋率於近幾年有望迎來加速提升。

自物管行業2014年以來進入蓬勃發展階段，行業集中度持續提升，智慧物業概念誕生，增值服務也逐漸開始多樣化，出臺政策以引導鼓勵性政策爲主，包括推進行業市場化發展、鼓勵發展增值服務、加快發展智慧物業等。2021年3月，“十四五規劃”發佈，養老、托育、家政等多經類業務、智慧社區、城市治理等行業熱點再次被提及，行業政策趨勢和發展方向日漸清晰。

在這一背景下，物管行業在資本與科技的助力下正持續延展其業務範圍，並已超越傳統意義上物業管理服務的範疇，市場空間正待重新探索與評估。

6月16日，又一家物管公司——中國城市運營服務商、大灣區內提供綜合物業管理服務的主要市場參與者越秀服務(06626)開啓招股。此次招股將持續至21日，定價區間爲4.88-6.52港元，最多集資24.10億港元，並計劃於本月28日掛牌上市。

在行業同質化嚴重、各家物企積極尋求差異化之下，越秀服務有何不同?

佈局大灣區高質量資產 三年業績穩健增長

據招股書顯示，此次越秀服務引入了新華資產管理、嘉信金融集團、金蝶、商湯科技、昇輝控股、深圳凱爾漢湘實業、華科資本、尚慧企業以及索菲亞兩位董事江淦鈞及柯建生在內的10家基石投資者。

智通財經APP瞭解到，上述基石投資者將認購按發售價認購總額最多7.772億港元的發售股份數目。單從基石陣容來看，主要包括大型投資機構及上下游產業鏈的合作方兩大類機構投資者，多家明星基石坐鎮爲公司加分不少，體現了資本及業內層面對於公司前景的看好。

就規模來看，越秀服務於2020年在管物業數量爲215個，總在管面積爲3260萬平方米。據中指研究院的統計，就綜合實力而言，越秀服務2021年在物業服務百強企業中排名TOP16而就2020年在管面積的市場份額而言，越秀服務在提供商業運營服務的物業服務百強企業中排名第七。

值得一提的是，雖然公司當前在管物業規模在行業中尚未達到頭部水平，但其大多數項目均位於高速經濟增長區域，資產質量較高，爲其未來發展構成巨大潛力。

據瞭解，公司在管面積中有96.1%的物業位於一線、新一線和二線城市。其中，截至2020年12月31日，越秀服務已進駐19個城市，當中6個位於大灣區。2018-2020年間，公司由大灣區所貢獻的營業收入比重均達到80%以上，是當之無愧的大灣區龍頭之一。

在進一步改革開放政策的支持下，大灣區經濟總量於2020年已達到11.5萬億元，經濟總量與意大利、加拿大、韓國不相上下。並有機構預計，2023年粵港澳大灣區經濟總量將達3.2萬億-4.1萬億美元，經濟規模有望超過英國，與全球GDP第五大經濟體規模相當。

而越秀地產作爲公司的控股股東，其業務全面深耕大灣區，擁有灣中、灣東、灣西、軌道交通四大平臺公司截至2020年12月31日，越秀地產在大灣區擁有1350萬平方米的優質土地儲備，2020年大灣區的合同銷售金額達人民幣637億元，則將爲越秀服務鞏固其在大灣區物管領域龍頭地位提供強大支持。

在優質資產佈局的助力下，越秀服務業績表現也於近三年間實現了穩定增長。2018-2020年，越秀服務的營業收入分別爲7.63億、8.96億和11.68億元，年均複合增長率達23.7%。淨利潤分別爲4,731.4萬元、9,320.7萬元和2.04億元，年均複合增長率高達107.5%。2020年，公司歸母淨利潤達到1.99億元，達到同比118%的翻倍增長。

與此同時，公司毛利率、淨利率也整體維持在高於市場平均的水平。2018-2020年，越秀服務整體毛利率分別達到25.9%、27.2%、34.5%歸母淨利率分別達6.0%、10.2%、17.1%，體現出較強勁的盈利增長動能。

增值服務成爲重要驅動力 多元業態通道豐富

在具體的業務佈局方面，公司主要將營業收入根據業務條線劃分爲非商業物業管理及增值服務、商業物業管理及運營服務兩大業務分部。其中，商業物業管理及運營服務主要包括(i)商業運營及管理服務及(ii)市場定位諮詢及租戶招攬服務。

非商業物業管理及增值服務可分類爲：(i)物業管理服務，主要包括清潔、安保、園藝以及維修和保養服務等(ii)非業主增值服務，主要包括案場及示範單位管理以及交付前支持服務、車位銷售協助服務、配套物業租賃服務及前期規劃及設計諮詢服務及(iii)社區增值服務，主要包括家居生活服務、空間運營服務、裝修、拎包入住服務。

一個較爲明顯的趨勢是，隨着越秀服務在非業主及社區增值服務領域持續加碼，相關增值服務營收佔比不斷提升。2018-2020年，越秀服務的非商業物業管理及增值服務營收佔收比分別爲64.8%、67.3%、69.4%。其中，毛利率水平相對較高的非業主及社區增值服務營收分別達到2.42億元、3.3億元、4.67億元，分別佔公司總營收的31.7%、36.8%以及40%，成爲驅動業績增長的重要動力。

據東方證券認爲，由於物管行業及龍頭公司均處於高速成長階段，目前市場傾向於使用 PEG 來進行估值。而在快速增長期過後，隨着物管公司消費屬性增強，未來行業的估值中樞將迎來邏輯轉換。

而在影響物管企業利潤率的諸多因素中，未來主導行業及公司利潤率的主要因素在短期內依然是在新交付項目，而中長期則更看重增值服務和經營能力差異。其中，對於優質業務的獲取、對於外拓能力的培養以及持續佈局增值服務亦是物管公司持續成長的必由之路。對於越秀服務而言，找到屬於自己獨特的發展之路，是其在未來的長期競爭中取勝的關鍵。

首先，從公司自身的基因出發，除在大灣區所積累的優勢外，越秀服務在打造“物服+X”業態方面已具備了較強的拓展網絡基礎。其中，依託國企背景，公司與更多的市屬、省屬、央屬企業、政府投資機構建立戰略合作關係，將有機會參與國內多個地方政府 “智慧城市”的發展項目，不斷強化其城市公共服務能力，發展“物服+政府公建”網絡。

除此之外，越秀服務還可以與越秀地產、越秀集團及旗下企業保持市場化合作，拓展“物服+X”的業務網絡，如拓展“物服+酒店”、“物服+長租公寓”及“物服+康養”，並探索“物服+交通基建”、“物服+農業”、“物服+金融”等模式，藉此進一步豐富業態，不斷鞏固其城市服務運營商的地位。

值得一提的是，2020年11月，越秀服務向廣州地鐵收購了廣州地鐵環境工程公司及廣州地鐵物業管理公司，一舉成爲擁有“地鐵環境工程維護+地鐵物業管理運營業務”的複合型物業管理公司，則形成公司物管差異化的另一大王牌。

智通財經APP瞭解到，隨着發達城市的快速擴張，以交通爲導向的TOD模式正逐漸成爲發達城市未來開發和規劃的主要模式。在該模式下，城市交通網絡可與城市核心範疇有機連接，結合大型商業複合物、商業及辦公空間、商業設施及中高端住宅物業，從而推進房地產市場快速發展。

截至2020年12月31日，中國已有44個城市開通運營城市軌道，2020年交通線路、運營里程等指標較2019年增長了20.1%，爲一條前景廣闊的黃金賽道。

然而，當前能夠服務於TOD模式的物業管理公司卻屈指可數。越秀服務的控股股東越秀地產作爲國內最大的TOD發展商之一，於截至2020年12月31日擁有5個TOD住宅項目，有望持續不斷地爲越秀服務未來的規模擴張和利潤增長提供強勁動力。

在“軌交+物業”TOD物管模式的高門檻之下，越秀服務目前爲百強物管企業中唯一擁有TOD管理經驗的企業，也是目前大灣區中僅有的一家擁有TOD管理經驗的企業。藉助廣州地鐵及越秀地產的資源和優勢，TOD物管模式將成爲越秀地產發展的一個重要模式，使越秀服務成爲業內真正打破同質化的物管公司。

高端寫字樓物業管理領域引領者

除在多元業態上的橫向打造外，在縱向服務能力深耕上，越秀服務在中國高端寫字樓物業管理方面積累的深厚服務經驗，也成爲其突出特徵之一。

根據中指研究院的資料，中國物業管理服務行業絕大部分企業仍以住宅物業管理爲主，即不具備提供專業的商業運營服務的能力，也不具備管理多元化業態物業的能力或能力有限。即便在百強企業中，也只有少數頭部企業提供商業運營服務及管理多元化物業組合。

據智通財經APP瞭解到，在商業運營管理服務的覆蓋範圍上，越秀服務寫字樓部分涵蓋了商務綜合體、企業總部大樓、辦公園區等項目，其中包括廣州國際金融中心、廣州越秀金融大廈、武漢財富中心等超高層地標項目，並建立了成熟完善的“超高層運營管理體系”及行業典範的“超高層運營管理安全標準”。

在購物商場部分，越秀管理了數個優質購物商場項目，積累了大量戰略零售商家資源，覆蓋中國十大零售行業(超市、影院、健身、餐飲、零售、教育培訓、智能科技、美容養生、娛樂體驗、文化藝術)逾300個頭部商家，其中，廣州維多利廣場、廣州國金天地已成爲華南知名地標項目。此外，越秀服務運營管理的廣州白馬服裝市場和廣州中港皮具城均是行業龍頭專業市場項目，兩個專業市場的商戶合計超過1,800家，越秀服務爲租戶建立了完善的“全渠道營銷體系”和“品牌孵化體系”，2020年交易金額超過人民幣130億元。

如今，越秀服務在商業物業管理及運營方面已積累了20年的服務經驗，具備提供策劃、設計、招商、運營及物管服務的全鏈條服務能力，其所服務項目的平均出租率常年超過90%，且客戶滿意率極高，使其成爲市場上稀缺的綜合商業管理服務提供商之一。

在資源聚焦能力上，公司控股股東越秀地產全面深耕大灣區房地產發展業務，截至2020年底已將業務拓展至全國21個重點城市，形成以大灣區爲核心，華東、華中、北方和西南的“1+4”區域佈局，併成爲中國最大的TOD物業發展商之一。

此外，公司間接控股股東越秀集團爲廣州市國資委全資控股的第二大國有產業集團，現已形成以房地產、金融、交通基建、食品爲核心的“4+X”現代產業體系。廣州地鐵作爲越秀服務的戰略投資者，服務於廣州市和珠江三角洲的城市軌道交通系統，是國際地鐵聯盟(CoMET)的成員之一，也將爲越秀服務未來承接廣州地鐵站線物業管理業務提供支持。

總結而言，越秀服務爲業內較爲稀缺的已完成多條差異化路線打造的物管公司。展望未來，依託於其大灣區國企背景和深耕佈局的優勢，公司有望持續拓展大灣區內優質物業的拓展機會，鞏固在大灣區的龍頭地位。而在此基礎上，隨着公司發揮其在多通道所積累的資源聚焦能力，公司業務版圖和市場份額在未來有望加速擴大和提升。