【ROE看房企】恒大平均ROE连续骤降两年至5.5% 利润率同规模中垫底

出品：大眼楼管

作者：肖恩

随着房地产行业调控的深入，从三道红线到两集中供地，从金融机构端的贷款占比限制再到土地财政收归国税。行业的调整洗牌或仍在进行之中，17万亿对应的销售体量大概率是中国房地产行业自98年房改后狂奔的顶点！过去两年倒闭了大批的中小房企，甚至像泰禾、福晟、华夏幸福、蓝光等头部房企都在行业见顶的过程中陆续陷入困境。

“内卷”这个词适用到房地产业，就变成了“管理红利”、ROIC、ROE。在行业洗牌阶段，行业集中度将持续提升，有更强综合竞争力的企业会获得更多的市场份额。新浪财经上市公司研究院统计A+H两地规模较大的百家房企，通过杜邦分析梳理各房企的ROE，从中找出各房企的盈利模式，试图找寻行稳致远的“剩利者”。

恒大1996年创立于广东省广州市，作为行业内的销售规模仅次于碧桂园的存在，近年来遭遇到了高杠杆带来的财务紧张的困局。但平均ROE近两年明显下滑，2020年仅有5.5%的水平，销售净利润率也连续两年下滑至6.16%，总资产周转率企稳在0.23左右，处在统计房企的中上游水平，体现出一定的管理优势。相对来说，恒大的财务更为激进，整体的平均权益乘数达到15。2020年报显示，恒大仍然连踩3条红线，恒大依然处于“红色档”。

平均ROE连续两年下滑低至5.5%

统计过去5年百家房企平均ROE的表现情况发现，ROE也随着行业景气度呈现出周期性的变化。恒大过去几年的平均ROE先升后降，2016年-2017年，房企的盈利基本对应的是2014-2015年的销售，届时房地产行业从居民加杠杆开始，逐渐从上一轮的调控周期中逐渐复苏，恒大的平均ROE从10.7%升至30%。不过在前两年的冲顶后，房企平均ROE在2020年出现了比较大的回落。

截止2020年，恒大的平均ROE降低至5.5%，其在所有统计的100家上市房企中位列第78位，处于下游水平。此外，在规模相当的房企中处于也处于垫底的水平，明显低于融创、碧桂园，高于恒大、华润、中海。

净利润率同规模连续两年垫底降至6.16%

观察过去5年的百强房企平均净利润率的情况，从2017年开始，净利润率出现了比较明显的趋势性下滑，从2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%，下滑近5个百分点。

值得注意的是，利润率的下滑情况，是大小房企均需面对的困境。

恒大过去几年的净利润率先升后降，截止2020年，净利润率为6.16%，冲上14%后又再次回落，其在所有统计的100家上市房企中位列77位，在规模相当的房企中再次处于垫底水平，低于聚焦一二线的融创、保利、华润、万科，也低于聚焦在三四线的碧桂园。

权益比例不高且下滑明显

面对行业调整期，不少房企会选择报团取暖，一是减少自身的风险，二是增加自己的话语权。报团取暖最典型的体现就是少股股东权益占比的提升，尽管这里面存在明股实债的情况，但明股实债也是抱团的一种特殊形式。而股权的占比的变化，会在项目结转时变成利润分配的变化，过去几年，行业内少股股东损益占比明显升高，相应地归母股东利润的占比则是下滑。

在归母利润占比方面，恒大近几年的数据下滑比较快，2020年仅有25.7%极低的水平，但这个比例仅列在统计百家房企的95位，不仅位于头部房企的垫底，在整个行业中也位下游水平。即使是前几年，恒大的归母利润占比也只在50%出头的水平，可见，恒大赚的钱有相当一部分不归公司股东。

总资产周转率稳定在0.23

通常来说，如果说单个项目的利润率下滑，那么房企可以选择在同样的时间内多做几个项目，加快周转赚到和以前一样的利润，但“薄利多销”显然会更累，但这毕竟是挽救利润的一种方法，也对开发商提出了更高的要求。

Wind数据显示我们统计百家房企的平均总资产周转率在过去5年竟然出现了趋势性的下滑，从2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

平均总资产周转率方面，恒大过去几年基本稳定在0.23的水平，体现出了一定的管理优势。而在所有统计上市房企中，位列34位，高于融创、华润等。预计未来恒大的周转率将加快，以缓解流动性压力。

杠杆率高企仍踩三道红线

权益乘数尽管不能像“三道红线”那样详细的衡量房企的财务状况，但也基本上能表示一个大体趋势。2016-2020年，在统计的百家上市房企的权益乘数随着平均ROE、行业周期一样，有明显的波动。在2016-2018年，房企经历一轮加杠杆的过程，而在2018-2020年则在逐渐降杠杆，但是降杠杆是痛苦，因此缓慢也是情理之中。

在平均权益乘数方面，恒大为15.4，高于10，在所有统计上市房企中，位列9位，高于保利、中海、华润，低于融创、碧桂园、万科等。这基本是符合我们对于恒大近几年快速突进的一贯的认知。

截止至2020年底，恒大的净负债率为153%，剔除预收款后的资产负债率为83.4%，现金短债比为0.54，恒大依然处于“红色档”。计划2021年6月30日，净负债率降到100%以下；2021年底，现金短债比达到1倍以上；2022年底，资产负债率降至70%以下，实现全部达标。

综上，恒大的平均ROE位列中上游，体现出了其综合盈利能力较强的一面，这其中，主要是由于恒大在各个环节均比较稳定和均衡，没有明显的短板使得恒大综合竞争力较强。

附注1：在统计A+H上市房企的杜邦分析数据：