【ROE看房企】恒大平均ROE連續驟降兩年至5.5% 利潤率同規模中墊底

出品：大眼樓管

作者：肖恩

隨着房地產行業調控的深入，從三道紅線到兩集中供地，從金融機構端的貸款佔比限制再到土地財政收歸國稅。行業的調整洗牌或仍在進行之中，17萬億對應的銷售體量大概率是中國房地產行業自98年房改後狂奔的頂點！過去兩年倒閉了大批的中小房企，甚至像泰禾、福晟、華夏幸福、藍光等頭部房企都在行業見頂的過程中陸續陷入困境。

“內卷”這個詞適用到房地產業，就變成了“管理紅利”、ROIC、ROE。在行業洗牌階段，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額。新浪財經上市公司研究院統計A+H兩地規模較大的百家房企，通過杜邦分析梳理各房企的ROE，從中找出各房企的盈利模式，試圖找尋行穩致遠的“剩利者”。

恒大1996年創立於廣東省廣州市，作爲行業內的銷售規模僅次於碧桂園的存在，近年來遭遇到了高槓杆帶來的財務緊張的困局。但平均ROE近兩年明顯下滑，2020年僅有5.5%的水平，銷售淨利潤率也連續兩年下滑至6.16%，總資產週轉率企穩在0.23左右，處在統計房企的中上游水平，體現出一定的管理優勢。相對來說，恒大的財務更爲激進，整體的平均權益乘數達到15。2020年報顯示，恒大仍然連踩3條紅線，恒大依然處於“紅色檔”。

平均ROE連續兩年下滑低至5.5%

統計過去5年百家房企平均ROE的表現情況發現，ROE也隨着行業景氣度呈現出週期性的變化。恒大過去幾年的平均ROE先升後降，2016年-2017年，房企的盈利基本對應的是2014-2015年的銷售，屆時房地產行業從居民加槓桿開始，逐漸從上一輪的調控週期中逐漸復甦，恒大的平均ROE從10.7%升至30%。不過在前兩年的衝頂後，房企平均ROE在2020年出現了比較大的回落。

截止2020年，恒大的平均ROE降低至5.5%，其在所有統計的100家上市房企中位列第78位，處於下游水平。此外，在規模相當的房企中處於也處於墊底的水平，明顯低於融創、碧桂園，高於恒大、華潤、中海。

淨利潤率同規模連續兩年墊底降至6.16%

觀察過去5年的百強房企平均淨利潤率的情況，從2017年開始，淨利潤率出現了比較明顯的趨勢性下滑，從2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%，下滑近5個百分點。

值得注意的是，利潤率的下滑情況，是大小房企均需面對的困境。

恒大過去幾年的淨利潤率先升後降，截止2020年，淨利潤率爲6.16%，衝上14%後又再次回落，其在所有統計的100家上市房企中位列77位，在規模相當的房企中再次處於墊底水平，低於聚焦一二線的融創、保利、華潤、萬科，也低於聚焦在三四線的碧桂園。

權益比例不高且下滑明顯

面對行業調整期，不少房企會選擇報團取暖，一是減少自身的風險，二是增加自己的話語權。報團取暖最典型的體現就是少股股東權益佔比的提升，儘管這裏面存在明股實債的情況，但明股實債也是抱團的一種特殊形式。而股權的佔比的變化，會在項目結轉時變成利潤分配的變化，過去幾年，行業內少股股東損益佔比明顯升高，相應地歸母股東利潤的佔比則是下滑。

在歸母利潤佔比方面，恒大近幾年的數據下滑比較快，2020年僅有25.7%極低的水平，但這個比例僅列在統計百家房企的95位，不僅位於頭部房企的墊底，在整個行業中也位下游水平。即使是前幾年，恒大的歸母利潤佔比也只在50%出頭的水平，可見，恒大賺的錢有相當一部分不歸公司股東。

總資產週轉率穩定在0.23

通常來說，如果說單個項目的利潤率下滑，那麼房企可以選擇在同樣的時間內多做幾個項目，加快週轉賺到和以前一樣的利潤，但“薄利多銷”顯然會更累，但這畢竟是挽救利潤的一種方法，也對開發商提出了更高的要求。

Wind數據顯示我們統計百家房企的平均總資產週轉率在過去5年竟然出現了趨勢性的下滑，從2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

平均總資產週轉率方面，恒大過去幾年基本穩定在0.23的水平，體現出了一定的管理優勢。而在所有統計上市房企中，位列34位，高於融創、華潤等。預計未來恒大的週轉率將加快，以緩解流動性壓力。

槓桿率高企仍踩三道紅線

權益乘數儘管不能像“三道紅線”那樣詳細的衡量房企的財務狀況，但也基本上能表示一個大體趨勢。2016-2020年，在統計的百家上市房企的權益乘數隨着平均ROE、行業週期一樣，有明顯的波動。在2016-2018年，房企經歷一輪加槓桿的過程，而在2018-2020年則在逐漸降槓桿，但是降槓桿是痛苦，因此緩慢也是情理之中。

在平均權益乘數方面，恒大爲15.4，高於10，在所有統計上市房企中，位列9位，高於保利、中海、華潤，低於融創、碧桂園、萬科等。這基本是符合我們對於恒大近幾年快速突進的一貫的認知。

截止至2020年底，恒大的淨負債率爲153%，剔除預收款後的資產負債率爲83.4%，現金短債比爲0.54，恒大依然處於“紅色檔”。計劃2021年6月30日，淨負債率降到100%以下；2021年底，現金短債比達到1倍以上；2022年底，資產負債率降至70%以下，實現全部達標。

綜上，恒大的平均ROE位列中上游，體現出了其綜合盈利能力較強的一面，這其中，主要是由於恒大在各個環節均比較穩定和均衡，沒有明顯的短板使得恒大綜合競爭力較強。

附註1：在統計A+H上市房企的杜邦分析數據：