【ROE看房企】正榮地產歸母利潤佔比下滑明顯平均ROE降至15%以下

出品：大眼樓管

作者：肖恩

隨着房地產行業調控的深入，從三道紅線到兩集中供地，從金融機構端的貸款佔比限制再到土地財政收歸國稅。行業的調整洗牌或仍在進行之中，17萬億對應的銷售體量大概率是中國房地產行業自98年房改後狂奔的頂點！過去兩年倒閉了大批的中小房企，甚至像泰禾、福晟、華夏幸福、藍光等頭部房企都在行業見頂的過程中陸續陷入困境。

“內卷”這個詞適用到房地產業，就變成了“管理紅利”、ROIC、ROE。在行業洗牌階段，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額。新浪財經上市公司研究院統計A+H兩地規模較大的百家房企，通過杜邦分析梳理各房企的ROE，從中找出各房企的盈利模式，試圖找尋行穩致遠的“剩利者”。

正榮地產於福州創立於1998年，是一家全國性綜合投資控股集團，總部位於中國上海，但是一家不折不扣的閩系房企。公司的平均ROE近兩年有所下滑，2020年降至16.75%，銷售淨利潤率基本保持穩定在9%左右的水平，總資產週轉率近兩年有所下滑，2020年在0.18左右，處在統計房企的中下游水平，並沒有體現出明顯的管理優勢。相對來說，正榮地產的財務更爲激進，整體的權益乘數大於10。2020年報顯示，正榮地產也踩1條紅線，扣除預收賬款的資產負債率76.57%。

ROE連續兩年下滑回落至15%以下

統計過去5年百家房企平均ROE的表現情況發現，ROE也隨着行業景氣度呈現出週期性的變化。正榮地產過去幾年的平均ROE先升後降，2016年-2017年，房企的盈利基本對應的是2014-2015年的銷售，屆時房地產行業從居民加槓桿開始，逐漸從上一輪的調控週期中逐漸復甦，正榮地產的平均ROE從16.76%升至19.54%。不過在前兩年的衝頂後，房企平均ROE在2020年出現了比較大的回落。

截止2020年，正榮地產的平均ROE回落至14.74%，其在所有統計的100家上市房企中位列第47位，處於中游水平。此外，在規模相當的房企中處於位置中游水平，低於龍光集團、中梁控股，高於歐氏兄弟的融信集團和富力地產。

淨利潤率同規模裏中等基本維持在9%左右

觀察過去5年的百強房企平均淨利潤率的情況，從2017年開始，淨利潤率出現了比較明顯的趨勢性下滑，從2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%，下滑近5個百分點。

值得注意的是，利潤率的下滑情況，是大小房企均需面對的困境。

正榮地產過去幾年的淨利潤率儘管不高但相對穩定，截止2020年，淨利潤率爲9.85%，其在所有統計的100家上市房企中位列52位，在規模相當的房企中處於位置處於中下游水平，低於上市不久的中梁和盈利能力突出的龍光集團，甚至低於富力地產。相比之下歐氏宗地的正榮地產和融信中國的利潤率水平相近，且都不算高。

權益比例不高下滑明顯

面對行業調整期，不少房企會選擇報團取暖，一是減少自身的風險，二是增加自己的話語權。報團取暖最典型的體現就是少股股東權益佔比的提升，儘管這裏面存在明股實債的情況，但明股實債也是抱團的一種特殊形式。而股權的佔比的變化，會在項目結轉時變成利潤分配的變化，過去幾年，行業內少股股東損益佔比明顯升高，相應地歸母股東利潤的佔比則是下滑。

在歸母利潤佔比方面，正榮地產近幾年的數據比持續下滑至70%出頭的水平，但這個比例僅列在統計百家房企的61位，位於中下游水平。可見，儘管頭部整體權益比例有所下降，但是整體的權益比例是不低的，預計合作開發的程度未來或將進一步加深。

在同規模房企中，正榮地產再次位於中庸水平，龍光、富力的權益比明顯更高，但融信中國和中梁控股的權益比要低。

總資產週轉率有所下滑行業中下游

通常來說，如果說單個項目的利潤率下滑，那麼房企可以選擇在同樣的時間內多做幾個項目，加快週轉賺到和以前一樣的利潤，但“薄利多銷”顯然會更累，但這畢竟是挽救利潤的一種方法，也對開發商提出了更高的要求。

Wind數據顯示我們統計百家房企的平均總資產週轉率在過去5年竟然出現了趨勢性的下滑，從2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

平均總資產週轉率方面，正榮地產過去幾年基本穩定在0.2的水平，並未體現出了明顯的管理優勢。且在2020年進一步下滑至0.185，而在所有統計上市房企中，位列63位，同規模房企中墊底。

槓桿率相對激進

權益乘數儘管不能像“三道紅線”那樣詳細的衡量房企的財務狀況，但也基本上能表示一個大體趨勢。2016-2020年，在統計的百家上市房企的權益乘數隨着平均ROE、行業週期一樣，有明顯的波動。在2016-2018年，房企經歷一輪加槓桿的過程，而在2018-2020年則在逐漸降槓桿，但是降槓桿是痛苦，因此緩慢也是情理之中。

在平均權益乘數方面，正榮地產爲10.85，大於10。在所有統計上市房企中，位列27位，處於行業較高水平，但仍不及融信中國和中梁地產高。於2020年底，正榮地產的淨債務與權益比率爲64.7%、現金對短期債務比率爲2.2，正榮地產扣除預收賬款的資產負債率76.57%，仍踩中“三道紅線”的其中一道。

綜上，正榮地產的平均ROE位列中游，體現出了其綜合盈利能力較爲一般，這其中，主要是由於正榮地產在淨利潤率方面表現並不算突出，加上週轉率和歸母利潤佔比下滑，平均ROE出現了一定程度的下降。

附註1：在統計A+H上市房企的杜邦分析數據：