本報記者 張歆 昌校宇

沒有想象中密集進出的卡車，也沒有熙熙攘攘的物流從業者，夏日微雨後的普洛斯北京空港物流園在遠望中略顯安靜。但近距離觀察可以發現，多個倉庫的門口，排列着車身逾10米的專業運輸卡車，負責與卡車們“組CP”裝卸貨物的，是一臺臺小身板、大力氣的叉車。動靜之間，我們感知到的正是中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（場內簡稱“普洛斯”）的“京籍”底層資產。

從北京首都國際機場3號航站樓出發，驅車不足20分鐘便可到達北京空港物流園，不過，更爲便捷的是貨物的抵達方式。普洛斯高級副總裁、資本運營負責人楊敏告訴《證券日報》記者，“物流園距離北京首都國際機場貨運終端區僅需5分鐘車程（航運），此外，距離天津塘沽港需2小時車程（海運）、距離北京南站需50分鐘車程（鐵路運輸），交通十分便利。”

楊敏表示，“倉儲物流園區別於普通商業地產，是消費驅動型項目，具備非常強的抗週期能力，同時，我們主動優化客戶結構，能夠進一步分散經濟週期或複雜外部環境對應的潛在風險”。

如果進一步對消費驅動力進行“穿透”可以發現，普洛斯REIT底層資產的“抗週期自信”其實來自我國正在加速構建的以國內大循環爲主體、國內國際雙循相互促進的新發展格局。作爲供應鏈的核心節點，倉儲物流承擔着商品存放與流通的雙重職能，在“雙循環”格局下，消費對於倉儲物流業的牽引力顯然將是直接高效的。

公開信息顯示，普洛斯REIT底層7個物流園區總建築面積約70.5萬平方米，分別位於京津冀、長三角、粵港澳大灣區等地區的核心集散地，周圍工業廠房、物流倉庫羣聚，產業聚集度高。截至2020年底，物流園內共有53個租戶，主要爲消費上下游產業鏈多家企業；物流園平均出租率約98.72%，合同租金及管理費平均約40元/月/平方米；租戶對租金及管理費水平較爲認可，租約的加權平均租期爲4.4年，租戶簽署租約一般期限多爲3年至5年。

其中，普洛斯北京空港物流園總建設面積爲13萬平方米（倉庫），原爲2008年北京奧運會“定製”的物流中心，盛會結束後轉爲商用。

據楊敏介紹，“消費升級尤其是品質消費需求的提升，已經催生出高端倉儲需求加大的市場局面。目前，普洛斯北京空港物流園共有兩棟雙層倉庫，三棟單層倉庫及一棟獨棟辦公樓，租戶涵蓋食品、醫藥、汽車等多個行業的國內外頭部企業。由於倉庫均爲通用型的高標倉，普適性較強，企業只需根據自己需求進行‘簡單裝修’即可入駐。當然，也有部分企業根據自身需要（例如藥品認證需要）進行加建，該部分重投入客戶通常運營穩定、黏性也較強。”

“普洛斯REIT的收益，來源於底層資產租約合同約定產生的租金及物業費收入。”楊敏表示，對於投資者來說，持有普洛斯REIT份額，既能享受由租金及物業費收入帶來的較爲穩定的派息分紅，又能享受由底層物業價值增值所帶來的價值增長。根據實際發行結果，普洛斯REIT發售規模58.35億元，2021年、2022年全年模擬預測可供分配金額分別爲2.50億元、2.52億元，故對應的2021年、2022年全年模擬預測現金流分派率分別爲4.29%、4.31%。

對於投資者較關心的募集資金主要用途，楊敏表示，原始權益人會將不低於80%的基礎設施REITs募集資金以項目資本金方式、根據項目實際建設進度和資金需求，優先投資國家重點發展的商貿物流節點和輻射能力強勁地區的物流設施，以及“新基建”高度重視的大數據基礎設施等15個基礎設施項目，預計投資金額45.43億元，主要圍繞“一帶一路”建設、京津冀協同發展、長江經濟帶發展、粵港澳大灣區建設等國家重大戰略區域。

值得一提的是，在首批9個試點項目中，普洛斯REIT是唯一有一家全球性資產管理公司參與的項目。談及申報和篩選的過程，楊敏感受最深的是來自於發改委系統、證監會和交易所對普洛斯的資產管理、運營及服務能力的高度認可，以及爲此次基礎設施投融資機制創新提供的系統性支持。在楊敏眼中，這一系列創新實踐所體現的，正是“中國經濟高質量發展、高水平對外開放的能力和自信”。