原標題：恆裕入主華聯控股，汕尾首富龔俊龍資本圈擴容

來源：觀點地產網

圖片來源：恆裕集團

每一個被看上的“特色”資產背後，都有一段值得玩味的博弈故事。

6月18日，華聯控股在深圳華聯大廈召開年度股東大會，公司董事長丁躍、總經理李雲等人列席。

席間，與會投資者最關心的仍是由來已久的控股股東華聯發展股份變更一事，管理層對此明確稱，“恆裕入主已基本成定局，目前在辦理過戶手續” 。

2018年至2020年，華聯控股營業收入分別爲33.35億元、31.7億元、27.05億元。而非招拍掛獲得的低成本土儲使其自2015年至今始終保持70%左右的毛利率，負債規模也遠不到“三道紅線”標準。

另一邊，在房企皆欲擴張衝擊千億規模的階段，早在2009年就進軍房地產行業的華聯控股因“看淡規模”而被市場稱爲“特色房企”。華聯控股目前市值僅爲53.57億元、總股本14.84億股。 

於是，這自然引來了資本直接或間接對上市公司控股權的垂青，擁有地緣優勢的潮商恆裕集團及龔氏家族“近水樓臺”。

股權之變

“大的有大的活法，小的有小的活法。有些企業注重做產品，利潤率很高，生存不受規模影響。”總經理李雲曾在2018年7月向觀點地產新媒體這樣表示對房企規模的看法。

根據年報，華聯控股2020年營收爲27.05億元，歸母淨利潤爲5.51億元，毛利率爲65.02%。公司共有4個在售、在建項目，其中華聯城市全景、華聯城市商務中心（即原華聯南山B區）地處大本營深圳，而錢塘公館與全景天地則位於杭州。值得注意的是，華聯城市商務中心確認銷售收入達到17.62億元，佔營收比例超過65%。

在“三道紅線”方面，截至2020年，其總負債及總資產分別50.19億元及108.4億元，剔除預收款後的資產負債率約43.38%，遠未及“紅線”要求的70%。而期末現金及現金等價物餘額約40.6億元，佔據總資產近37.45%的比重。

可以看出，華聯控股目前主營業務比較單一，聚焦於深圳、杭州等城市。截至今年5月，“華聯城市全景”項目除8200多平方米商業自持出租外，目前剩餘3套尾盤在銷售；杭州公館只有1.3萬平方米未售。

目前尚未開發的土儲只有公司稱“正進行項目申報等相關工作”的華聯南山A區城市更新項目，佔地7.77萬平方米，屬於工業用地改保障性住房項目。除此以外，近年來並沒有新增項目。

對於拿地的方式，華聯控股曾公開表示，“目前不會通過招拍掛獲取土地，更多會通過合作或者併購的方式拿地。”

另一方面，華聯控股也以11.08%的高股息率受到部分股民關注。

自1994年上市至今，華聯控股累計現金分紅22.54億元。數據顯示，目前，公司股東總戶數爲5.69萬戶，人均持有金額9.516萬元。2020年擬按照每10股派發2.3元現金，合計分紅約3.41億元，佔公司2020年歸母淨利潤的61.89%。

在不少投資者看來，上市公司的股東分紅雖是檢驗其盈利質量的考量之一，但更希望公司能夠積極轉型和開拓其他業務以此擴大利潤規模。因此，股東們十分關心公司控股股東是否能夠給到上市公司更好的支持。

觀點地產新媒體從投資者方面瞭解到，本次股東會上，有股東問及公司控股股東變更事項時，華聯控股管理層持看好態度：“恆裕入主華聯集團後，符合一定條件的情況下或成爲公司的實際控制人，將有利於公司轉型和業務發展。”

2020年10月22日，華聯控股宣佈收到恆裕集團及恆裕資本聯名發來的告知函，告知恆裕集團及恆裕資本已間接持有金研海藍63.5714%股權。

而杭州金研（金研海藍及子公司金研海盛的統稱）擬以55億元總對價，向錦江集團、河南富鑫、浙江康瑞手中收下華聯控股第一大股東華聯集團約54%股權，從而間接控股華聯控股。但這一方案因杭州金研與錦江集團案件糾紛而使得股權轉讓擱淺，具體進展還未曾正式披露。

“若是錦江集團一攬子股權轉讓完成，意味着恆裕集團及恆裕資本將間接控股華聯控股，引發上市公司控制權變更。”彼時有地產分析師指出。

另據天眼查2021年4月13日消息顯示，深圳市恆裕資本管理有限公司以8527萬元收購華聯集團發展有限公司1.27%股權。

汕尾首富

不難發現，華聯控股引來了資本的伺機而動，這次的主角是汕尾首富。

在深圳房地產市場，從不缺乏有着敏銳嗅覺的潮汕企業的身影。華聯控股在2020年年報中表示，目前公司不存在實際控制人。而上述收購完成後，恆裕集團將替代華聯集團，成爲華聯控股的控股股東。

和其他潮商相比，恆裕集團創始人龔俊龍在深圳從事地產開發時間較晚，上世紀90年代憑藉其家族在香港的關係，初入籍香港並涉足房地產行業，花重金購置不少香港寫字樓，隨着1998年金融危機來襲虧損數十億，隨後才進軍深圳市場，但其爲數不多的項目卻多是以豪宅爲主。

據瞭解，在2016年，恆裕濱城二期以單盤100億元的銷售額名噪一時，並且成爲深圳市首個均價超過10萬元/平方米的住宅項目，創造了當時深圳住宅房價之最。而高310米的恆裕深圳灣是深圳灣的“三大高地標”之一，均價在15.3萬元/平方米。

除此之外，其還有深圳市福田區“香蜜湖九號大院”，以及聯合凱德置地聯合開發的全球第八座“來福士廣場”，攜手美國紐約新世貿締造者“兆華斯坦”合作的“前海金融中心”等多個精品豪宅及大型商業綜合體項目。

公開資料顯示，龔俊龍創建的恆裕集團成立於1987年，由香港恆裕控股有限公司全資控股，以房地產開發爲核心業務，並涵蓋金融、礦山、酒店、貿易、商業、物管等多元領域，資產超千億。

創始人龔俊龍生於1959年10月，祖籍廣東省汕尾陸豐市甲子鎮。同爲陸豐人的還有仁恆置地的鐘聲堅、富安娜的林國芳等。

據《2018胡潤全球富豪榜》顯示，龔俊龍以185億財富值登頂“汕尾首富”。2020年2月26日，以140億元財富名列《2020胡潤全球房地產富豪榜》第146位。

但近年來，恆裕集團幾乎很少出現在土地招拍掛市場，目前土地儲備多是以舊改爲主。資料顯示，恆裕城市更新集團在深圳及周邊擁有40多個儲備項目，累計佔地面積近500萬平方米。

2021年1月28日，位於深圳市南山區的華聯花園宣佈正式舊改簽約率達95%，佔地面積3萬多平米，而該項目於2018年便由恆裕集團進駐啓動舊改。去年7月26日，西鄉街道共樂舊村城市更新項目公佈成交結果，獲得人爲深圳市恆裕實業（集團）有限公司。

在舊改項目之外，恆裕集團還通過參與資本運作的方式擴展規模。目前，62歲的龔俊龍已經退休，由長子龔海鵬接任集團董事長，而次子龔澤民擔任恆裕資本董事長。

值得關注的是，目前恆裕資本已參與投資多個新興產業，在教育、證券、基金、保險和投資領域均有佈局。一方面，進行策略性併購重組，比如PINTEREST、SPACEX、VENTURE SHARES、HARMONY FOUNDATION、ASIAN CITRUS、修能資本、金斧子、超級阿姨等。另一方面，透過外匯、指數、債券、期貨及二級市場等多渠道投資，進行資產配置、風險對沖。

據官方網站顯示，恆裕資本目前已間接控股國內A股及港股上市公司兩家，未來將謀求集團旗下資產拆分上市，並計劃申辦國內外金融牌照，將資本力量向保險、證券、銀行業進行延伸。

控股華聯集團之餘，恆裕在資本市場的版圖也將持續拓展。