【ROE看房企】信達地產槓桿率保守、利潤率下滑較快致ROE處於行業下游

出品：大眼樓管

作者：肖恩

隨着房地產行業調控的深入，從三道紅線到兩集中供地，從金融機構端的貸款佔比限制再到土地財政收歸國稅。行業的調整洗牌或仍在進行之中，17萬億對應的銷售體量大概率是中國房地產行業自98年房改後狂奔的頂點！過去兩年倒閉了大批的中小房企，甚至像泰禾、福晟、華夏幸福、藍光等頭部房企都在行業見頂的過程中陸續陷入困境。

“內卷”這個詞適用到房地產業，就變成了“管理紅利”、ROIC、ROE。在行業洗牌階段，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額。新浪財經上市公司研究院統計A+H兩地規模較大的百家房企，通過杜邦分析梳理各房企的ROE，從中找出各房企的盈利模式，試圖找尋行穩致遠的“剩利者”。

信達地產是中國信達旗下房地產上市公司，以房地產開發爲核心，以商業物業經營管理、物業服務、房地產專業服務爲支持。但近兩年公司的平均ROE下滑明顯，2020年僅爲6.68%，銷售淨利潤率也在2020年下滑至6.74%，總資產週轉率企穩回升至0.25，處在統計房企的中上游水平，體現出一定的管理優勢。相對來說，信達地產的財務更爲穩健，整體的權益乘數小於5，即資產負債率小於75%。2020年，公司剔除預收款後的資產負債率約爲69.52%，淨負債率約爲68.07%，現金短債比1.11，“三道紅線”全線達標，再次歸爲“綠檔”。

ROE連續兩年下滑僅有6.68%

統計過去5年百家房企平均ROE的表現情況發現，ROE也隨着行業景氣度呈現出週期性的變化。信達地產過去幾年的平均ROE先升後降，2016年-2017年，房企的盈利基本對應的是2014-2015年的銷售，屆時房地產行業從居民加槓桿開始，逐漸從上一輪的調控週期中逐漸復甦，信達地產的平均ROE從10%升至14.46%。不過在前兩年的衝頂後，房企平均ROE在2020年出現了比較大的回落。

截止2020年，信達地產的平均ROE降低至僅有6.68%，其在所有統計的100家上市房企中位列第74位，處於下游水。

淨利潤率同規模裏中等降至15%以下

觀察過去5年的百強房企平均淨利潤率的情況，從2017年開始，淨利潤率出現了比較明顯的趨勢性下滑，從2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%，下滑近5個百分點。

值得注意的是，利潤率的下滑情況，是大小房企均需面對的困境。

信達地產過去幾年的淨利潤率先升後降，截止2020年，淨利潤率爲6.74%，衝上13%後又再次回落，其在所有統計的100家上市房企中位列73位，在規模相當的房企中處於位置處於中游水平，低於景瑞控股、上坤集團，高於銀城國際和、華遠地產、五礦地產。由此看來，信達地產的低ROE主要是由於低利潤率造成的。

權益比例較高且較爲穩定

面對行業調整期，不少房企會選擇報團取暖，一是減少自身的風險，二是增加自己的話語權。報團取暖最典型的體現就是少股股東權益佔比的提升，儘管這裏面存在明股實債的情況，但明股實債也是抱團的一種特殊形式。而股權的佔比的變化，會在項目結轉時變成利潤分配的變化，過去幾年，行業內少股股東損益佔比明顯升高，相應地歸母股東利潤的佔比則是下滑。

在歸母利潤佔比方面，信達地產近幾年的數據比較穩定在80%以上的水平，但這個比例僅列在統計百家房企的42位，位於中下游水平。可見，儘管頭部整體權益比例有所下降，但是整體的權益比例是不低的，預計合作開發的程度未來或將進一步加深。

在同規模房企中，信達地產位於中上水平，僅低於國資背景的華遠地產，但高於景瑞、銀城國際等一衆民營房企。

總資產週轉率有所上升

通常來說，如果說單個項目的利潤率下滑，那麼房企可以選擇在同樣的時間內多做幾個項目，加快週轉賺到和以前一樣的利潤，但“薄利多銷”顯然會更累，但這畢竟是挽救利潤的一種方法，也對開發商提出了更高的要求。

Wind數據顯示我們統計百家房企的平均總資產週轉率在過去5年竟然出現了趨勢性的下滑，從2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

但在平均總資產週轉率方面，信達地產過去幾年有所上升，2020年收在0.25的水平，體現出了一定的管理優勢。而在所有統計上市房企中，位列22位，低於銀城國際、上坤地產，但高於華遠和五礦地產等。

槓桿率相對穩健

權益乘數儘管不能像“三道紅線”那樣詳細的衡量房企的財務狀況，但也基本上能表示一個大體趨勢。2016-2020年，在統計的百家上市房企的權益乘數隨着平均ROE、行業週期一樣，有明顯的波動。在2016-2018年，房企經歷一輪加槓桿的過程，而在2018-2020年則在逐漸降槓桿，但是降槓桿是痛苦，因此緩慢也是情理之中。

在平均權益乘數方面，信達地產爲4.29，小於10，即資產負債率小於75%。在所有統計上市房企中，位列86位，在同規模中基本是槓桿率最低的房企。這基本是符合我們一貫的認知的。

綜上，信達地產的平均ROE位列下游，體現出了其綜合盈利能力較弱的一面，這其中，主要是由於信達地產的槓桿率較爲保守，且淨利潤率下滑較快所致。

附註1：在統計A+H上市房企的杜邦分析數據：