出品:大眼樓管

作者:肖恩

隨着房地產行業調控的深入,從三道紅線到兩集中供地,從金融機構端的貸款佔比限制再到土地財政收歸國稅。行業的調整洗牌或仍在進行之中,17萬億對應的銷售體量大概率是中國房地產行業自98年房改後狂奔的頂點!過去兩年倒閉了大批的中小房企,甚至像泰禾、福晟、華夏幸福、藍光等頭部房企都在行業見頂的過程中陸續陷入困境。

“內卷”這個詞適用到房地產業,就變成了“管理紅利”、ROIC、ROE。在行業洗牌階段,行業集中度將持續提升,有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額。新浪財經上市公司研究院統計A+H兩地規模較大的百家房企,通過杜邦分析梳理各房企的ROE,從中找出各房企的盈利模式,試圖找尋行穩致遠的“剩利者”。

新力地產創辦於2010年,非常年輕,在戰略佈局上,新力控股聚焦江西、長三角、大灣區、中西部核心城市。公司2019年在港股實現上市,ROE在2020就年有所下滑,踩在20%的線上,銷售淨利潤率儘管近兩年有所提升但仍僅有7.26%的水平,總資產週轉率近兩年表現較好企穩在0.3左右,處在統計房企的上游水平,體現出一定的管理優勢。相對來說,新力地產的財務更爲激進,整體的權益乘數大於10,即資產負債率大於80%。2020年報顯示,新力地產也踩1條紅線,剔除預收款項後的資產負債率73.2%。

ROE上市後第一年就下滑

統計過去5年百家房企平均ROE的表現情況發現,ROE也隨着行業景氣度呈現出週期性的變化。新力地產過去幾年的平均ROE先升後降,2016年-2017年,房企的盈利基本對應的是2014-2015年的銷售,屆時房地產行業從居民加槓桿開始,逐漸從上一輪的調控週期中逐漸復甦,新力地產的平均ROE從2.9%升至31%。不過在前兩年的衝頂後,房企平均ROE在2020年出現了比較大的回落。

截止2020年,新力地產的平均ROE降低至21.7%,但其在所有統計的100家上市房企中仍位列第17位,處於上游水平。此外,在規模相當的房企中處於上游水平,高於美的置業華髮股份、禹州集團及遠洋集團

淨利潤率同規模裏下游

觀察過去5年的百強房企平均淨利潤率的情況,從2017年開始,淨利潤率出現了比較明顯的趨勢性下滑,從2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%,下滑近5個百分點。

值得注意的是,利潤率的下滑情況,是大小房企均需面對的困境。

新力地產過去幾年的淨利潤儘管有所改善,但截止2020年,淨利潤率仍僅有7.26%,其在所有統計的100家上市房企中位列70位,在規模相當的房企中處於位置處於下游水平,低於美的置業、華髮股份及遠洋集團,僅高於禹州集團。由此看來,儘管剛上市,新力地產也沒有辦法做出漂亮的利潤率表現。

歸母利潤佔比波動大

面對行業調整期,不少房企會選擇報團取暖,一是減少自身的風險,二是增加自己的話語權。報團取暖最典型的體現就是少股股東權益佔比的提升,儘管這裏面存在明股實債的情況,但明股實債也是抱團的一種特殊形式。而股權的佔比的變化,會在項目結轉時變成利潤分配的變化,過去幾年,行業內少股股東損益佔比明顯升高,相應地歸母股東利潤的佔比則是下滑。

在歸母利潤佔比方面,新力地產近幾年的數據波動較大,2020升至96.17%的水平,這個比例列在統計百家房企的18位,位於中上游水平。可見,儘管頭部整體權益比例有所下降,但是整體的權益比例是不低的,預計合作開發的程度未來或將進一步加深。

在同規模房企中,新力地產也位於首位,高於遠洋集團、禹州地產、美的置業和華髮股份。但值得注意的是新力地產的歸母利潤佔比波動較大,此前在2016、2017年僅有47%、34%的低水平,波動較大或是由於項目結轉進度的緣故。

總資產週轉率有所改善穩定在0.3

通常來說,如果說單個項目的利潤率下滑,那麼房企可以選擇在同樣的時間內多做幾個項目,加快週轉賺到和以前一樣的利潤,但“薄利多銷”顯然會更累,但這畢竟是挽救利潤的一種方法,也對開發商提出了更高的要求。

Wind數據顯示我們統計百家房企的平均總資產週轉率在過去5年竟然出現了趨勢性的下滑,從2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

平均總資產週轉率方面,新力地產過去2年基本穩定在0.3的水平,體現出了一定的管理優勢。而在所有統計上市房企中,位列10位,高於遠洋集團、禹州地產、美的置業和華髮股份等同規模房企。

槓桿率相對激進

權益乘數儘管不能像“三道紅線”那樣詳細的衡量房企的財務狀況,但也基本上能表示一個大體趨勢。2016-2020年,在統計的百家上市房企的權益乘數隨着平均ROE、行業週期一樣,有明顯的波動。在2016-2018年,房企經歷一輪加槓桿的過程,而在2018-2020年則在逐漸降槓桿,但是降槓桿是痛苦,因此緩慢也是情理之中。

在平均權益乘數方面,新力地產爲10.69,大於10,即資產負債率大於80%。在所有統計上市房企中,位列28位,權益係數高於遠洋集團、禹州地產,低於美的置業、華髮股份等。這基本是符合我們一貫的認知的。2020年報顯示,新力地產也踩1條紅線,剔除預收款項後的資產負債率73.2%。

綜上,新力地產的平均ROE位列中上游,體現出了其在槓桿率和週轉率較高的優勢,不過其淨利潤率較低仍是其未來盈利能力不穩定的重要因素。

附註1:在統計A+H上市房企的杜邦分析數據:

附註2:各個指標的計算公式

平均ROE=歸屬母公司股東淨利潤/[(期初歸屬母公司股東的權益+期末歸屬母公司股東的權益)/2]*100%;

淨利潤率=淨利潤/營業總收入;

歸母利潤佔比=歸屬母公司股東的淨利潤/淨利潤;

平均總資產週轉率=營業收入/[(期初資產總計+期末資產總計)/2];

平均權益乘數=平均總資產/平均歸屬於母公司的股東權益。

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