原标题：鸿坤净利腰斩之谜

来源：乐居财经

乐居财经 陈晨 发自北京

“叱诧西红门的赵彬去哪里了？”“鸿坤何时上市？”

这是京城地产圈一直待解的两个疑问。尤其是在上个月底，石榴集团向港交所递交IPO招股书后，外界也更加好奇鸿坤何时登陆资本市场。

实际上，鸿坤地产的上市计划早在今年4月就已露出了端倪，它一夜之间进行115家公司股权腾挪，搭建上市框架。而近日，它仍在不断梳理、剥离旗下子公司，为上市做“减法”。

无论是石榴还是鸿坤，其争先恐后上市的背后，无不映射出了市场环境变化下京派房企的生存图鉴。

近年来，“房住不炒”与融资趋严叠加，京派房企遇到了发展瓶颈，例如，走出去受阻、营收毛利下滑、杠杆居高不下等等。尤其是在融资端，上市房企和房地产央企国企尚有余地，京派非上市房企则不得不加快自己的“绝地反击”，另寻出路。

鸿坤PK石榴

从规模上讲，虽然多年前鸿坤集团就喊出了千亿目标，但它却一直在原地踏步。2017年-2019年，其签约金额分别为147.13亿元、170.5亿元、172.2亿元。

2020年，鸿坤地产的签约销售规模仍停留在175.4亿元，增速1.86%，按照目前个位数的增长速度，其千亿之路仍将漫长。另据披露，石榴集团去年流量销售额约450.3亿元，肉眼可见二者的差距。

在盈利方面，拉长观察周期对比成长性，两家公司的走势也迥然不同。2019年，鸿坤地产营收96.66亿元，归母净利润约8.57亿元。但到了2020年，鸿坤地产的营收不升反降，同比下降7.94%至88.99 亿元；归母净利润的跌幅更是惊人，同比下降59.57%至3.47亿元。

相较之下，石榴集团2019年实现营收80.31亿元，归母净利润6.96亿元。虽然2019年盈利不如鸿坤地产，但2020年盈利有了大幅增长，实现收入增至122.65亿元，净利润增至11.36亿元，反超鸿坤。

营业收入减少，营业成本增加，以及财务费用的激增，这些都是鸿坤地产利润消失的地方。

除了营收下跌，一方面，2020年，鸿坤地产的营业成本同比上涨了7.69亿元至65.56亿元，营业成本的涨幅达13.30%；另一方面，2020年鸿坤地产的三费中的财务费用支出也较2019年激增55.15%至7.03亿元，财务费用增长的金额高达约2.5亿元。据财务数据显示，利息费用的激增是公司财务费用增长的主要原因。

在毛利率的比拼中，两家公司的毛利率在2020年都有所下降。鸿坤地产2020年毛利率26.33%，较去年下降13.81个百分点。石榴集团2020年的毛利率约22.9%，较去年同比下降11.2个百分点。

2020年毛利率下调的房企不在少数，一位券商地产行业分析师向乐居财经分析道，“随着土地成本走高和销售限价等措施的推进，未来地产行业高毛利或将一去不复返。”

在负债方面，随着三条红线的出台，房企都在拼命回调负债率。截止2020年底，鸿坤地产的负债率约为79.83%，三条红线里面剔除预收款后的资产负债率约为69.32%，净负债率约为91.66%，现金短债比约0.65。现金短债比超过红线指标，另2个指标低于红线指标。

而在石榴集团的“三条红线”中，其净负债率阈值为100%，赶在递表前翻绿了一根。在招股书里，石榴也坦言，“上市的第一个目的就是为了优化资本架构。”

此外，这两家京派房企在布局上均看好“都市圈”战略，京津冀、长三角、粤港澳大湾区是其共同看好的地区。此外，鸿坤更偏向海南都市圈，而石榴则更看好成渝经济圈。

虽然鸿坤地产早在2017年就喊出全国化的布局战略，但落到实际行动上，却没有表现出积极的攻城姿势。

融资端“走钢丝”

相较于石榴的创业合伙人模式，鸿坤则是典型的父子兵上阵。

当年在北京西红门搅动风云的鸿坤集团创始人赵彬，自2020年开始就慢慢消失于大众的面前，与此同时，其子赵伟豪走向台前，成为新任掌门人。

赵彬是一位资本高手，拥有经济学背景。他在2007年成功发起中国北方地区第一支有限合伙基金，并成功投资近20多个企业项目，实现收益超过300%，一时成为传奇。

如今，在鸿坤的金融图谱里，一个重要抓手是北京亿润投资集团有限公司（简称“亿润投资”）。 据官网显示，鸿坤亿润投资已成功投资50余家企业，其中10余家企业顺利上市，资产管理规模超100亿。

但此次，鸿坤并没有将亿润投资放入股权腾挪名单里，换言之，它并未被装进上市主体内。据乐居财经获悉，亿润投资目前由赵彬妻子吴虹和赵伟豪分别持股96.04%和3.96%。

跟随父亲赵彬的脚步，1993年出生的赵伟豪也有着经济学背景，他曾就读美国波士顿大学经济学和计算机科学专业，是一名妥妥的富二代海龟，酷爱篮球。

一般来说，有着经济学背景的二代们回到企业惯会利用金融优势，为企业带来新武器，例如，柳传志之女柳青在进入滴滴后，为滴滴寻求多轮融资；合生创展的新掌门人朱桔榕主导了合生投资多家股票。

但拥有经济学背景的赵伟豪，在执掌鸿坤的近年来，却面临着更紧迫的融资环境。

截至2020年底，鸿坤地产有息借款总额 141.85 亿元，其中短期借款14.53亿元，一年内到期的非流动负债23.72亿元，短期有息负债较去年上涨0.28%至38.25亿元。

另一方面，公司截至2020年底的现金及现金等价物同比下降28.54%至24.78亿元，可见，其现金及现金等价物不能覆盖其短期有息负债。这或许也是赵氏父子目前迫切想嫁接资本市场的主要原因。

此外，鸿坤地产应付票据还有18.52亿元，在当前房企票据兑付频出风波的情况下，这也是公司需要考虑的风险。评级机构惠誉调整鸿坤展望至负面，并确认其“B”评级。

据鸿坤地产2020年债务报告，针对公司今年的大额应偿还但未偿还债务中，除了与中国华融资管北京分公司的6.18亿元借款计划以销售回款来还贷外，另三只即将到期债券，都计划以新债券去替换置换，涉及的金额达到24.76亿元。

融资，成了目前赵伟豪和鸿坤地产迫在眉睫的难关。但在当前“三道红线”及融资环境缩紧的情况下，房企融资越来越难了。

据房地产资管信息服务平台（CAIC）发布的数据，5月房企境内外融资总量环比下降近四成，发债房企数量进一步减少。截至5月底，房企境内外发债累计融资总规模约合4579亿元，较去年同比下降5%。该机构认为受此影响，房企将关注点转向海外。

但对于鸿坤地产来讲，高企不下的债券利率和仍需“消化”的美元债也是其主要顾虑。

2019 年，鸿坤完成首笔境外美元公募债券发行，但票面利率高达14.8%。截至2020年底，公司境外负债规模共计2.05亿美元，票面利率均为14.8%。这些美元债到期时间均为2022年10月8日，公司计划未来发新债置换这些债券。

对于行走在融资“沙漠”上的鸿坤来说，上市或许就是最后的一片“绿洲”。

腾挪+清退

眼下，鸿坤地产的内部梳理也仍未结束。6月11日，鸿坤地产旗下全资子公司上海鸿坤房地产开发有限公司，悄无声息的退出了一家参股子公司。

特别之处在于，退出的这家子公司是鸿坤联合蓝光一起创办的企业——合肥蓝光宏景置业有限公司（简称“合肥蓝光宏景”）。

2017年，鸿坤进入该公司，曾最高持股26.66%。此次股权转让前，四川蓝光和骏实业持有合肥蓝光宏景82.54%股份，上海鸿坤房地产开发持有剩余17.46%；转让后，鸿坤退出，蓝光接手其持有的合肥蓝光宏景17.46%股份。与此同时，赵伟豪也退任了合肥蓝光宏景董事职位。

为何鸿坤选择此时退出？

乐居财经了解到，合肥蓝光宏景开发了合肥半岛公馆项目。该项目于2018年10月开盘，原计划2020年12月31日交付，但因疫情“不可抗力”的原因延期交房。

尤其是2021年6月以来，合肥蓝光宏景新增了11个诉讼，案由均为房屋买卖合同纠纷。另一方面，项目合作方蓝光发展近期也频陷舆论风波之中。

有着上市企图的鸿坤，选择这个时机“撤退”，撇清与蓝光之间的往来，也减少了可能出现的负面影响。而在此前，鸿坤“二代”赵伟豪一夜之间连退115家公司的举动，让鸿坤地产的上市计划露出了端倪。

今年4月，赵伟豪及其母吴虹退出了鸿坤集团管理咨询有限公司，香港鸿展有限公司接手二人原先持有的股权（97%），剩余3%股权仍由升富亚太有限公司（TREND RICH ASIA PACIFIC LIMITED）持有。

新股东香港鸿展于2020年11月6日在香港成立，是一家私人股份有限公司。而鸿坤集团管理咨询则持有北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（下称“鸿坤地产”）100%的股权，间接控制旗下共115家公司。

所以此次股权转让后，鸿坤地产旗下115家公司的实际控制人自然也随之变更。

在赴港上市之前，对旗下的资产进行挪腾是公司的常见操作。

除了直接上市，鸿坤地产此前还分拆旗下业务板块上市，拓展企业的融资渠道，减轻公司负担。

同策咨询研究部总监张宏伟曾分析到，“近年来的调控，让房地产企业整个资金面需求压力较大，建立一个新的融资平台来缓决资金压力，也有利于企业通过资本市场力量快速地规模化。”

2018年8月，鸿坤物业在新三板挂牌，在新三板挂牌期间，公司股份并无买卖也无进行集资。因此，在新三板挂牌期间无市值。仅仅4个月后，鸿坤物业就从新三板摘牌。

而后正赶上2019年地产拆分物业板块上市成热潮，鸿坤物业更名为烨星集团（01941.HK），于2019年7月30日在港交所首次递交了IPO招股书。六个月后首次递表失效，烨星集团在2020年1月31日再度递表，并通过港交所上市聆讯。

时隔一年多，鸿坤地产经历股权大腾挪后，能否像鸿坤物业那般顺利上市，成为继石榴之后又一家上市的京派房企，这还得凭财务数据说话。