原標題：鴻坤淨利腰斬之謎

來源：樂居財經

樂居財經 陳晨 發自北京

“叱詫西紅門的趙彬去哪裏了？”“鴻坤何時上市？”

這是京城地產圈一直待解的兩個疑問。尤其是在上個月底，石榴集團向港交所遞交IPO招股書後，外界也更加好奇鴻坤何時登陸資本市場。

實際上，鴻坤地產的上市計劃早在今年4月就已露出了端倪，它一夜之間進行115家公司股權騰挪，搭建上市框架。而近日，它仍在不斷梳理、剝離旗下子公司，爲上市做“減法”。

無論是石榴還是鴻坤，其爭先恐後上市的背後，無不映射出了市場環境變化下京派房企的生存圖鑑。

近年來，“房住不炒”與融資趨嚴疊加，京派房企遇到了發展瓶頸，例如，走出去受阻、營收毛利下滑、槓桿居高不下等等。尤其是在融資端，上市房企和房地產央企國企尚有餘地，京派非上市房企則不得不加快自己的“絕地反擊”，另尋出路。

鴻坤PK石榴

從規模上講，雖然多年前鴻坤集團就喊出了千億目標，但它卻一直在原地踏步。2017年-2019年，其簽約金額分別爲147.13億元、170.5億元、172.2億元。

2020年，鴻坤地產的簽約銷售規模仍停留在175.4億元，增速1.86%，按照目前個位數的增長速度，其千億之路仍將漫長。另據披露，石榴集團去年流量銷售額約450.3億元，肉眼可見二者的差距。

在盈利方面，拉長觀察週期對比成長性，兩家公司的走勢也迥然不同。2019年，鴻坤地產營收96.66億元，歸母淨利潤約8.57億元。但到了2020年，鴻坤地產的營收不升反降，同比下降7.94%至88.99 億元；歸母淨利潤的跌幅更是驚人，同比下降59.57%至3.47億元。

相較之下，石榴集團2019年實現營收80.31億元，歸母淨利潤6.96億元。雖然2019年盈利不如鴻坤地產，但2020年盈利有了大幅增長，實現收入增至122.65億元，淨利潤增至11.36億元，反超鴻坤。

營業收入減少，營業成本增加，以及財務費用的激增，這些都是鴻坤地產利潤消失的地方。

除了營收下跌，一方面，2020年，鴻坤地產的營業成本同比上漲了7.69億元至65.56億元，營業成本的漲幅達13.30%；另一方面，2020年鴻坤地產的三費中的財務費用支出也較2019年激增55.15%至7.03億元，財務費用增長的金額高達約2.5億元。據財務數據顯示，利息費用的激增是公司財務費用增長的主要原因。

在毛利率的比拼中，兩家公司的毛利率在2020年都有所下降。鴻坤地產2020年毛利率26.33%，較去年下降13.81個百分點。石榴集團2020年的毛利率約22.9%，較去年同比下降11.2個百分點。

2020年毛利率下調的房企不在少數，一位券商地產行業分析師向樂居財經分析道，“隨着土地成本走高和銷售限價等措施的推進，未來地產行業高毛利或將一去不復返。”

在負債方面，隨着三條紅線的出臺，房企都在拼命回調負債率。截止2020年底，鴻坤地產的負債率約爲79.83%，三條紅線裏面剔除預收款後的資產負債率約爲69.32%，淨負債率約爲91.66%，現金短債比約0.65。現金短債比超過紅線指標，另2個指標低於紅線指標。

而在石榴集團的“三條紅線”中，其淨負債率閾值爲100%，趕在遞表前翻綠了一根。在招股書裏，石榴也坦言，“上市的第一個目的就是爲了優化資本架構。”

此外，這兩家京派房企在佈局上均看好“都市圈”戰略，京津冀、長三角、粵港澳大灣區是其共同看好的地區。此外，鴻坤更偏向海南都市圈，而石榴則更看好成渝經濟圈。

雖然鴻坤地產早在2017年就喊出全國化的佈局戰略，但落到實際行動上，卻沒有表現出積極的攻城姿勢。

融資端“走鋼絲”

相較於石榴的創業合夥人模式，鴻坤則是典型的父子兵上陣。

當年在北京西紅門攪動風雲的鴻坤集團創始人趙彬，自2020年開始就慢慢消失於大衆的面前，與此同時，其子趙偉豪走向臺前，成爲新任掌門人。

趙彬是一位資本高手，擁有經濟學背景。他在2007年成功發起中國北方地區第一支有限合夥基金，併成功投資近20多個企業項目，實現收益超過300%，一時成爲傳奇。

如今，在鴻坤的金融圖譜裏，一個重要抓手是北京億潤投資集團有限公司（簡稱“億潤投資”）。 據官網顯示，鴻坤億潤投資已成功投資50餘家企業，其中10餘家企業順利上市，資產管理規模超100億。

但此次，鴻坤並沒有將億潤投資放入股權騰挪名單裏，換言之，它並未被裝進上市主體內。據樂居財經獲悉，億潤投資目前由趙彬妻子吳虹和趙偉豪分別持股96.04%和3.96%。

跟隨父親趙彬的腳步，1993年出生的趙偉豪也有着經濟學背景，他曾就讀美國波士頓大學經濟學和計算機科學專業，是一名妥妥的富二代海龜，酷愛籃球。

一般來說，有着經濟學背景的二代們回到企業慣會利用金融優勢，爲企業帶來新武器，例如，柳傳志之女柳青在進入滴滴後，爲滴滴尋求多輪融資；合生創展的新掌門人朱桔榕主導了合生投資多家股票。

但擁有經濟學背景的趙偉豪，在執掌鴻坤的近年來，卻面臨着更緊迫的融資環境。

截至2020年底，鴻坤地產有息借款總額 141.85 億元，其中短期借款14.53億元，一年內到期的非流動負債23.72億元，短期有息負債較去年上漲0.28%至38.25億元。

另一方面，公司截至2020年底的現金及現金等價物同比下降28.54%至24.78億元，可見，其現金及現金等價物不能覆蓋其短期有息負債。這或許也是趙氏父子目前迫切想嫁接資本市場的主要原因。

此外，鴻坤地產應付票據還有18.52億元，在當前房企票據兌付頻出風波的情況下，這也是公司需要考慮的風險。評級機構惠譽調整鴻坤展望至負面，並確認其“B”評級。

據鴻坤地產2020年債務報告，針對公司今年的大額應償還但未償還債務中，除了與中國華融資管北京分公司的6.18億元借款計劃以銷售回款來還貸外，另三隻即將到期債券，都計劃以新債券去替換置換，涉及的金額達到24.76億元。

融資，成了目前趙偉豪和鴻坤地產迫在眉睫的難關。但在當前“三道紅線”及融資環境縮緊的情況下，房企融資越來越難了。

據房地產資管信息服務平臺（CAIC）發佈的數據，5月房企境內外融資總量環比下降近四成，發債房企數量進一步減少。截至5月底，房企境內外發債累計融資總規模約合4579億元，較去年同比下降5%。該機構認爲受此影響，房企將關注點轉向海外。

但對於鴻坤地產來講，高企不下的債券利率和仍需“消化”的美元債也是其主要顧慮。

2019 年，鴻坤完成首筆境外美元公募債券發行，但票面利率高達14.8%。截至2020年底，公司境外負債規模共計2.05億美元，票面利率均爲14.8%。這些美元債到期時間均爲2022年10月8日，公司計劃未來發新債置換這些債券。

對於行走在融資“沙漠”上的鴻坤來說，上市或許就是最後的一片“綠洲”。

騰挪+清退

眼下，鴻坤地產的內部梳理也仍未結束。6月11日，鴻坤地產旗下全資子公司上海鴻坤房地產開發有限公司，悄無聲息的退出了一家參股子公司。

特別之處在於，退出的這家子公司是鴻坤聯合藍光一起創辦的企業——合肥藍光宏景置業有限公司（簡稱“合肥藍光宏景”）。

2017年，鴻坤進入該公司，曾最高持股26.66%。此次股權轉讓前，四川藍光和駿實業持有合肥藍光宏景82.54%股份，上海鴻坤房地產開發持有剩餘17.46%；轉讓後，鴻坤退出，藍光接手其持有的合肥藍光宏景17.46%股份。與此同時，趙偉豪也退任了合肥藍光宏景董事職位。

爲何鴻坤選擇此時退出？

樂居財經瞭解到，合肥藍光宏景開發了合肥半島公館項目。該項目於2018年10月開盤，原計劃2020年12月31日交付，但因疫情“不可抗力”的原因延期交房。

尤其是2021年6月以來，合肥藍光宏景新增了11個訴訟，案由均爲房屋買賣合同糾紛。另一方面，項目合作方藍光發展近期也頻陷輿論風波之中。

有着上市企圖的鴻坤，選擇這個時機“撤退”，撇清與藍光之間的往來，也減少了可能出現的負面影響。而在此前，鴻坤“二代”趙偉豪一夜之間連退115家公司的舉動，讓鴻坤地產的上市計劃露出了端倪。

今年4月，趙偉豪及其母吳虹退出了鴻坤集團管理諮詢有限公司，香港鴻展有限公司接手二人原先持有的股權（97%），剩餘3%股權仍由升富亞太有限公司（TREND RICH ASIA PACIFIC LIMITED）持有。

新股東香港鴻展於2020年11月6日在香港成立，是一傢俬人股份有限公司。而鴻坤集團管理諮詢則持有北京鴻坤偉業房地產開發有限公司（下稱“鴻坤地產”）100%的股權，間接控制旗下共115家公司。

所以此次股權轉讓後，鴻坤地產旗下115家公司的實際控制人自然也隨之變更。

在赴港上市之前，對旗下的資產進行挪騰是公司的常見操作。

除了直接上市，鴻坤地產此前還分拆旗下業務板塊上市，拓展企業的融資渠道，減輕公司負擔。

同策諮詢研究部總監張宏偉曾分析到，“近年來的調控，讓房地產企業整個資金面需求壓力較大，建立一個新的融資平臺來緩決資金壓力，也有利於企業通過資本市場力量快速地規模化。”

2018年8月，鴻坤物業在新三板掛牌，在新三板掛牌期間，公司股份並無買賣也無進行集資。因此，在新三板掛牌期間無市值。僅僅4個月後，鴻坤物業就從新三板摘牌。

而後正趕上2019年地產拆分物業板塊上市成熱潮，鴻坤物業更名爲燁星集團（01941.HK），於2019年7月30日在港交所首次遞交了IPO招股書。六個月後首次遞表失效，燁星集團在2020年1月31日再度遞表，並通過港交所上市聆訊。

時隔一年多，鴻坤地產經歷股權大騰挪後，能否像鴻坤物業那般順利上市，成爲繼石榴之後又一家上市的京派房企，這還得憑財務數據說話。