美國樓市空前狂熱搶房搶瘋了離泡沫破裂還有幾步？

原標題：搶房搶瘋了！美國樓市空前狂熱，離泡沫破裂還有幾步？

導讀：美國房地產經紀人協會（NAR）6月底的最新數據顯示，美國現存房屋價格中位數爲35.03萬美元，同比大漲23.6%，爲有數據統計以來的最高年漲幅。

作者 | 第一財經吳將

“如果我現在不買，就永遠都買不起”——美國購房族的焦慮比人們想象的更嚴重。

寬鬆的貨幣政策、極低的利率加上大量的財政刺激，使得美國樓市幾乎進入了史無前例的狂熱狀態：加價競購、賄賂賣家，甚至並沒有親眼看過就“盲買”。

居外IQI集團聯合創始人、執行董事長奇米爾（Georg Chmiel）在接受第一財經記者採訪時表示，去年美國新冠肺炎疫情暴發後，樓市先冷後熱，今年房價仍保持上漲，其根本原因是市場需求旺盛，同時供應卻十分短缺。

據美媒報道，目前美國房地產市場供不應求的情況非常嚴重，開發商每隔一兩週就會上調新房售價，即便如此仍然是“手快有、手慢無”；二手房市場同樣火熱，一套沒有太多缺點的房子一掛牌可能就有幾十甚至上百人蔘與競價，而最終的買家往往需要支付10%左右的溢價才能“圓夢”。

美國格威（房地產）諮詢公司（Fortune Gateway）董事長陳宏明（Eric Chen）在接受第一財經記者採訪時稱，年初他身邊一位朋友打算在美國首都華盛頓哥倫比亞特區置業，第一套房沒有加錢，競價失敗；第二套房雖然他的開價比市價更高，但還是沒中；直到第三套標價爲60萬美元的房子，他願意出65萬美元，並配合房東其他方面的要求，最後才成功拿下。

要知道，在疫情之前，只有在灣區或西雅圖這樣的熱門地區，買家纔會以超過屋主叫價出價。

持續火爆的樓市也引發了部分人士對市場泡沫的擔憂，比如諾貝爾經濟學獎獲得者羅伯特·席勒（Robert Shiller）就警告稱，“價格的上漲令人感到不安”，在有數據記錄的100多年來，美國實際房價從來沒有像現在那麼高過，“從某些角度看，樓市存在泡沫”，美聯儲的政策並不能解釋一切。

與此同時，房價飆升帶來的住房可負擔性下降、貧富分化加劇等負面影響正漸次顯現。

房價同比漲幅創30多年新高

美國商務部今年5月底公佈的數據顯示，全美4月在售新屋的價格中位數爲37.24萬美元（約合241萬元人民幣），同比大漲20.1%，創1988年以來最大漲幅。

全國房地產經紀人協會（NAR）6月底的最新數據顯示，美國現存房屋價格中位數爲35.03萬美元（約合227萬元人民幣），同比大漲23.6%，爲有數據統計以來的最高年漲幅。

比房價漲幅更爲誇張的則是市場供求數據。

美國房地產中介機構Redfin的最新數據顯示，今年5月美國房屋成交量爲62.3萬宗，同比大漲45.9%，並且其中53.6%的房屋最終售價都高於掛牌價，同比增加了28個百分點；掛牌房屋的成交時間僅爲16天，同比減少了22天；目前市面上掛牌的房屋庫存只有70.6萬套，同比減少46.4%，僅能滿足1.1個月的市場需求。

在Redfin追蹤的85個都市區中，所有地區的房價中位數同比都呈上漲趨勢，其中漲幅最大的是奧斯汀（Austin），高達42%；其次是鳳凰城（+33%）和底特律（+32%），漲幅最小的則是舊金山（+2.8%）。

不過事情總是有兩面性的。雖然對於少數不差錢又急於買房的人而言，現在唯有擠破頭去“搶房”，但對於更多人來說，過於火熱的樓市只會讓他們被迫選擇觀望，從而暫時性地退出市場。

今年5月，房利美（Fannie Mae，美國聯邦國民抵押貸款協會）針對購房者的一份問調結果顯示，只有35%的受訪者認爲當前是買房的好時機，爲2010年中期以來的最低值。房利美首席經濟學家鄧肯對此表示，高企的房價明顯限制了購房者入場的願望。

Redfin首席經濟學家馬爾（Taylor Marr）表示，美國房地產市場的火熱程度可能即將達到頂峯，許多買家和賣家都已接種了疫苗，並逐漸恢復到疫情之前的買賣模式。他稱：“賣家仍然處於主導地位，但買家的支付意願已達到上限。低抵押貸款利率帶來的刺激已被高房價增長所抵消。”

NAR首席經濟學家勞倫斯·雲也表示，市場的銷售行爲正在迴歸疫情之前的模式，庫存不足仍是阻礙房屋銷售的最大因素，而過高的房價則將首次購房者和低收入買家擠出了市場，對於高收入人羣來說，影響有限。

根據NAR的數據，近來美國高端房屋的銷售一直保持強勁，2021年5月份售價100萬美元以上房屋的成交量比去年同期增加了一倍之多。

美國房屋建築商正試圖增加供應以滿足市場需求。美國商務部數據顯示，美國5月份新屋開工率環比增長了3.6%，但由於受到土地供應、建築和材料成本的限制，供應失衡在短期內難以緩解。

美國樓市泡沫有多大？

從全球角度來看，這波美國樓市的火熱並非個例。

由於新冠疫情發生後主要經濟體都採取了寬鬆的貨幣、財政政策來支持經濟復甦，導致各大經濟體的房價集體上揚。

路透社5月中旬針對全球房地產市場專家的一份調查顯示，與三個月前相比，受訪者大幅提升了對美國、英國、加拿大、澳大利亞等國房價漲幅的預期，多數專家認爲上述國家今年的房價漲幅將達兩位數，從而跑贏該國的國內生產總值（GDP）增速和消費者價格指數（CPI）的通脹水平。

另外，由於美國住宅多爲木質結構，上半年美國木材價格一度飆升95%，也在一定程度上推漲了房價，但5月份之後木材價格已大幅回落至年初水平，顯示出市場的狂熱程度難以持續。

席勒認爲，當前樓市的火熱不太可能突然冷卻，目前美國的房地產市場更類似於2003年，也就是2008年房地產市場崩盤的5年前。當時房地產的繁榮只剩下不到2年時間，隨後房價到達頂峯並開始緩慢下降，最終在次貸危機爆發後一瀉千里。

摩根士丹利則認爲，現在的情況與15年前的房地產泡沫時期並不相同。房價高漲是由於供需邏輯，因此有一個穩定的基礎，供需缺口加上嚴格的抵押貸款標準，意味着美國房價還將繼續攀升。不過如果美聯儲開啓貨幣政策正常化，房產升值的步伐可能會減緩。

陳宏明也對第一財經記者表示，美國經濟復甦穩健、股市在上漲、失業率在下降，整體環境均利好樓市。

他稱：“當前而言，泡沫不大，價格會繼續上行。一旦美聯儲加息，肯定會有負面影響，但短期料不會有所行動，最快也要到明年，因此暫時無需擔心。”

奇米爾對第一財經記者表示，“美國樓市尚屬健康”。數據顯示，2021年第一季度美國73%的購房按揭貸款發放給了那些信用狀況良好的買家，而2004~2007年間這個比例只有25%。另一方面，新房建造的開工量也在增加。受疫情影響，不少人想從擁擠的大都市搬到中小城市享受更大的居住和活動空間，而這些地方的住宅建造限制相對寬鬆，因此預計新建住宅的供應量將能跟上需求，使得價格上漲放緩。

美國南卡羅來納大學市場營銷系副教授楊曉京在接受媒體採訪時則認爲，低利率使得可以承擔購房貸款成本的消費者人數增多，與此同時，加上失業救濟金、家庭紓困金等的高額補貼，美國消費者可以負擔總價更高的房屋，從而助推房價上漲。楊曉京表示，隨着通脹加劇，美聯儲超寬鬆貨幣政策或將無法長期延續，一旦貨幣政策收緊、利率升高，美國房地產市場或將迅速降溫。

海外投資客也想分一杯羹

美國樓市在疫情之後出人意料地一路暴漲，加上美元下行，也讓不少海外買家躍躍欲試想加入市場分一杯羹。

美國房貸中介Insignia Mortgage公司的聯合創始人日爾曼尼德斯（Damon Germanides）主要給海外買家提供買房和融資服務。據他透露，儘管國際間旅行仍有限制，但他們公司經手的、在加利福尼亞州地區完成的房產交易量的10%~15%由海外買家貢獻，已基本恢復到疫情之前的水平。

日爾曼尼德斯表示，貨幣匯率波動、市場火爆帶來的刺激和長期投資決策是海外買家在當地購房的主要原因。尤其是今年前幾個月，歐元相對於美元走強，使得不少歐洲客戶將目光投向了美國房地產市場。