來源：中國房地產報

中國人民大學原副校長、中國人民大學學術委員會副主席、中國資本市場研究院院長吳曉求

有研究機構報道提出在中國居民整個金融資產中，房地產佔比達到67%。對此，吳曉求表示，這說明很多人都把房地產作爲投資品存在的，這也直接反映國家還處在城市化快速進程中，也反映出國家金融市場不是很發達，沒有提供能夠讓投資者可以在收益和風險中達成平衡的有效組合資產。

中房報記者 苗野丨北京報道

“未來中國將會把房地產作爲首選資產時代逐步過渡到以選擇證券化資產爲主時代，這個時代會慢慢來臨。從房地產到證券化金融資產，這是中國資產結構要進行戰略轉型，既有利於房地產健康發展，也有利於資本市場發展。”6月25日，在一場以“行穩致遠”爲主題的“2021年中國上市房地產企業綜合競爭力研究與評估成果發佈會”上，中國人民大學原副校長、中國人民大學學術委員會副主席、中國資本市場研究院院長吳曉求表示。

他在《中國資本市場的理論邏輯》這本個人文集中，反覆論證了現代金融體系形成的邏輯基礎以及在中國發展資本市場戰略價值。吳曉求說：“把中國資本市場建設成國際金融中心，是我一生的夢想。”

在本次大會上，他亦提出發展資本市場既爲企業、資金需求者提供一種基於市場“脫媒”的融資機制，也是爲機構投資者和個人投資者提供豐富資產配置的財富管理機制，而不是把房地產作爲投資品。

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房地產是消費品，不是投資品

此前，有研究機構報道提出在中國居民整個金融資產中，房地產佔比達到67%。吳曉求表示，這說明很多人都把房地產作爲投資品存在的，這也直接反映國家還處在城市化快速進程中，也反映出國家金融市場不是很發達，沒有提供能夠讓投資者可以在收益和風險中達成平衡的有效組合資產。“因爲缺乏自由組合資產，所以資金就蜂擁進入到房地產市場，這是不正常的。我們一定要把房地產看作是消費品，是住的。”吳曉求說。

但是，對房地產行業發展也不必過於悲觀，未來中國房地產行業發展空間比較大。吳曉求提出了三個宏觀背景支撐，一是面對中國14億人口，房地產行業需求量是巨大的；二是中國經濟在不斷成長，人均GDP水平在不斷提高。按照“十四五”規劃到2025年，我國將接近發達國家人均GDP最低門檻15000美元，按照2035年遠景規劃，在15年內我國將會成爲中等發達國家，人均GDP要達到25000美元的水平，如果還是14億人口，那就是34萬億美元規模，如此大的規模有利於房地產行業發展；三是，中國還處在城市化進程中間階段，也並沒有徹底完成工業化進程。

“但房地產行業要從過去野蠻生長時代進入到規範發展時期，在一個成熟的市場國家，房子顯而易見是消費品，也可以是奢侈品，但絕對不是投資品。依靠現有房價上漲來實現存量資產收益是難以爲繼的，也不利於國家經濟發展。”吳曉求說。

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10萬元/平方米房子是財富泡沫

要解決這個問題，吳曉求提出要大力發展資本市場，包括債券市場、股票市場，使其成爲居民配置有效資產重要組成部分。

“伴隨資本市場發展，人們的投資將會變得更加理性。投資品最重要的不是它的預期收益而是它的流動性。當一種資產流動性不夠時，將其作爲資產配置是有重大的風險。”吳曉求說，房地產產品顯而易見流動性是不足的，同樣的價值選擇在資本上進行投資，不論是500萬元還是1000萬元，流動性非常好，可以迅速地變現，所以投資者將會進入到一個理性時代，注重流動性，同時注重收益和風險平衡。

在吳曉求看來，我國金融體系要過渡到融資和財富管理並重時代，進而慢慢讓財富管理變得越來越重要。資本市場上所有產品，無論是權益類、債券類或是債務類，都是一種有效金融資產，這個時代將會慢慢到來。

從世界各國金融發展歷史以及居民資產結構變動趨勢來看，證券化資產在居民整個金融資產上比重是不斷提升的，但在中國比重比較低。

他介紹說，在發達國家比如在美國，以金融資產來說，如存款類應該不超過20%，剩下80%左右，都是證券化金融資產，包括基金、債券、股票等以及各種組合。所以在中國要大力發展資本市場，讓債券市場成爲居民以配置有效資產的重要組成部分。股票市場要解決成長性問題，那就要解決什麼樣的企業未來有成長性以及讓什麼樣的企業上市，這就涉及註冊制改革。

“註冊制改革引領資本市場迴歸其核心功能，也是資本市場實質內涵迴歸。”吳曉求說，註冊制改革可以通過市場平臺機制解決市場成長性問題，這纔可以回到所謂的財富管理功能，進而成爲房子作爲投資品一種替代選擇。“未來理性的投資者，我想不會有了錢再去把房地產作爲投資品存在。”吳曉求說，中國房價在十年多時間就達到如此高水平，實際上我是很憂慮的。雖然我們這一代人是獲得了這個時代紅利，但我不想得到這個紅利。因爲中國社會還要有持續性，不能一代人把未來50年收益紅利都拿走了，這會給中國經濟發展帶來巨大風險，使得我們經濟運行和生活成本大幅提高，我不認爲這是好事。

“我們十多年前在北京買一套房，房價每平方米5000元，現在每平方米10萬元，翻了20倍；從國家宏觀層面看，我不認爲這是好事。”吳曉求提到，北京四環邊上一平方米10萬元的房子你覺得還能投資嗎？肯定不能投資。我的夢想是希望回到北京四環邊上房子每平方米5萬元時代，這樣中國社會會變得非常健康。

“不要以爲10萬元/平方米財富有多少，那是泡沫化財富，同樣是100平方米憑什麼它就值1000萬元，它賣掉還真能值1000萬元，這對中國整個未來發展是不利的，特別是對年輕一代，讓他們在北京生存變得非常困難，甚至影響家庭的穩定，幸福感是不夠的。”吳曉求說。

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房地產替代投資品大方向是證券化金融資產

這個問題應該怎麼解決呢？吳曉求提出，要開創一個比較豐富的證券化金融資產讓大家來投資，不要把房地產作爲投資品。正是基於這一想法，所以資本市場承擔了巨大功能，房地產替代投資品大方向就是證券化金融資產。可以投產業轉型成功的企業，可以是科技型頭部企業，也可以是機制比較靈活企業，還有機制比較靈活的區域內企業。

中國房地產市場的發展對推動經濟發展、財政收入增長以及就業甚至衍生的行業發展都起到了很大作用，尤其對於吸納大量M2發揮了很大功能。中國M2功能非常大，大約是在230萬億元以上，M2是以2倍經濟增長的速度在增長，但中國社會卻沒出現物價大幅度上漲，就是因爲房價起上漲起到了緩衝作用。

吳曉求說：“某種意義上我更不喜歡物價上漲。如果讓我選擇一個順序，我首先認爲資本市場股票價格上漲相對是比較好的，次之是房地產價格，最不允許就是物價大幅上漲。有人擔心中國會出現比較嚴重的通貨膨脹，所以必須讓大量貨幣購買力投向一個很好的蓄水池，那就是資本市場。所以未來人們都要轉向證券化金融資產投資，同時很好地吸納過多貨幣對物價衝擊，這纔是資本的良性發展。”

他進一步提到，從房地產到證券化金融資產，這是中國資產結構要進行的戰略轉型。這既有利於房地產健康發展，也有利於資本市場發展，有利整個金融功能體系轉型，也利於保障資產安全性。