原标题：有差价达50万！西安公布首批二手房参考价 有望浇灭“五连涨”

继深圳、成都、宁波后，西安成为全国第4个发布二手住房成交参考价的城市。

据新京报贝壳财经记者了解，首批参考价格已公布。就目前公布的一些参考价来看，比之前的挂牌价至少降低数千元。据当地媒体报道，降价幅度最高可达33%。

此前1月至5月，西安二手房价格出现五连涨。7月8日，西安住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》（以下简称《通知》），称西安市房产交易管理中心以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析，形成二手住房成交参考价格。

今年2月实行二手房指导价政策的深圳市场已明显降温。深圳市房地产中介协会（以下简称：深房中协）数据显示，今年上半年，全市二手房网签套数达30505套（含自助），同比下滑48%。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪对贝壳财经记者表示，上述《通知》对价格、机构行为作出了明确要求，加强房价监督管理，打击恶意炒房行为，一些炒作“学区房”的行为将会起到一定的遏制作用，引导二手住房理性交易，稳定市场预期。预计政策落地后，西安当地二手房成交量、价将会有所降温。

落实“房住不炒”

有房子差价达50多万

与深圳、成都一样，记者对比西安官方发布的部分住宅小区二手住房最新成交参考价格与挂牌价后发现，成交参考价大多低于挂牌价。

以罗马嘉园为例，链家APP显示该小区上周挂牌均价为22189元/平方米，而成交参考价则为18633元/平方米，两者价差3556元/平方米；又比如万科金域东郡，上周挂牌均价为22416元/平方米，而成交参考价为16539元/平方米，两者价差5877元/平方米，以一套100平方米的房子为例，成交参考价与挂牌价的总价将差50多万元。

据西安当地媒体报道，首批成交参考价与挂牌价相比，降幅在4%至34%之间，其中有小区的挂牌交易价为28033元/平方米，成交参考价为18619元/平方米，下降9414元/平方米，降幅达到33.6%。

“考虑到部分小区楼幢的多样性，参考价格以高层为主。”西安住建局表示，建立二手住房成交参考价格发布机制，是落实“房住不炒”定位精神和《关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》要求，提高二手住房市场信息透明度，稳定市场预期，引导买卖双方理性交易，促进房地产市场平稳健康发展的重要举措。

“我们将持续加强对全市住宅小区二手交易情况的监测分析，综合运用各方力量，适时增加发布其他热点小区的二手住房成交参考价格。”西安住建局称。

西安二手房销售价格已五连涨

指导价或在更多热点城市落地

二手房成交参考价格的发布主要影响的是贷款环节，银行会参考官方价格发放房贷，若官方价格大幅低于市场挂牌价，这就意味着购房者需要付出更多首付，资金紧张的购房者自然被“劝退”。

在西安本次发布的《通知》中，也提到，涉及二手房交易各环节的有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据，引导二手住房理性交易，稳定市场预期。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，上述政策出台有利于打击西安的二手房炒作，促进市场健康，规范中介机构业务、房东挂牌价等，从行业角度而言，后续将有越来越多城市加强对二手房销售价格的监管。

作为一个“网红”城市，西安近年来也跻身高人气二线城市之列，随之而来的则是二手房销售价格的上涨。国家统计局数据显示，今年以来，西安二手房已五连涨，1月至5月份环比涨幅分别为1%、0.9%、0.6%、0.8%及1%。

上述《通知》落地后，预计对西安当地二手房成交量及销售价格有较大影响。

从今年2月份已实施二手房指导价政策的深圳来看，市场降温效果是立竿见影的，深房中协数据显示，今年上半年，深圳二手房网签数量已出现五连跌，2月至6月间二手房网签（含自助）数量逐月下降，1月份为8971套，2月份直接降至5272套，3月至6月则分别为4869套、4396套、3781套以及3216套。

二手房“遇冷”直接导致销售价格下降。国家统计局数据显示，在2020年2月至2021年3月的13个月内，深圳二手房销售价格环比连续上涨，但到了今年4月份，深圳二手房销售价格扭转上涨势头后，5月份深圳二手房销售价格已环比下跌0.1%。

平安证券研报观点认为，整体看，二手房指导价制度对于抑制房价过快上涨，稳定市场预期有明显效果，预计待具体价格公布后西安楼市成交或趋于冷静，不排除后续指导价制度在更多热点城市落地。

“学区房”炒作再被点名

此前北京、成都已出台政策

西安发布的《通知》还点名批评了“学区房”炒作，房地产经纪机构、房地产销售服务人员不得以“学区房”“学位房”等名义炒作房价，不得诱导小区业主参与哄抬房价。这也与近期各地管控学区房炒作的基调相一致。

比如4月22日，北京便发布《关于进一步加强房地产市场秩序整治工作的通知》，就将“借学区房等炒作房价”作为整治重点之一，检查经纪机构是否存在以“学区、学区房、学区名额”等为名宣传推广房源等行为。

今年5月份，成都也发布《关于开展“学区房”等虚假违法广告专项整治工作的通知》，专项整治的主要范围包括以广告或其他形式的宣传明示或者暗示购买者可以签约入读、划片入读特定中小学的；在广告或其他形式的宣传中使用“学位房”“学区房”“学府房”“名校”配套等引发购房者对特定中小学入学资格产生误解的，以及以书面或口头形式承诺特定中小学入学资格等行为。

实际上，中共中央政治局4月30日召开的会议中已提到，要防止以学区房等名义炒作房价。严跃进认为，此次会议将防止以学区房等名义炒作房价上升到了更高地位，这是比较罕见的，充分说明这一问题的严重性以及中央对学区房管控的导向，预计后续大城市打击学区房炒作会成为一大政策重点，也会有一些动作，比如约谈炒作学区房的中介机构等。

新京报贝壳财经记者 潘亦纯