新房市場成交冷淡,二手房成交三連跌,杭州樓市在稍有降溫後,又迎來了一則針對開發商的管控收緊政策。

這兩天一份《杭州市規劃和自然資源局內部事務通知單》在市場流傳。通知單的落款署名是國土空間用途管制處(行政審批處),落款時間是2021年7月13日。

提及的事項是關於住宅集中配置商業的相關管控措施,具體內容爲:對已經出讓的住宅地塊,除公益性配套公建可獨立佈置以外,其他配套公建全部按照沿街住宅底商形式佈置。其中,住宅底商指配套公建利用住宅三層以下空間設置,或依附於住宅建築主體設置的三層以下附屬建築空間。

參與範圍包括杭州上城、拱墅、西湖、濱江、錢塘新區、景區、蕭山、餘杭、臨平、撫養、臨安等地。

杭州一位開發商對界面新聞記者表示,該份文件真實,喊停了目前杭州市場住宅項目中商鋪改建商墅行爲。

此前在杭州主城區和蕭山區的住宅項目中,開發商可自由選擇建造不超過總建築面積10%的沿街商鋪。“開發商們便鑽進這10%沿街商鋪的空子,將其改建爲商業性質的別墅”。

好地研究院梳理了杭州實行“雙限”以來的項目規劃,發現商鋪改商墅的風潮起於今年年初。

最早改商墅的項目是榮盛濱江浦樂項目。榮盛在今年1月5日拿地,2月8日規劃公示,規劃建造16幢高層住宅,含2幢20F公租房和1幢11F自持住宅,以及多幢2F獨立商業。

該地塊的可售住宅實際地價達到29120元/平米,若按限價38000元/平米銷售,很難實現利潤。

根據好地研究院統計,杭州今年以來已出讓的89宗涉宅地中,53個項目已規劃公示,除去6宗商業佔比較大的商住地塊,餘下的47個宅地項目中,有15個公示的項目圖中設置了獨立商業或商墅,佔比近30%。

目前市場上比較關注的項目有綠城牛田單元項目和濱江融信錢江文化單元項目。

從規劃公示圖來看,綠城牛田單元項目西側爲商業部分,1幢、14幢、17幢爲15-16F商業樓,東南側爲1F商業部分,西南角15幢、16幢爲17F公租房,其餘樓幢皆爲可售高層。

澎湃新聞獲得的綠城牛田項目東南側商業部分的內部方案顯示,該部分被稱爲商業BOX戶型,僅有一層的商業體層高爲5米,並設計爲層高4.2米的工具間。經過系列改造之後,計容面積約爲150平方米的商鋪將變身爲有庭院、有露臺,實得建築面積約爲315平方米的別墅。

根據濱江融信合作的錢江文化單元項目的公示,項目規劃11幢19-27F住宅,自持位於地塊北側,公租位於地塊東南側,地塊南側規劃了7幢2-3F配套商業。

杭州的開發商也在積極擁競逐商墅產品。上述杭州市場人士稱,商墅的去化比商鋪快,單價和總價高,還可提升貨值和利潤。尤其是今年年後拿地競爭越來越激烈,開發商的利潤一再被擠壓,開發商們一致盯向了商墅。

上述開發商對界面新聞記者表示,在政府部門叫停商墅令之前,開發商報批建商墅雖然有鑽政策空子之嫌,但並不違規。

這位開發商認爲,商墅管控與開發商們爭先恐後批報有關,雖然從法律上看商墅合規合法,但越來越多的開發商報批商墅引起了相關部門的關注。

另外,商墅管控還與本地開發商的一個商墅項目公示後被舉報有關。一位杭州市場人士告訴界面新聞記者,位於丁橋單元地塊和牛田單元的項目公示後,其商墅方案被投訴至房管局。

商墅管控後對接下來的杭州市場有何影響?一位杭州頭部房企人士告訴界面新聞,以後只能做商鋪,相關部門不再批覆商墅項目。對於那些商墅沒有批覆的房企來說,需要重新設計規劃方案,想要通過商墅獲取利潤的想法行不通了,要麼重新規劃成住宅,要麼規劃一定配比的商鋪,項目盈利成爲難題。

好地研究院認爲,商墅政策出臺後,將對目前的高地價起到一定的抑制作用。

5月首批集中供地時,爲了搶到地,不少房企在做測算時,是把各方面可能獲取的利潤全部算上了的,其中自然包含了通過商墅拉高貨值可能獲取的利潤,現在這一方式行不通後,房企可承受的地價成本也相應降低了。這對於即將登場的杭州第二批集中出讓的宅地來說,預計熱度將會受到影響。 

值得注意的是,杭州相關部門已經預警並關注到首批集中供地的熱度效應。除了叫停商墅外,杭州第二批集中供地會大概率加入“竟品質”這一規則。

3月24日,杭州市政府官網發佈《2021年省政府工作報告重點工作涉杭任務和市政府工作報告重點工作責任分解的通知》,其中明確提到一條重點工作任務:實施建築質量提升工程,出臺“競地價、競質量”政策,責任單位爲市建委、市規劃和自然資源局、市住保房管局、市市場監管局。

這一任務完成的時間節點爲:6月會同多部門聯合制定建築質量提升文件;9月試點開展“競地價 競品質”土地出讓。

今年接下來的杭州第二批集中土地出讓,“竟品質”很可能會成爲開發商需要面對的另一大挑戰。

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