原標題:央企保利中海投訴萬科跳價搶地,官方卻這樣回應

記者 | 黃昱

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“好學生”萬科恐怕沒想到自己會被兩大央企—中海地產、保利發展聯手投訴,就因爲其在佛山南海區一地土塊的競拍中跳價競拍成功。

近期,一封落款日期爲2021年7月14日、落款人爲中海地產(佛山)有限公司、保利華南實業有限公司的《關於地塊拍賣的相關情況反映》(簡稱爲《情況反映》)被送至佛山市自然資源局南海分局。

《情況反映》稱,在TD2021(NH)WG0033地塊(即軍區農場二期地塊)中萬科從配建保障性住房面積17000平方米直接跳價報出25000平方米成交的行爲不妥,使國有企業失去公平競爭機會。

中海、保利方面指出:“在土地拍賣中過程中,由於誰先報出雙封頂的報價便可以提前結束競買流程,因此容易導致有企業利用跳價來競得土地。作爲央企,我們未出現跳價。”

在《情況反映》中,中海、保利也建議調整競標模式,確保競標的公平性。

“萬科拿地的結果是合法有效的。”佛山市自然資源局南海分局相關人士對界面新聞表示,土拍的交易規則都是公開透明的,跳價競拍是正常的市場行爲,全國各地都是允許按報價階梯的倍數去競價的。

對於兩家房企的建議,上述人士表示,內部正在研究,考慮是否對土拍規則進行調整,要向其它城市多取經,例如廣州、東莞等。

萬科這次拿地的代價是50.2億元+配建2.5萬平方米保障性住房,達到了封頂條件。地塊離廣州市只有一路之隔,算得上真正的臨廣地塊,用地面積約爲16.4萬平方米,加上13億元的配建醫院成本,最終成交樓面價約爲2.1萬元/平方米,不僅刷新了三山新城的樓面價紀錄,而且躋身佛山樓面價TOP3。

根據相關出讓公告,該地塊的起拍價爲42億元,採用先競地價後競配建人才住房建築面積的方式進行競價,當報價達到最高限制地價50.2億元后,競買人繼續報價的,競買方式轉爲競配建保障性住房方式,競報階梯爲500平方米,競買人達到最高限制建築面積2.5萬平方米即成功競得地塊。

即便資金投入的壓力不小,但這樣一宗位置優越的地塊還是吸引了保利、萬科、美的置業、中海、華僑城華潤置地、龍光、招商蛇口等8家房企參與競拍。

界面新聞查詢報價記錄發現,在最後一輪報價之前,各家房企均按最小幅度值遞增報價。開拍35分鐘後,地塊便達到封頂價,進入到競配建保障性住房階段,萬科的競拍編號爲“6087”。

到了第48輪,報出1.2萬平方米配建後,8885號房企退出,僅剩下萬科和9883號房企緊咬不放,在9883號房企報出1.7萬平方米配建後,萬科直接跳價報出封頂配建2.5萬平方米,爲此次競拍在第59輪畫上句號。

據界面新聞了解,跳價競拍在實際的土地競價中算是房企比較常見的土地競拍策略,不僅在佛山,在其它城市中也幾乎沒有被明文禁止的先例。

不過,一位房企投拓人士對界面新聞表示,雖然跳價競拍的做法在土地競價中比較常見,但是像萬科這樣大幅度跳價還是比較少見,也算是企業的競拍策略,一種心理戰的玩法,對外顯示其拿地的決心。

與此同時,保利、中海這兩家對“跳價行爲”不滿的企業在實際操作中也並沒有完全摒棄這一做法。

例如,在2018年7月佛山南海區桂城金融高新區一宗商住地出讓時,只有萬科和保利參與的情況下,保利在競拍一開始便率先報出最高限價85.78億元,樓面價達15300元/平米,最終因萬科提交不接受最高限制地價的確認書,保利成功摘得地塊。

此外,在《情況反映》中稱要貫徹“房住不炒”政策、堅持“穩地價、穩房價、穩預期”的保利、中海,也曾在佛山高地價拿地。

公開資料顯示,今年6月23日,中海以最高限價32.8億元+配建人才房面積4500平方米競得佛山桂城平洲地塊,扣配建後摺合樓面價2.2萬元/平方米,若加上1.5億元建築物轉讓款以及人才住房方面的成本實際樓面價已超過2.3萬/平方米,刷新佛山樓面價紀錄。

據佛山樓市發佈統計數據,截至目前,佛山樓面價TOP10的地塊中有2宗來自中海、2宗來自保利。

這次產生紛爭的三家龍頭房企,近幾年在佛山市場也有着激烈競爭。據克而瑞統計顯示,今年上半年佛山市場的權益銷售排行榜上,保利華南以92.31億元位居第一,中海以49.77排名第六,這次搶地成功的萬科以31.84元排在第8位。

在土拍市場上,“跳價行爲”其實並非推高地價的根本原因,更關鍵的還是在於企業對該片區的市場前景的看好以及政府對地塊設置的最高限制條件。

而要想讓更多有實力的企業參與到最終的土地競爭中去,還是需要在報價觸頂後的規則上做文章,例如學習廣州、南京、合肥等城市採用觸頂搖號的方式,或採用上海、東莞、蘇州等城市實施的一次性報價模式。

不過值得注意的是,無論是搖號還是一次性出價,最終能否成爲競得者還是概率問題。爲了增加拿地概率,不少企業註冊多個“馬甲”參與競爭。

一位東莞投拓人士認爲,一次性出價的規則下,能夠參加終次報價的企業都是能對該地塊算得過賬的,政府已經把控了地價和房價的風險,但要更具公平性的前提還是要嚴禁“馬甲”。

在目前22個城市試點土地集中供應的背景下,一些非試點城市也有優質地塊出讓,如此次的佛山,這類競爭會愈發激烈,因而完善土拍規則也勢在必行。

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