出品：大眼樓管

作者：肖恩

7月15日，迪馬股份發佈公司上半年度經營情況簡報，1-6月，公司房地產業務實現銷售面積177.76萬平方米，銷售金額233.58億元，克而瑞數據顯示2020年上半年東原地產的銷售額僅爲249億元，東原地產的同比增速僅爲15%左右。

此前，迪馬股份公佈前5個月新增規模超標，較上年末增加高達27%，因而在7月14日，中泰資管-迪馬股份供應鏈金融1-N期資產支持專項計劃項目狀態更新爲終止，也基本在意料之中。

低基數下銷售增速低迷

在入主迪馬股份後，東原地產的開發業績多數在迪馬股份體內。克而瑞數據顯示今年上半年東原地產的銷售額達到285億元，較上年的249億元增長14.5%。這基本也應該是迪馬股份的銷售增速，這樣的增速在2020年低基數的情況下是不高的，銷售業績僅與2019年同期相仿，而排名由去年的60名下滑至65名，這對於急需回款的迪馬股份來說並不是個好消息。

此外，公告顯示，上半年迪馬股份房地產業務實現銷售面積177.76萬平方米，銷售金額233.58億元，其中合併報表權益銷售面積101.14萬平方米，合併報表權益銷售金額爲121.51億元。

權益比僅50%出頭，也就是說銷售回款僅有一半多是歸迪馬股東所有。與此同時，公司上半年新增房地產項目10宗，計容建築面積181.18萬平方米，與銷售面積相仿，整體土儲池子維持穩定。

克而瑞數據顯示，迪馬股份旗下的東原地產的土儲貨值爲1436.3億元，迪馬股份應該加快去庫存，緩解逆勢快速增長債務以至踩線的緊迫。

不過早在今年3月11日，迪馬股份發佈2021年度土地儲備投資計劃，同意授權公司及控股子公司經營層根據市場情況擇機增加土地儲備，獲取土地價款總額在300億元內。而公司賬面的資金並不富裕，要想逆勢加倉，必然要逆勢融資。

債務增長超標 ABS被終止

最近半年，迪馬股份不僅銷售回款一般，其財務狀況也面臨着一定的壓力。

6月8日，迪馬股份發佈了《關於2021年當年累計新增借款》的公告，公司在2021年前五個月的新增借款爲45.08億元，佔2020年末淨資產的24.9%。由於今年的累計新增借款或對外提供擔保超過上年末淨資產的20%時，按規定需及時披露。截至2021年5月，迪馬股份的借款餘額爲207.19億元，較2020年末借款餘額162.11億元增加45.08億元，僅五個月規模增長了27.8%。

根據去年央行和住建部制定的房企融資新規，房企“踩線”情況將其劃分爲“紅、橙、黃、綠”四檔，限制有息負債規模增長速度。其中紅檔企業有息債務不能新增，其餘橙、黃、綠檔位房企債務增速分別不能超過5%、10%和15%。

也就是說，即使是一條都不踩的情況，有息負債規模也只能增長15%，而到目前爲止僅5個月，迪馬股份的債務增長已遠超15%。

或許是由於公司財務增長超標，迪馬股份20億元資產支持ABS被上交所終止。7月14日，據上交所披露，中泰資管-迪馬股份供應鏈金融1-N期資產支持專項計劃項目狀態更新爲終止。

控股股東分紅也在分流資金

2017年末東銀控股因債務危機，資產被司法凍結，隨後組建了債權人委員會，東銀控股直接持有的迪馬股份係數被司法凍結，凍結終止日爲2023年11月25日。

從2018年開始，迪馬股份連續多年收到相關通知書，2020年12月，東銀控股債務重組方案敲定，東銀控股的股東現金分紅，都會被要求劃轉到了法院賬戶。因此控股股東有加大分紅力度的傾向，這對於迪馬股份來說也形成了一定資金分流。

在東銀控股發生債務危機以來，迪馬股份的融資環境遭遇較大壓力，融資成本持續攀升，已明顯超出行業平均水平。在分紅不得不用於大股東償還債務的情況下，迪馬股份只能憑藉自身融資，今年債務規模猛增就是在此背景下的必然結果。

財報顯示，2018-2020年，迪馬股份的整體融資成本分別爲7.65%、8.64%和8.69%。考慮到在新增45.08億元的有息負債中，其他借款高達30.71億元。可以預見，迪馬股份今年的整體的融資成本將延續近幾年來的升勢，甚至可能會有個明顯的跳漲，這或將進一步拉低公司的淨利潤率。