原標題：樓市半年考：首輪集中供地收官 二手房、學區房成整治重點 

在“房住不炒”的主基調下，今年上半年各地政府不斷升級樓市調控措施，涵蓋限購、限貸、限價、限售、設立二手房參考價格、打擊炒作學區房行爲等方面。隨着調控政策的不斷加碼且更加精細化，調控效果正在逐漸顯現。

7月15日，國家統計局公佈1~6月全國房地產開發投資和銷售情況。數據顯示，上半年全國商品房銷售面積爲8.9億平方米，銷售金額爲9.3萬億元，均創歷史同期新高。

中指研究院指數事業部高級分析師馬琛認爲，短期來看，重點城市首批集中出讓地塊已全部完成競拍，重點城市土地供應端仍有改善空間。開發投資額同比增速或將繼續放緩，企業推盤積極性仍較高，供應端的持續改善或將進一步支撐市場銷售規模保持高位。

銷售面積及金額創歷史同期新高

國家統計局公佈數據顯示，1~6月份，全國房地產開發投資72179億元，同比增長15%，比2019年1~6月份增長17.2%，兩年平均增長8.2%。其中，住宅投資54244億元，增長17%。

而在商品房銷售端，1~6月份，商品房銷售面積88635萬平方米，同比增長27.7%，比2019年1~6月份增長17.0%，兩年平均增長8.1%；商品房銷售額92931億元，增長38.9%，比2019年1~6月份增長31.4%，兩年平均增長14.7%。兩數據均創歷史同期新高。

中指研究院研究報告分析指出，2021年上半年，在“就地過年”導向和重點城市供地“兩集中”政策等因素影響下，房企把握市場需求釋放節奏，創新營銷模式，加大推盤力度，重點城市商品住宅新批上市面積創歷史同期新高。在供應量增加的帶動下，新房市場活躍度較高，各線城市成交規模同比均有所增長。

體現在價格方面，統計數據顯示，2021年上半年，百城新建住宅價格累計上漲1.7%，漲幅較去年同期擴大0.43%；二手房價格穩中有升，上半年累計上漲2.56%，漲幅較去年同期擴大0.84%。

而在多地樓市調控政策持續加碼影響下，廣州、東莞、寧波等地新房市場價格漲幅收窄，市場活躍度有所下降。不過，除深圳外，長三角、珠三角區域內熱點城市的二手房價格整體韌性仍較強，部分城市市場活躍度較高。

事實上，《中國經營報》記者注意到，上半年，從中央到地方持續加碼房地產調控政策，調控方式、力度及細緻度均出現了明顯升級，調控“工具箱”不斷豐富，從土地、金融、財稅等方面發力，穩定市場預期。

如完善住房市場體系和住房保障體系，增加保障性租賃住房；對住宅用地供應分類調控，發佈重點22城供地“兩集中”政策；強化二手房市場調控，發佈“指導價”、打擊炒作學區房等。

對於下半年市場變化，中指研究院分析認爲，因城施策下，調控升級加碼的城市或將繼續向熱點三四線城市蔓延，各城市或參考借鑑一二線城市有效的調控政策，不斷細化和完善當地調控“工具箱”；針對二手房市場熱度較高的城市，地方政府可能將加強二手房市場的調控力度，發佈熱點片區的二手房成交參考價等，以穩定市場情緒。熱點城市“兩集中”供地規則或將調整，強化房地聯動效應。

“兩集中”供地熱度不一

2021年2月，自然資源部要求22個重點城市實施住宅用地“兩集中”政策，即集中發佈出讓公告、集中組織出讓活動，且2021年發佈住宅用地公告不能超過3次，同時要求重點城市單列租賃住房用地佔比一般不低於10%。

3月中旬，長春率先發布首批住宅用地供地計劃，開啓22城首批集中供地的序幕。截至6月底，22個重點城市先後完成了首批集中土地拍賣，而長春、廈門已經完成第二批集中供地。

中指研究院統計數據顯示，上半年22個重點城市合計成交住宅用地878宗，成交規劃建築面積11126萬平方米，佔2020年全年宅地成交面積的27.7%；合計成交金額10690億元，佔2020年全年宅地成交金額的38.3%；整體成交樓面均價9591元/平方米，較2020年成交樓面均價增長38.3%，整體溢價率14.9%，較2020年全年上升2.1個百分點。

記者梳理發現，首批集中出讓土地雖然整體火熱，但是城市之間熱度仍存在明顯差異。

據瞭解，重慶、無錫、廈門成交樓面價較去年全年分別上漲85%、72%和71%。而無錫成交的16宗土地中15宗達到最高限價；重慶平均溢價率達39%，較2020年全年增長31%，有的地塊溢價率達到130%；南京最熱地塊爭搶激烈，競價158輪，更有房企直接加價5.8億元觸頂。

但另一方面，長春、青島等城市土地市場熱度相對較低。記者注意到，長春競拍前有8宗地塊中止出讓，平均溢價率僅爲3.9%，並有2宗地塊流拍；青島多宗地塊以勾地成交，平均溢價率僅爲2.1%，成交的55宗宅地中，有54宗以底價成交，並有1宗地塊流拍。

對此，中指研究院指出，“兩集中”政策穩地價、穩預期效果不及預期，一方面是因爲22個重點城市多爲城市羣核心城市，經濟基本面較好，人口持續淨流入，市場需求充足，本身就是規模房企重點佈局和長期深耕的城市，對房企維持規模增長、保持穩定去化、保障現金流安全和實現品牌沉澱等方面影響深遠；另一方面，22城首批供地主要集中在二季度，對規模房企年內推貨節奏和市場份額影響較大，房企補貨意願強烈，最後則與部分熱點城市土拍規則相對寬鬆有關。

記者梳理發現，22城首批供地採用的出讓方式仍以限地價爲主，在觸及地價上限後，普遍會要求競配建、競自持。不過，上海、蘇州規定，地塊觸及限價後進入一次性報價環節，報價接近出價平均值的競得地塊，南京、長沙則是直接搖號確定競得人。

而北京要求部分地塊觸及限價或競配建、競自持到頂後，企業需要報送高標準商品住宅建設方案，競爭住宅建設品質，對參與企業提出更高要求。值得一提的是，上海還設置了“135打分”機制限制房企拿地數量，並明確禁止“馬甲”拍地。

調控政策趨於精細化

事實上，首批集中供地僅是22城供地“兩集中”政策出臺後的首次探索。多方分析認爲，預計熱點城市或將借鑑上海首批集中供地模式，陸續對下半年後續批次集中供地的土拍規則進行逐步細化和“打補丁”。

以廣州爲例，其首批集中供地地塊中黃埔和南沙區地塊較爲火熱。此後，廣州即出臺後續兩批集中供地出讓細則，要求後續兩批宅地成交摺合樓面價均不高於該區域去年第四季度宅地成交樓面價；第二批黃埔、南沙宅地全部採用“限房價、競地價”模式，銷售價格原則上不超過所在區域2021年一季度新房成交均價上浮5%。

中指研究院進一步分析指出，重慶和武漢首批集中供地土拍規則寬鬆，既不限地價又不限房價，導致溢價提升明顯，預計後續批次可能將逐步試點限價競價的競拍方式，實現穩地價、穩預期的目標。

此外，多數熱點城市雙限政策下，房企利潤空間承壓，地方政府對房企的產品質量的關注度預計將持續提高，如上海、北京、成都等城市，在“競品質”方面提出要求。

記者注意到，2021年上半年，隨着調控政策的不斷升級，調控措施及方向也更加趨於精細化。除土地供應端外，多地政府對二手房市場，特別是學區房問題予以整治。

今年2月，深圳率先出臺二手住房成交參考價，對全市3595個住宅小區實施二手住房成交參考價格機制，參考價約爲掛牌價的5~8折。此後，成都、西安等城市紛紛跟進。

以西安爲例，據中指研究院最新百城二手住宅價格指數顯示，2021年6月，西安二手房價格環比上漲1.89%，樣本均價16456元/平方米，環比漲幅位居百城統計第二名。

7月8日，西安市住建局發佈《關於建立二手住房成交參考價格發佈機制的通知》，要求房地產經紀機構、房地產網絡信息發佈平臺要對已掛牌房源開展自查，下架價格虛高的二手住房房源。

此外，通知還要求房地產經紀機構、房地產銷售服務人員不得以“學區房”“學位房”等名義炒作房價，不得誘導小區業主參與哄擡房價。

而教育資源頗爲集中的北京市，更是重拳出擊，要求嚴厲打擊哄擡房價、炒作學區房的行爲。今年4月，北京市住建委會同相關部門，針對羣衆反映強烈的房地產經紀機構炒作學區房的行爲，對海淀區萬柳、翠微，西城區德勝、金融街，東城區交道口等價格快速上漲區域進行專項執法檢查。

經過專項檢查，6家中介機構門店因涉嫌存在炒作學區房行爲被要求暫停營業整改；17起房地產經紀公司因涉嫌存在以隱瞞等不正當方式誘騙消費者交易、擅自對外發布房源信息、未書面告知規定事項等違法違規行爲被立案。