原標題：上海二手房價格覈驗不過不能掛牌 倒逼房源迴流線下

每經記者 吳若凡     

上海的二手房市場正在經歷“大洗牌”。

自上海市房管局召開“全市規範二手住房房源掛牌管理會議”，強調規範二手住房價格等信息發佈行爲要求以來，上海嚴格對每套房源進行覈驗，沒有通過價格覈驗的房源不得對外發布。據悉，房管局給了各家中介企業爲期一週的時間進行“房源大洗牌”。

隨之，7月12日，上海各中介開始對現有的所有掛牌二手房進行集中清理。按照要求，7月19日起，“網上房地產”價格覈驗系統將正式上線，開展掛牌覈驗業務。對新申請覈驗房源增加掛牌價格信息的核驗，沒有通過掛牌價覈驗的，房地產經紀機構和房地產信息服務平臺企業不得對外發布該房源信息。

此後，包括上海鏈家、上海中原等在內的中介平臺，掛牌的二手房數量或將大幅減少。

上海這一記重磅，被視爲打擊二手房掛牌價虛高、規範市場秩序的舉措。重拳之下，記者前往上海多地採訪，調查新政後上海二手房市場的真實反應。

流程嚴格

針對二手房掛牌的整個規則，各家都在摸索落實相關操作流程。上海一家中介的後臺部門運營人員告訴記者，現在公司是將各門店掛牌價傳到後臺，由後臺去交易中心備案，再去核驗價格，備案有個指導價，待覈驗完成後，進行網上房源掛牌。

據上述運營人員介紹，7月9日，他們第一次向有關部門上傳了3萬多套房源，12日第一次覈驗結果，給予中介一些時間進行整改，在此期間，不合格房源全部下架，待19日，中介將再次上架房源進行最終覈驗。

也就是說，假設一套房子要掛牌，則需要把價格掛到中介，中介傳輸到後臺，然後去交易中心備案，同時需遞交材料以便交易中心覈驗，覈驗通過了才能掛牌。

“如果高於覈驗價格，房源則不能掛牌。”該中介表示，這是“紅線”，控制非常嚴格。

如果二手房掛牌的價格，無法通過覈驗，怎麼辦？上述中介告訴記者，他們會先和房東溝通，看是否能將掛牌價降下來一些。

市場觀望嚴控之下，市場立即“消暑”。記者在走訪浦東熱門的梅園板塊時，一家中介門店的負責人向記者表示，以梅園三街坊爲例，小區內實際成交均價在20萬元/平方米上下，但覈驗價格僅14萬~15萬元/平方米，較大的差距使得房東心態開始調整，現在還沒有成交。

不過，市場成交量略減，並不意味着價格降低。上述門店負責人告訴記者，目前買賣雙方處在博弈階段，心態都不穩。

記者走訪了前灘板塊多家中介門店，得到的也是同樣的回答。比如，較熱門樓盤東方逸品，目前掛牌在1300萬元左右（單價19萬元/平方米），而現在的情況是：房東不願意降價，客戶不願意加錢。

前灘中糧海景壹號附近的中介告訴記者，這個項目雖然年前成交過一套1830萬元的房子，彼時單價到了20萬元/平方米，但現在很多業主都是觀望爲主，實際成交的衝動較低。

前灘東方悅耀的中介也告訴記者，這個項目從最瘋狂時候掛牌價超過20萬元/平方米，3月降至18萬~19萬元/平方米，目前已跌到17萬~18萬元/平方米。因爲慢慢問的人少了，價格就降了。

迴流線下

但值得注意的是，成交量降低或只是部分板塊、一段時間的反應。

記者瞭解到，現在的中介門店除了拿幾套房源來做電視廣告之外，已不在櫥窗上懸掛房源信息，大部分房源基本都是在安居客、搜房、貝殼找房等互聯網平臺上呈現。

目前政策要求，網上掛牌的二手房價格，需要經過覈驗，理論而言，會對線上房源產生很大影響。

因爲現在的客羣主要來源於網上，而價格覈驗不通過，如果看到網上掛的價格比實際價格低，買房者的預期也會受到嚴重影響，高單價房子就很難賣掉。而對於高單價的房子，中介人員推薦也勢必會受到一些限制。

目前，上海並沒有就二手房限價出臺具體細則。

“如果價格覈驗不過，那麼就不掛網了，房源流回到中介手上，走線下展示和成交。”有中介負責人告訴記者，價格審覈不過，其實並不影響實際成交，只是不在上述平臺掛網，不代表不可以成交。房源收到中介自己手上進行交易，覈驗價格的實際影響不大。

其實，即便有掛牌價指導，二手房的談判交易過程漫長，往往成交談下來，價格很不一樣，掛牌500萬元，成交價格1000萬元，也是有可能的。

“目前政策剛剛實行，還沒碰到過成交價和掛牌價不一致。以後如果有，可能逐漸會形成兩套系統審覈吧。”該負責人認爲。

正向引導

58安居客研究院分院長張波告訴記者，上海本次二手房價格覈驗不同於深圳、成都、西安、寧波等已經出臺的二手房成交參考價機制，上海是由各中介自行上報房源價格，然後主管部門審覈，在限價之下的就通過，可以對外展示，超過限價的就不通過等待下架。雖然沒有明確，但其實目前上海二手房的限價標準已經基本明晰了。

這種不同，給了上海更多市場化空間。張波認爲，上海的二手房指導，更多是激發價格維度，對市場形成正向引導。

“尤其是部分熱度過高的區域和板塊，掛牌價格高低本身對於買賣雙方都會形成極大的心理層面影響。上海新政對於從源頭進行管控，保障交易雙方的利益有着重要作用。”

目前上海的限價、限貸、搖號等，都是針對新房的集中調控，一定程度上拉大了一二手房價格的懸殊度。當二手房也強化管控，無疑對平衡新房和二手房市場，有重要作用。

“上海雖然此次沒有直接針對二手房出臺參考價，但二手房源的價格覈驗充分考慮了房價的真實性，是一個合理且可長期操作的方式。這變相也能進一步規範整頓房地產經紀機構和房地產信息服務平臺企業的經營行爲，保障上海房地產市場的平穩運行。”張波告訴記者。