原標題：集中供地首例違約：宋都損失5000萬吐出杭州地塊

競價一時爽，如今宋都選擇審慎考慮市場風險。

7月20日晚間，浙系房企宋都基業投資股份有限公司（600077.SH，以下簡稱“宋都股份”）公告稱，將放棄於今年5月競得的一宗杭州運河新城土地使用權。

這一退地決定讓宋都股份損失5000萬的保證金，佔其2020年歸母淨利潤（3.52億元）的14.2%。

宋都股份要退掉的這塊地，是其在今年5月7日，即杭州首輪集中供地首日，以“17.83億元上限價+21%自持比例”的苛刻條件競得的。

在首輪集中供地中，杭州是房企競爭最激烈的地方，也是盈利空間最小的城市之一。今年5月首輪集中供地，杭州57宗地塊全部成功出讓，44宗達到封頂價，平均自持比例高達16%，總土地出讓金1179億元，排名全國第一。

作爲杭州本土老牌房企，宋都在這輪杭州拍地中十分積極，總共搶下5宗地塊，總地價45.84億元。

一方面，去年宋都股份銷售額爲207億元，沒能實現預先提出的300億目標，規模擴張訴求強烈；另一方面，到去年年底，宋都股份的土儲告急，去年全年其拿地力度明顯下滑，新增土儲面積從2019年的133萬平方米下降至2020年的70萬平方米，急需加強在大本營長三角的投資力度。

競價一時爽，事後宋都反悔了。根據其公告，拍地後，宋都一直未簽署《杭州市國有建設用地使用權出讓合同》，“結合全國房地產政策環境與公司良性生態發展，公司與杭州市規劃和自然資源局溝通協商後，於7月20日收到了杭州市規劃和自然資源局出具的決定書”。

一位杭州房企人士告訴第一財經，早就有宋都打算退地的消息傳出，因爲按照現在的週轉節奏，房企恨不得上午拿地、下午挖機就進場，但宋都運河新城那塊地兩個月都處於未動狀態，而且首期土地款也一直沒有支付。

確定退地後，宋都在拍地前繳納的5000萬元預約申請保證金打了水漂。

幸虧，這筆拍地保證金並不算高。自打杭州實行“預勾地”制度，有意向參與地塊競買的房企，就可以提前就去與政府溝通意向，也能省下不少準備金，單宗地塊5000萬元保證金封頂了。若不事先勾地，則按照土地起價的20%繳納競拍保證金，那麼宋都這塊地的保證金應高達2億元。

最終保證金數額說明，這是一宗“預勾地”地塊，也就是說宋都早就盯上了，還曾提前與政府溝通意向。

那爲什麼又選擇退地？

宋都股份表示，這是經營管理層審慎考慮市場風險因素，基於公司穩健發展謹慎作出的決策。

這宗杭州運河新城地塊，最終樓面價20962元/平方米，溢價率29.86%，自持21%；同時政府設置了最高售價限價爲29500元/平方米，其中包含精裝標準3000元/平方米。

算上自持、精裝等因素，開發這塊地幾乎沒有盈利空間。

在火爆的杭州首輪集中供地中，微利或者虧損，是房企測算下來的普遍現象。

濱江集團董事長戚金興曾坦率地對外稱：“公司最近在杭州集中土地出讓中，共獲取了5塊土地，在濱江團隊精幹高效管理下，公司融資能力強， 融資成本低，品牌影響大，在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的淨利潤水平。”

如果不具備像“杭州一哥”濱江一般在杭州的影響力，利潤的賬根本算不過來。而杭州市場另一個老玩家綠城，直接放棄參與這輪拍地。

爲了摳出利潤，杭州不少房企甚至打起住宅地塊商業配套用房的主意，但是上週杭州一紙新政，叫停了打擦邊球的“商墅”，繼續擠壓開發商的利潤空間。

不過，針對首輪集中供地過於火爆、推升地價的情況，杭州第二輪供地或將吸取教訓，進行政策調整。有消息稱，杭州將取消勾地保證金制度，提高參與競拍的保證金，還將把競自持改爲競配建，試點“競品質”，既平抑地價，又防止開發商低質的快週轉。

所以今年下半年，房企有望在杭州獲取更便宜的土地，對宋都來說，退地可能不是壞事。不過，競拍門檻也相應變高了，未來退地的代價也將加大。

宋都股份表示，除了退掉的一宗地，杭州首輪供地中競得的另外4宗地塊，均已正常進入開發流程。

上半年，宋都全口徑銷售額109億元，排名在房企百強之外。這一規模的房企，在疫情以後的政策環境下壓力較大，去年宋都股份歸母淨利潤同比下降40.1%，是近四年來淨利潤首次出現負增長。截至今年7月5日，宋都股份及控股子公司對外擔保總額156.40億元，達到淨資產的三倍多。