房企發綠債背後：綠色建築成“必修課”、ESG成潮流
原標題：【深度】房企發綠債背後：ESG成潮流、綠色建築成“必修課”
融資“綠色”風向下，又一家房企發行綠色美元債。
日前，上坤地產公告擬發行一筆爲期364天期境外綠色美元優先票據，總髮行規模2.1億美元，票面利率12.25%，將於7月23日上市。上坤地產方面表示，擬根據其綠色融資框架將票據發行所得款項淨額用於再融資其現有債務及一般公司用途。
據悉，這是上坤地產發行的第二筆美元債，也是公司首次嘗試發行綠色債券。對剛市不久的上坤地產來說，是第一次喫“螃蟹“，但在房企融資市場已不是新鮮事。
綠色債券是在可持續發展理念盛行下誕生的，是一種較爲新潮的融資債券，其所得資金專門用於資助符合規定條件的綠色項目或爲這些項目進行再融資。
我國綠色債券始於2015年，綠色債券市場穩步擴大。自2016年當代置業成爲港交所首家發行綠色債券的內地房企以來，多家房企逐步跟進試水，但由於票面較小，且需經過多重的評級、認證纔可以發行成功，因此增量較爲平緩。
去年起，在“房住不炒“的背景下，三道紅線政策、雙集中供地模式等一系列調控下，房企融資越來越困難，綠色債券開始走熱。據克而瑞數據顯示，2020年95家典型房企綠色優先票據發行規模達19億美元，同比2019年大幅增長245%。
2021開年以來，房企融資收緊態勢明顯，據中指研究院數據統計，2021年上半年，房地產行業共融資11089.5億元，同比下降8.1%，環比下降6.1%。同期綠色債券融資規模飛漲，共融資332億元，已是去年全年的近2倍，佔海外債發行總額達17.5%，而5月單月則達到44.6%。
熱度仍在繼續。目前，已有新城控股、遠洋集團、五礦地產、龍光集團、當代置業、祥生控股、陽光城、中梁集團、弘陽地產、合景泰富等十餘家房企公佈了綠色債券相關發行計劃。
其中，遠洋集團已經在發行綠債方面輕車熟路。短短兩個月內，已成功實現年內二度成功發行綠色債券。
公告顯示，7月6日，遠洋集團定價發行3.2億美元綠色債券，期限爲3.5年，以票面利率2.7%創下其海外債歷史新低，而該筆債券並受到了諸多境內外知名投資機構的青睞，發行簿記訂單峯值超過15億美元，獲得5倍超額認購。
如此密集發行綠色美元債，一投行從業人員解釋稱，“國內融資環境有限，境外發債本來就是房企主要融資形式。國外審批時間相對較短。另外，國外市場發展時間較長，對綠債的接受度比較高。”
除市場認可外，發債所籌資金的使用也相對靈活，可能不會全部用於綠色債券原則（Green Bond Principles）規定的綠色項目，部分發債所籌資金可靈活用作短期存款、投資，甚至可用於償債。
優勢驅動越來越多的房企制定綠色金融框架，參與到綠債發行中來。但發行綠債需遵守特定綠色金融框架下對融資目的、項目篩選、資金使用及報告做出的規定。房企在依據訂立綠色金融框架後，需第三方評級機構對框架提供綠色認證並出具第二方意見書，方可申請發行綠色債券。
換句話說，綠色債券是建立綠色發展之上的，近兩年綠色債券的大幅增長，除了融資方面的問題，也是因爲房企開始加碼可持續綠色發展。
綠色建築是“必修課”，ESG成潮流
房企綠色債券項目主要投向的綠色建築，並不是指一般意義的立體綠化、屋頂花園，而是指在全壽命期內節約資源、保護環境、減少污染，爲人們提供健康、適用、高效的使用空間，最大限度實現人與自然和諧共生的高質量建築。
爲了“雙碳”實現目標，住建部、發改委等七部門《綠色建築創建行動方案》，提出並提出目標：到2022年，當年城鎮新建建築中綠色建築面積佔比達到70%。
業內專家建議，接下來還應進一步推動既有建築節能改造、提升建築節能標準，推廣超低能耗建築、近零能耗建築、零碳建築，最終實現未來所有新建建築全部滿足綠色建築標準。
從目前發行綠色債券的房企來看，當代、遠洋、朗詩在綠色領域佈局較早，其中當代在設立之初就定位於綠色科技房企，致力於綠色建築的研發和建設；並專設研發設計院，自主研發技術系統，如以使其產品能夠節省更多能耗與使用成本。
作爲較早探索綠色地產的企業，朗詩官方數據顯示，截止目前已獲得48個國家綠色建築三星標識。而遠洋2006年開始探索綠色建築的相關實踐，目前已有110多個項目完成國家綠色建築標準的註冊，而另一家踐行綠色戰略的房企中國金茂2020年報披露，截至2020年底，累計獲得綠色建築類認證或標識219個，智慧能源項目落地10個，供能面積達2536萬㎡。
除了當代與朗詩等佈局較早的企業，前文所述上坤地產雖然發展較晚，但截至2020年底，共有68個項目獲得綠色建築認證或評價，綠色建築總建築面積達808.9萬㎡。
值得關注的是，旭輝、正榮等也於近年來加快了綠色領域的拓展，從他們的發展中可以看出一個新的的潮流：除了聚焦可持環境可持續的綠色領域外，環境、社會與治理統一的理念，即以ESG（environmental， social， governance）逐步受到房地產行業的高度重視，越來越多的房地產上市企業發佈了ESG報告，積極開展ESG實踐及應用。
此前，房企更偏向請外部諮詢來提供服務，現在，越來越多企業希望有專職的ESG員工。
以正榮地產6月底發佈的2020年ESG報告爲例，ESG發展方面的實踐和成效，要從從可持續發展管理、品質服務、環境生態、人才價值、社會公益等個維度展現。據中誠信綠金評級報告顯示，中誠信綠金給予正榮地產的ESG等級爲BBB，在房地產開發和園區開發行業企業中，居於前列。
但從發展現狀來看，國內房地產行業整體的ESG發展水平尚處在早期階段。一方面，目前房企ESG發展的規模效應仍相對突出。而中小房企的ESG仍有較大的發展和成長空間。另一方面，ESG所代表的長期價值投資和可持續發展理念，並不能帶來明顯的短期收益，需要評級、相關綠色金融的細則補充其發展。
一國內第三方評級機構人員告訴記者，從7月起，各評級機構已按照《綠色債券支持項目目錄（2021）》開始評級。新版綠債目錄不再將煤炭等化石能源項目納入支持範圍，使我國綠色債券標準更加規範、嚴格，實現了與國際主流標準的一致。
另外，新版目錄也將“超低能耗建築建設”“綠色建築”“建築可再生能源應用”“裝配式建築”“既有建築節能及綠色化改造”“物流綠色倉儲”等建築節能與綠色建築收入其中，成爲機構ESG評級、綠債評級的參考。
2021最新版目錄有效降低了綠色債券發行、交易和管理成本，提升了綠色債券市場的定價效率。受此影響，今年下半年或將迎來房地產企業發行綠色債券的窗口期。
“漂綠“疑雲與綠色溢價
綠債熱下，上海交通大學上海高級金融學院邱慈觀指出：企業綠債也有難以擺脫的問題，而“漂綠”疑雲即爲其一。
“漂綠”產生一是與國際綠債市場的治理模式有關，目前的民間治理模式被認爲太自由，造成發債所募資金流入項目的綠色真實性不足。二是某些國家對綠債採取相對寬鬆的界定，造成發債所募資金未能全數流入綠色項目。
事實上，房企發行綠債也存在“漂綠”疑雲，綠色債券投向綠色建築領域佔比仍偏低。
根據氣候債券倡議組織（CBI）數據顯示，2020年全球綠色債券投向綠色建築的佔比約爲30%，在亞太區佔比高達49%，而這一數字在我國不到10%。2019年，中國發行了3862億元綠色債券，投向建築節能與綠色建築領域的佔比僅約爲6%，遠低於國際上投向同類建築的佔比水平。
目前，房企發行綠色美元債的用途大多是“現有債務再融資”，即借新還舊。
例如旭輝控股表示，其此次發行美元綠色優先票據募集的資金將根據其綠色融資框架將票據發行所得款項淨額用於現有債務再融資（包括支付與同步要約購買有關的款項），合景泰富和弘陽地產也都表示綠色美元債的資金用途主要就是債務再融資。
這意味着目前房企發綠色美元債所募集的資金真正用於綠色項目的並不多，該方面發展還有極大提升空間。
雙碳大背景下，必定會帶來能源的轉型、行業的變革，能耗高的鋼工業、水泥工業都將進行變革，比爾蓋茨曾提出一個“綠色溢價”的概念，指會產生碳排放的產品與不會產生碳排放的替代品之間的成本差異。
對房企來說，可能是電力的綠色溢價、各種建材的綠色溢價、水泥的綠色溢價等等。綠色溢價的高低，取決於要替代的東西是什麼，以及用什麼替代。
綠色溢價會不會影響到市場，中原地產首席分析師張大偉表示，雖然綠色發展是政府鼓勵的方向，房企也在積極嘗試，但建安的成本並不高，因此，綠色溢價並不會明顯，對市場影響不大。
但是，在政策相對的扶持下，對於那些以綠色建築爲戰略方向的房地產和建築企業或能更多享受綠色金融的各種支持，將有越來越多的房企採用ESG發展理念。
可以預見的是，綠色債券規模將會繼續擴容，成爲融資的重要補充渠道。“漂綠”的現象也會一直存在，所以作爲目前作爲國家重點調控的對象，房地產綠色債券領域仍存在政策收緊的可能。