出品：大眼樓管

作者：肖恩

7月26日，市場消息稱，被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%。拿地額不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收併購方式獲地的支出。

按照目前房企的平均售價中，土地成本佔比在40%左右的情況，那麼這個拿地新政的潛臺詞就是：不允許房企再擴充土儲池子，要想多拿地，就要多銷售。說直白一點，房企可以去庫存，但是絕不能擴增土儲。

加速去庫存 房價恐承壓

去年8月，監管部門爲控制房地產企業有息負債規模，對重點房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，並設置了“三道紅線”，具體爲剔除預收款後的資產負債率大於70%；淨負債率大於100%；現金短債比小於1倍。試點房企須在2023年6月30日前完成降負債目標。

12家試點房企都包括：碧桂園、恒大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城。

試點房企面臨的監管不僅僅是“三道紅線”，還包括6月央行等監管部門已經出手，將“三道紅線”試點房企的商票數據納入其監控範圍，要求房企將商票數據隨“三道紅線”監測數據每月上報。

除融資政策外，今年的“兩集中”供地政策也再次重塑了房企在拿地過程中的競爭態勢。而今天消息所稱的“拿地金額不得超銷售額40%”新政，則更是將房地產調控政策推向了一個更緊的程度。

如果房企的拿地金額不得超銷售額40%，那麼預計這會帶來以下一些影響：

1．房企的土儲池子基本不會再有擴張了；

2．要想多拿地，就要多銷售，鼓勵減少庫存；

3．行業庫存將明顯下滑；

4．加速去庫存的情況下，供給增加或使得房價承壓；

5．一旦房價出現快速下滑，可能導致踩踏式去庫存，形成房價負反饋；

6．對於龍頭房企來說，爲了保證自身的市場地位和土儲規模，基本上都會頂格40%拿地，否則名次將會下滑；

7．對於試點外房企，這或是一個逆襲的機會；

8．但中小房企，面臨“三道紅線”、“兩集中”等政策聯合監管，部分拿地或難以達到40%，其土儲池子將逐漸萎縮，以至最後退出市場。

這些房企今年已踩線

我們通過克而瑞數據來統計今年上半年，中上游房企中拿地金額超過銷售金額40%的並不算多，部分房企如下：

上半年，南山控股拿地金額達到117.1億元，全口徑的銷售額僅63.5億元，因此其拿地額與銷售額相比，達到184.41%的高位，遠超消息所稱的40%比例。

頭部房企中，融創中國位列前茅，上半年拿地金額達到981.5億元，拿地/銷售之比達到165.5%的高位。

此外，卓越集團近年來的策略較爲激進，拿地佔銷售比接近100%，緊隨其後的包括越秀地產、佳源國際、榮安地產的等。

值得注意的是，一向穩健華潤置地、招商蛇口等房企今年的拿地力度也不小。