花樣年與彩生活 尋求打包商管業務上市

　　作者： 吳俊捷

　　[ 截至目前，港股以非住宅運營爲主的商管企業趨於稀缺，不超過十家。華潤萬象生活、寶龍商業、卓越商企、中駿商管等商管物企毛利率幾乎爲住宅物業毛利率的兩倍，股價整體表現也優於住宅物企。 ]

　　商管物業的高估值令越來越多的房企萌生獨立分拆的想法。

　　7月26日，花樣年控股(01777.HK)及彩生活(01778.HK)聯合公佈，正考慮尋求將其商業及綜合混合用途的物業管理業務及商業營運服務業務拆分，並於聯交所主板單獨上市。

　　公告稱，彩生活和花樣年將旗下商業物業和混合用途物業分拆出來，打包進一家新公司，然後獨立上市。言及分拆商業及綜合混合用途物業上市，彩生活回應第一財經記者稱：“商業物業管理和住宅物業管理各項管理措施、標準均爲不同，分拆有利於更專業化管理及提升競爭力。”

　　花樣年及彩生活近期在商管業務整合上動作頻頻，拆分商管獨立上市早有準備。

　　7月6日，花樣年曾通過下屬子公司深圳市富昌商業服務有限公司（下稱“深圳富昌”）收購了綠地控股（600606.SH）旗下全資子公司上海綠閔物業管理有限公司（下稱“綠閔物業”） 100%股權。

　　被收購標的資產綠閔物業是綠地集團在商業物業項目的指定物業管家，定位於國內一流的商業物業管理公司。綠閔物業成立於2019年8月，交易前分別由綠地集團和綠地金融各自持股佔比51%、49%；交易完成後將由深圳富昌100%持股。

　　藉此交易，花樣年將進一步提升商管業務能力。在花樣年12.6億元股權轉讓款中，除了綠閔物業外，未來五年內，綠地集團將予其總計不低於2500萬平方米的商辦及綜合體項目物業服務面積的管理權；且交易完成後的三年內，額外還有總計不低於60萬平方米，位於中國境內一線、二線城市的商業辦公及綜合體項目物業服務面積的管理權；交易完成的一年內，總面積約33萬平方米的鄭州綠地全球商品貿易港項目的物業管理權。

　　而另一家彩生活近期同樣在商管業務上頻頻發力。

　　彩生活最新的一宗轉讓交易發生於7月13日。深圳市花漾樂商業服務有限公司（下稱“花漾樂商服”）接盤彩生活下屬的商業物業企業成都彩合商業管理有限公司。近兩個月，類似的商業物業股權轉讓已多達十餘宗，資產受讓方均爲花漾樂商服。

　　花漾樂商服成立於2021年3月16日，註冊資本100萬元，由2015年在香港成立的鄰里樂（香港）有限公司（下稱“鄰里樂”）100%持股。公司法定代表人、執行董事兼總經理是陳新禹，他的另一重身份是彩生活的執行董事及母公司花樣年控股首席財務官。工商註冊信息進一步顯示，鄰里樂還100%持股深圳前海鄰里樂商業服務有限公司。後者執行董事是潘軍，他也是彩生活董事會主席兼執行董事。

　　花漾樂商服有諸多與彩生活、花樣年關聯的痕跡。綜合花漾樂商服與彩生活在人事、資產騰挪轉讓等多方面錯綜複雜的聯繫，市場人士或有斷定“花漾樂商服有極大可能是花樣年商管業務‘備胎’上市平臺”；也有市場人士以“成立不到一年的花漾樂商業，在時間上不符合港交所關於上市公司三年盈利等各類新規約束”推測花漾樂商服成爲商管上市主體平臺在邏輯上行不通；亦有分析人士推測，“後續圍繞花漾樂商服與花樣年、彩生活關聯企業的進一步整合將會繼續發生，以釐清商管業務股權架構、業務邊界、財務指標”。

　　花漾樂商服是否會成爲商管上市平臺的猜測不絕於耳，卻未獲花樣年正面回應。但惹人遐想的各類資產騰挪，無不令外界越發意識到，花樣年商管業務單獨上市的腳步越來越近了。

　　作爲國內較早在物業資本化方面探索的企業，花樣年手握彩生活和深圳市美易家商務服務集團股份有限公司（下稱“美易家”）兩張牌：2014年6月，彩生活成爲中國內地住宅物業第一股；2015年12月，美易家獲批掛牌新三板，成爲國內度假物業運營第一股。

　　不過，回看兩個物業平臺上市來的整體表現，可謂是起了個大早趕了個晚集。公司管理層在業績會上也數度提及“市值與規模不匹配”“PE大幅低於行業均值”“公司價值被低估”等。

　　相較之下，押注估值相對較高的商管不失爲一條路。

　　截至目前，港股以非住宅運營爲主的商管企業趨於稀缺，不超過十家。華潤萬象生活（01209.HK)、寶龍商業（09909.HK)、卓越商企（06989.HK）、中駿商管（00606.HK)等商管物企毛利率幾乎爲住宅物業毛利率的兩倍，股價整體表現也優於住宅物企。

　　在此背景下，若股權架構清晰，利潤、規模等指標具有一定基礎的商管物業企業，上市獲資本助攻，維持較高淨資產收益率與成長性，估值有望迎來重估，市值也將得到明顯改善。花樣年和彩生活擬分拆商管業務獨立上市在某種程度上看，也有打破當前彩生活低估值陷阱，順應資本潮流的意味在內。