原標題：拿地銷售比不得超40%？關於房企買地還有這些真相

針對房地產的監管已全面進入深水區。

7月26日，一則關於“房企拿地銷售比不得超過40%”的消息不脛而走，有報道稱被納入“三道紅線”試點的房企，已被監管要求買地金額不得超年度銷售額的40%，統計範圍包括公開市場拿地、通過收併購方式獲地的支出。

對此業內一片風聲鶴唳，意指房企在拿地端也被“卡住了脖子”。實際上，據第一財經記者多方確認，早在去年“三道紅線”新規出臺時，房企“拿地銷售比不超過40%”便已被提及。

2020年8月20日，央行、住建部會同相關部門在前期廣泛徵求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，即“三道紅線四檔兩觀察”。

“三道紅線”，即剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍。按照踩線情況，房企被分爲“紅、橙、黃、綠”四檔。自新規出臺至今，“三道紅線”已成爲地產界人盡皆知的事情。

“兩觀察”則指若連續三年經營活動現金流量淨額爲負、拿地資金總額超過銷售總額40%，房企需提供近半年購地資金來源和後續購地繳款資金安排。此前新城控股等多家房企，均在業績會上稱“拿地金額基本控制在年銷售額40%左右”。

一家上市房企總裁同樣確認了該信息的真實性。“之前一直就有，所謂‘兩觀察’即房企拿地金額不超過銷售額的40%、三年內經營性現金流爲正。按此前消息，綠檔房企不用考慮‘兩觀察’。”該房企總裁對第一財經表示。

這意味着，拿地銷售比不超40%過去是觀察指標，需要試點房企自控及上報，此後將加入考覈標準。值得注意的是，有房企人士透露稱，上述拿地銷售比的計算依據爲權益口徑，而非全口徑統計數據。

據中指院統計數據，2021年上半年，50家代表企業拿地銷售比均值（權益口徑）降至29.3%，低於40%紅線，較去年同期下降12.3個百分點，拿地強度明顯下降。在三道紅線和集中供地背景下，房企拿地更趨謹慎。

首批12家試點企業，拿地銷售比均值爲28.8%，低於40%紅線，其中僅保利、華潤、華僑城略高於紅線。與上年同期相比，試點企業拿地銷售比均值顯著下降，降幅超10個百分點，該紅線對試點企業整體影響較小。

單就拿地金額看，上半年行業前十名爲萬科、保利、建發、綠城、華潤、招商、碧桂園、融創、金地、中海，其中多數爲央企或國資房企。這些企業具備融資優勢，且如上述房企總裁所言，若位於綠檔則不用考慮“兩觀察”。

如果40%“紅線”逐步鋪開，對部分激進型房企則會有一定遏制。“此舉極大地限制了房企的擴張速度，不能平衡好拿地成本與銷售利潤的房企將面臨巨大挑戰。”億翰智庫認爲，短期內無疑限制了房企的擴張速度與拿地熱情。

但從長期來看，可建立起房企更健康有序的發展機制。“拿地銷售比40%紅線可進一步約束房企投資行爲，抑制土地市場非理性因素，矯正企業盲目擴張的行爲，從而達到穩地價、穩房價、穩預期的目的。”中指院認爲。

今年上半年，22 城首批集中供地平均成交樓面價 9591元/平方米，較去年全年增長38%；平均溢價率較去年全年增長2個百分點至 15%，整體表現較爲火熱，與“穩地價、穩房價、穩預期”的政策初衷有所偏差。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，目前“三道紅線”這一機制還存有漏洞，比如房企的債務轉移、指標操作，以達到表面降負債的目的。在近期集中供地中，有些城市存在馬甲搶地，通過收併購規避監管等現象。

“此次明確重點監管‘買地金額不得超年度銷售額40%’，就是爲了提高三道紅線的監管效率，集中在槓桿力快速攀升的部分房企。”李宇嘉認爲，同時爲第二批集中供地創造良好的環境，預計後續集中供地熱度會有所降低。

整體來看，針對房地產的監管已全面進入深水區，尤其是金融層面。

7 月 22 日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正明確，要加快完善“穩地價”工作機制，優化土地競拍規則，建立有效的企業購地資金審查制度。

同日，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，“三道紅線”是對不同檔次房企的財務健康狀況進行體檢，幫助企業做好財務管理。一年下來，試點企業資產負債率、淨負債率、現金短債比三項核心經營財務指標明顯改善。

旭輝控股CEO林峯將此稱爲：全主體、全方位、全聯動的調控，包括銀行分級管控、企業三道紅線、購房者按揭、地方政府舉債和出讓金歸口，從表內到表外，從境內到境外，從貸款到商票，無死角地把所有正式和非正式通道全部堵上。

有金融界高層人士預估，如果金融政策的收緊維持到年底，可能百強地產企業會有十家以上會遇到資金困境，若有黑天鵝事件出現，可能這個比例數會更高。