原標題:監管加壓,中誠信下調房地產行業評級展望至負面引爆市場,地產股債雙跌

7月27日,中誠信國際發佈公告,基於房地產行業整體運營環境對行業內企業信用質量的影響分析,對未來6-12個月房地產行業總體信用基本面進行評估,決定將中國房地產行業展望由“穩定”調整爲“負面”。

南財全媒體集團記者注意到,這是今年3月《關於促進債券市場信用評級行業高質量健康發展的通知(徵求意見稿)》發佈以來,國內評級機構首次下調行業評級展望,評級行業相關人士也表示中誠信承擔了一定的壓力。

中誠信國際在公告中表示,其關注到,近兩年中國房地產市場持續處於較爲嚴格的監管環境之中。

自2020年下半年“三條紅線”、2021年初銀行業金融機構房地產貸款集中度管理以及2021年上半年“集中供地”等制度出臺以來,中國房地產企業面臨的政策變化更加頻繁。近日,住房和城鄉建設部、國家發展和改革委員會等八部委聯合發佈了《關於持續整治規範房地產市場秩序的通知》,提出了房地產市場秩序三年實現明顯好轉的目標以及具體整治範圍、措施和機制,預計下半年房地產行業政策持續偏緊的趨勢仍然不會改變。

事實上,在2020年4月,國際評級機構穆迪就下調中國房地產行業展望至“負面”,這也是2015年6月以來五年間穆迪首次下調中國房地產行業展望。

不過彼時穆迪認爲,中國房地產行業承受的壓力主要來自於新冠肺炎疫情和經濟疲弱拖累,特別是在去年1月至2月的銷售額跌幅最爲顯著。雖然預期房地產銷售額在往後時間會逐步回升,但礙於需求疲弱,2020年銷售額將不及2019年。而個別流動性較差的開發商,需同時面對離岸市場再融資風險,彼時境內融資環境尚穩定。

然而,2020年以來中國房地產監管趨嚴,今年房企債券融資端和銷售端均承擔着較大的壓力,國元證券相關研報指出今年以來房企債券淨融資規模及同比增速水平雙雙由正轉負。

中誠信國際指出,儘管2021年上半年全國房地產市場整體保持較快增長態勢,全國商品房銷售金額同比明顯增長,但在銀行房地產貸款集中度管理制度的影響下,按揭貸款發放進度明顯放緩,房地產企業銷售回款受到了不同程度的負面影響。“集中供地”政策或將使得房地產企業盈利空間進一步壓縮,且對其資金調配及運營能力提出更大挑戰。此外,從融資渠道來看,房地產企業信託等非標融資餘額已持續呈現下降趨勢;同時,受投資者信心較弱的影響,部分房地產企業境內外信用債發行亦在一定程度上受阻,近期部分房地產企業境內外信用債價格波動較大。

業內人士告訴記者,從技術層面來說,行業評級下調的維度包括行業政策與行業內企業違約行爲等兩個方面。

Wind數據顯示,今年以來共有10家房企發生評級下調、違約等債券負面事件,其中泰禾集團、華夏幸福、正源地產、協信遠創、藍光發展等五家房企已產生債券實質性違約,而去年發生負面事件的房企發債主體僅有4家。

中誠信國際認爲,隨着2020年上半年低基數效應的減弱以及調控政策的持續影響,預計2021年下半年商品房銷售金額增速將較上半年有所放緩,且房地產金融監管力度將持續強化,信貸環境偏緊及投資者信心不足將進一步加大房地產企業的再融資壓力,融資環境的收縮亦將使得債務集中到期壓力較大的房地產企業出現現金流緊張的可能性增加。

值得關注的是,房地產行業強監管下,中資地產美元債已多日下跌。截至7月27日發稿時,融創中國、雅居樂集團、正榮地產等多隻美元債跌幅創紀錄。其中,融創中國2024年到期美元債5.95%債券盤中每1美元跌2.1美分,至92.9美分; 雅居樂集團2026年5月到期美元債5.5%債券每1美元跌1.1美分,至95.7美分;正榮地產2025年到期美元債、佳兆業集團2026年到期美元債跌幅亦勢創紀錄。

此外,截至7月27日收盤時房地產開發板塊下跌2.42%,僅8只個股上漲,104只個股下跌。其中,14只個股跌幅超5%,蘇寧環球、西藏城投、華髮股份跌停。

(作者:李覽青)

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