來源：樂居財經

嚴明會發自北京

在地產股綠油油之際，開發商頭上卻多了一道“紅線”。

“試點房企拿地資金支出不得超過年度銷售額的40%。”7月26日，市場傳出“三道紅線”升級的消息，據悉，這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，也包括收併購等拿地資金支出。

“吹哨人”是旭輝集團CEO林峯，他於當日早間在自家官微發了一篇推文，就曾透露：投資買地的金額不超過年度累計銷售的40%。

毫無疑問，這道紅線比“三道紅線”更具威力，也對房企及行業產生更爲深遠的影響。換言之，即使開發商再有錢，也不能自由盡情地在土地市場上揮霍。

有投拓口人士透露，“得到消息後，某TOP 3房企的總裁趕緊開會，研究對策去了。”還有消息指出，某位TOP 4房企因爲在第一輪集中供地拿地太多，在下一輪已被限制拿地。

眼下，政策組合拳不僅從供給側壓着房企投、融兩端降槓桿，還從需求側影響居民買房貸款利率，本質上是旨在穩定房地產市場健康秩序。未來，不排除地產行業還有更多政策“補丁”的出現。

額度“透支”

此前，在22個重點城市拿地被“兩集中”。但事實證明，它並沒有平抑躁動的土地市場，衆多房企依舊削尖腦袋放手一搏，其中不乏國企央企。

所以今年上半年的數據一拉，十餘家房企已經“超額”了。

據克而瑞主流房企拿地銷售比統計：上半年超過40%的房企就有13家，其中有兩家拿地最爲生猛、超過90%，分別是卓越集團和越秀地產；建發地產緊隨其後，超過70%。

超過50%的，有綠城中國、中駿集團、新希望地產、中交房地產、招商蛇口和華潤置地；徘徊在40%~50%的有4家，龍光、融信、雅居樂、中國鐵建；另有11家房企比例在30%~40%之間。

在首輪集中土拍中，發力過猛的房企，雖然在“關閘”之前囤到了“糧草”，但將面臨額度不足、低利潤率出貨的考驗，有可能會在下半年消停一陣子。

爲了不至於血虧，甚至出現房企提前退地的現象。7月20日，宋都股份宣佈退地，這是“集中供地”以來的首個退地案例。可見高溢價、低利潤地塊，大部分房企都在承壓。

另一波在上半年選擇觀望，且手中尚有拿地額度的房企，在接下來的半年裏，反而可以好好精挑細選一下地塊，甚至有可能逆轉成爲年度贏家。

顯而易見，拿地規則的再次更新，定會影響到房企第二輪、第三輪集中拍地的抉擇。

是否存在一些“另類”方法去規避拿地這道“紅線”，例如，自己不拿地，然後介入其他房企的項目，通過這類合作的方式擴大業績？但有業內人士表示，合作拿地一樣算作總銷售的佔比裏。

但的確有一部分拿地方式，是沒有被列入“限購”範圍，例如城市更新、產業等多方面獲取土地。

據克爾瑞數據統計，80%的TOP100上市房企、88%的TOP50上市房企均參與城市更新，並且 51%的百強房企城市更新規模已超百萬平米。可見，未來房企對於優質舊改項目的爭奪，應該更爲激烈。

另外，房企尋求險資的合作也會增加，險資拿地，房企參股，全程操盤。

對於搶不到地的開發商們，林峯還有一條中肯建議，“有一些小規模的地產企業，在這個時間點，常常買不到地，不如放棄買房買地，拿着資金改爲買股買債。”

挑對能熬過紅海的企業，行業迴歸正常之後，常態應該是十幾倍的市盈率，如果本身買的又是有持續增長的企業，那兩項疊加，收益率還是可觀的。

向左還是向右？

“這道紅線”關注土地投入的總額，限制買地支出，透露出了哪些潛臺詞？

第一，房企少囤地囤房，自然得多去庫存。

作爲對政策察覺最敏銳的房企，萬科在兩天前召開了一場內部會議，討論下半年房地產市場，鬱亮也提及收緊投資，銷售回款是下半年工作的重中之重。在他看來，“萬科的問題不是手裏沒貨，而是消化不良，是區域消化不夠多，不夠快。”

而在更早之前的中南半年度工作會議，陳昱含也將今年企業的主基調定爲“去庫存”，各區域被下達去化、回款等任務指標。每隔一段時間，會有專門會議彙報進度。

據樂居財經瞭解到，陽光城、世茂等房企也有自己的去庫存安排。可見，“去庫存”已成爲行業當下的基本共識。

第二，驅逐“劣幣”，穩固行業現有秩序。

過去，將規模視爲發展第一要素的房企，拿地大膽激進，甚至有一些房企拿地銷售比常年超過60%。該政策落地後，特別是被限額拿地且負債率較高的房企，未來日子不好過，甚至有可能暴雷後出局。

另外，不鼓勵房企搶地上規模，未來土儲規模還得降。麪粉的額度被限制了，何來麪包？包括頭部房企在內，發展速度將會有所減緩，行業幾乎難再現“黑馬”。

第三，從根源上穩定地價。

從教育培訓行業整頓各種亂象開始，到學區房逐漸退場，再到如今限制買地支出，本質上，都是爲了穩定房地產市場健康秩序。

房企拿地被“束縛”住之後，不僅會降低其在高地價城市的拿地熱度，還勢必會影響到地方的土地市場收入，符合“穩地價、穩房價、穩預期”政策的取向。

第四，房企面臨新的戰略抉擇，三四線城市拿地或許又將火起來。

由於地價在不同區域佔比不同，在林峯看來這個指標也“不太公平”，比如一二線城市的貨值中地價的佔比常超過70%，如果要控在40%以內。

眼下只有兩種情況，一種降低拿地金額，壓縮增長；另一種是到地價佔比貨值低於40%的三四線城市去投資。

政策漏洞被“堵”上

除了投資買地的金額不超過年度累計銷售的40%，監管層還有另一項觀察指標：經營性淨現金流爲正。這是企業的自身造血能力，代表長期健康程度。

具體來說，對於近三年經營現金流爲負的企業，需要提供近半年購地資金來源情況說明和後續購地繳款資金安排，進一步削減其信用債發行規模，並對其信託融資、資管產品、海外融資等給予限制。

而在金融融資層面，監管方面施行了銀行分級管控、企業三道紅線、購房者按揭、地方政府的舉債和出讓金歸口，將四大主體都納入管控，從表內到表外，從境內到境外，從貸款到商票，無死角地把所有的正式和非正式通道全部堵上。

據克而瑞不完全統計，2021年上半年，100家典型房企的累計融資額爲6090億元，同比下降34%，環比下降29%。

除了投融兩端，監管部門也在客戶C端層面出手了。一個多月以來，杭州、廣州、武漢等熱點城市出現房貸額度銳減，部分銀行暫停接單二手房業務。無獨有偶，新房按揭貸款也出現了收緊，審批門檻提升、放貸週期拉長以及利率上調。

通常銀行放款週期1個月左右，而目前熱點城市放貸週期至少3個月起步，其中南京、合肥更要排隊到6個月以後，甚至多家銀行無法確定放款週期。收緊銀根，也進一步影響了房企的回款速度，不少開發商直言“壓力特別大”。

如若說，三道紅線在約束房企明股實債方面仍有漏洞，部分房企通過債務出表，還是可以“變綠”；那麼眼下，對於購房者停貸等政策打上補丁，房企便再無“漏洞”可鑽。

當土地槓槓、財務槓槓模型基本失效後，所有房企站在同一起跑線上，未來想要突出重圍，更多要依靠管理紅利與產品升級。