年初至今，國內四大調整“新風向”尤爲強烈，即“互聯網去壟斷化，醫療去市場化，教育去資本化，地產去金融化”，引起全社會熱議。

一些嗅覺敏銳業內人士不難捕捉到，這是一個重大信號，歷史已邁入轉折點，“一箇舊時代即將過去，一個新的時代已徐徐拉開帷幕”。

圍繞上述四大變動、或打壓實施天價處罰，或禁止資本進入，或嚴格限制新增融資，從典型案例中，大家或多或少已有直觀的體會。

實際上，房地產“去金融化”早在2016年國家就開始喊話了，也就是“去槓桿”，但不久卻被席捲全國的“去庫存”運動所阻隔，曾演變成房企爭相“加槓桿”大潮。

去年8月份，金融監管層祭出房企新增融資“三道紅線”新規，給出了達標轉綠的時間期限，否則就意味着房企驅動規模的魔術棒——舉債將被“卡脖子”，如萬科鬱亮曾說的，行業遊戲規則都將改變，所有人來到新起跑線。

“三道紅線”，即剔除預售款後資產負債率不高於70%，淨負債率不高於100%，現金短債比不低於1，對應四檔房企：

其一，“紅色檔”意味着三道紅線全踩，不得新增有息負債；

其二，“橙色檔”意味着踩中兩道紅線，有息負債年增速不高於5%；

其三，“黃色檔”意味着踩中一道紅線，有息負債年增速不高於10%；

其四，“綠色檔”意味着三道紅線都沒踩中，有息負債年增速不高於15%。

年初以來，房企又撞上“銀行房地產貸款集中度管理”新規，維繫公司現金流最關鍵一環即項目預售及回款節奏“大打折扣”，高槓杆房企還債及再融資壓力空前加大。

7月26日，坊間傳聞“三道紅線”升級，新增“兩觀察”，近一年拿地銷售比超40%或連續三年經營淨現金流爲負，解釋拿地資金來源。

今年6月份，坊間曝出上半年曾激進參與北京、重慶等多個熱點城市首批“雙集中”供地且斬獲頗豐的某頭部房企被監管層排查拿地資金情況，涉及逐層穿透說明購地資金來源、相關銀行賬戶信息、支付憑證等。

上述坊間消息不久被房企官方否認，但俗話說，“無風不起浪”。如今，房企“三道紅線”之外，新增“兩觀察”，即已從側面印證監管層將對房企拿地資金“動刀”了。

按照相關報道，這一次，試點房企拿地資金支出不得超過年度銷售額的40%，而拿地資金支出除了公開市場拿地之外，也包括收併購等其他渠道。

當日，旭輝官方微信平臺刊文已佐證傳聞爲真，且對外評價說，“這個指標也不太公平，比如一二線城市的貨值中地價的佔比常超過70%，如果要控在40%以內，只有兩種情況，一種降低拿地金額，壓縮增長，另一種是到地價佔比貨值低於40%的三四線城市去投資”。

從下圖看，2021年上半年已拿地金額超支房企之多，達到近40家，不少還是銷售千億級房企，確實讓業內頗爲震驚，拿地超支逾百億的房企達到7家，分別是綠城、卓越、建發、大家、招商、新希望和武漢城建。

其中，綠城排名最靠前，更值得警惕的是，一半以上爲國企、央企背景。

就TOP3強而言，卓越爲深圳民企老闆李華旗下，地產密探此前曾刊文過重磅文章《拿地“新貴”卓越飆進十強，突曝“退地”風聞，頻發信託補血》，大家可以詳細閱讀。

再來看綠城，這曾是號稱中國房地產最後一位“匠人”——宋衛平一手所創立的知名房地產品牌，以“精雕細琢”高端物業品質打造而名揚四海，但就是這位胸懷理性主義的文科出身大佬，卻最近十年的房地產狂飆突進中跌過兩次跟頭。

第一次危機就是2011年，綠城陷入破產邊緣，次年只好斷臂求生，引入戰投股東九龍倉；第二次危機是2014年，欲扮演“白武士”的融創與綠城失之交臂後，該年底央企中交殺入，一步步成爲綠城第一大股東。

中交拿下綠城之後，自覺做房地產不如宋衛平，雖按慣例向綠城派駐代表大股東中交利益的多名董事，在高管層的人事安排上，宋衛平選擇“退隱”。

2019年7月，宋衛平辭去綠城聯席董事會主席，雖保留了一個“綠城規劃設計委名譽主席”，但這個“名譽主席”的頭銜就是一個虛職，沒什麼決策權，應是大股東中交在最後能給足這位創始人的一個最好的顏面。

接棒宋衛平的是張亞東，從過往履歷看，加盟綠城之前，一直在政府機關做公務員，曾幹到大連市副市長、市委常委、統戰部部長等，被考覈的自然是其政績怎樣，是否突出等。

加盟綠城之後，角色轉換後的張亞東帶着這種特殊履歷，與央企中交控股綠城後推進“五商中交”戰略，寄希望於推動“親兒子”中交地產崛起之外，也試圖讓綠城這張知名房企品牌做大做強，以壯大整個中交系房地產板塊的思路是一致的。

這會截然不同於宋衛平時代過分強調綠城對產品“精雕細琢”，以及所帶來的高售價、高溢價與慢開發模式。

張亞東掌舵綠城後不久，趕上國內熱點重點城市樓市“雙限”（限購、限價）調控，這讓綠城一時很難受，面臨營收、利潤“雙降”壓力。

當年綠城中期業績會上，張亞東曾坦言，“由於限價，綠城的溢價能力體現不出來，這是我們目前面臨的一個巨大的壓力“。據說，宋衛平時代的綠城對產品的極致追求，使得同類型產品比同行貴20%出售。

2019年綠城一份發債說明書中，綠城對未來戰略曾明確闡述說，要做全面發展的優等生，其中要加強產品的適配性，提高新進城市去化率。這應是說，此前的綠城是有偏科的，產品“曲高和寡”，新佈局擴展中去化難等。

2019年4季度以來，張亞東掌舵下的綠城就像一匹久被捆在籠中的野馬，放出來後一路狂奔，以2020年春節後在北京開年土拍會上連摘3宗地，令業內側目、震驚，金額投銷比不斷攀升。

今年上半年，綠城集團取得合同銷售金額約1369億元，同比增長約107%；權益金額 約713億元，這兩組數據與克而瑞監測的同期數據基本一致，但考慮到更多項目採取合作開發，從權益佔比52%看實際銷售額的含金量並不高。

相對於上半年取得合同銷售金額約1369億元，權益金額 約713億元，從克而瑞監測房企拿地數據看，綠城上半年拿地耗資888.4億元，無論是新增貨值還是建面，均排在TOP10強。

年初，綠城執行董事、執行總裁郭佳峯曾放下豪言，2021年拿地目標貨值3000億元。不可否認的是，綠城近兩年高速擴張，從已躋身TOP20強看，在行業規模排名確實提升明顯，這說明張亞東的企業策略是對的。

按張亞東定的“綠城戰略2025規劃”，2025年綠城房產開發合同銷售額要達到4500億元，4月份綠城首次公佈“1299”戰略體系，其中“1”劍指全國TOP10房企中的品質標杆。

理想豐滿，但現實很骨感。從宋衛平時代的綠城追求“極致”產品，到張亞東時代的綠城一味高週轉，“降維”打擊，綠城在一些城市的產品越來越備受詬病，與消費者心目的綠城似乎差距甚大。

據報道，今年2月，西安市住建局曾通報綠城桂語蘭庭項目要求購房人在空白紙張上簽字、蓋章，還違規收取購房款以避開監管賬戶的惡劣事件。

6月底，來自濟南的綠城春來曉園1號樓商品房預售許可證因惡劣的“造假門”事件而被當地住建局通報暫停銷售，反映出項目團隊急於快週轉而不惜“鋌而走險”。

不只是綠城年內個別項目曝出“違規”操盤，此前坊間就不斷曝出綠城項目質量等品質問題。

2018年，綠城建管集團負責人李軍曾對外坦言，稱“這兩年房子質量差，我一直勸同事不要買房，誰也不要笑話誰”。

作爲綠城在“新一線城市”成都樓市“封面之作”的綠城·鳳起朝鳴，今年3月份被界面新聞曝出“精裝門”，問題頗多。

據悉，綠城·鳳起朝鳴項目的裝修標準接近5800元或6000元/㎡，但從相關曝光看，僅圍繞每戶的入門大門上就有4處問題，還包括牆紙破損、馬桶水箱無法閉水、坐便器安裝錯位、地面瓷磚諸多明顯劃痕，等等。

今年4月份，綠城誠園一期業主在人民網留言板舉報：綠城誠園一期項目在交付驗收期間，自己發現房屋漏水導致整個房屋被水泡，地板牆紙發黴。

放在過去的宋衛平，怎能容忍綠城這種“糗事”在各地頻現？

責任編輯：劉萬里 SF014