出品：新浪财经上市公司研究院

作者：陈宪

物业上市潮从2018年持续到现在，目前A+H两地上市物业股数量高达53家。据新浪财经统计，已经申请IPO排队等待上市的物企还有21家，年内物业股冲破70家成为大概率事件。但不论是今年新上市还是拟上市物企，大多营收在10亿元以下，小物企梯度持续扩容。

随着供股量增加，资本情绪在趋冷。2021年上半年新上市11家物业股，年初至今只有星盛商业一家涨13.7%，其余10只股价出现不同程度的下跌，其中新希望服务跌幅高达52%。小物企上市持续遇冷，尚在排队的多家物业公司后市情况不容乐观。

小物企上市遇冷或持续

2021年1-7月港股市场共有11家物业新股发行上市，平均每个月1.5家上市的节奏。虽然数量上占优势，但11家合计总营业收入为81.2亿元，相当于半个碧桂园服务的营收。具体来看，上半年只有荣万家、越秀服务的营收超过10亿元，剩下大多是拥有开发商背景的小物企。

11家物业新股上市首日只有朗诗绿色生活，搭着绿色概念股价上涨41.5%，其他物业公司首日表现均不佳，不少出现了盘中破发现象。比如德信服务、领域服务、越秀服务首日0涨幅，宋都服务、康桥悦生活、荣万家分别下跌36%、1.1%、8.2%。

拉长时间线来看，上市至今11家物业新股股价出现不同程度下滑，新希望服务跌幅达52.1%、其次是宋都服务、荣万家分别跌40.1%、37.5%。

正如中信证券研报所言，尽管有大量潜在IPO，但没有具备行业影响力的大物业管理公司等待IPO，新股发行无法形成对老股的替代分流。

尽管如此，仍然有大量的小物业公司排队等待上市。从整个地产集团的角度来说，物业管理是未来希望所在，地产企业盈利能力下降和集团支持物业管理板块做大做强并无矛盾。局部疫情反复，物业管理公司在助力基层治理方面意义重大，且又是少数供给侧不受原材料涨价影响，需求侧不受疫情反复影响的行业。

新浪财经统计了等待排队上市的21家物业公司，仍然是以小物企居多。21家物业公司只有5家营收超过10亿元，拟排队企业合计营收154.5亿元，约等于一个碧桂园服务。头部物业公司只剩下极少数几家未有上市计划，随着供股数量增多，新股上市遇冷或成为常态。

个股分化  市场更欢迎有“特点”的物企

二级市场的物业板块经历过疫情的高光时刻，爆炒、估值回调等一系列市场情绪后，个股分化也越来越明显。

截至27日收盘，53家物业股中，35家股价不同程度的下滑，区间跌幅在30%以上的有10家；16家股价上涨，涨幅在30%以上的有6家。2020年初物业股市盈率（TTM）中位数在30倍左右，以27日收盘价计算该中位值目前在23倍左右。头部物企回调，物业股估值的方差在缩小。

比如华润万象生活，市盈率（TTM）从年初最高的202倍，到如今的105.1倍；旭辉永升生活服务从年初最高的121.5倍，到如今的52.44倍。

即便如此，营收规模大的物企估值仍然在行业中处于较高位置。剔除华发物业重组影响，新大正属于非住宅物业，在航空、公建等物业管理拥有壁垒。中骏商管属于商业物业，盈利能力较住宅强。和泓服务则完全是不停的并购推高的市场预期。

从前述例子不难看出，物业供股量加大，同质化严重。要么在规模上做大，要么在非标特色上赋能，市场才会“另眼相看”。

中信证券研报认为，并购和联盟化推动中小物管企业估值修复。但并不建议机构投资者参与小市值物业管理板块的行情。除了交易量偏小的市场因素之外，更重要在于并购和参股所带来的活跃力量并不持续。一旦头部公司实现规模效应，其并购的热情就会下降。长期而言，作为从属地位的被并购或被联合企业并无独特价值。

对合约面积小于1个亿，收入规模小于10个亿的小企业而言，除非其找到准确的细分赛道定位，否则在规模经济的浪潮中，无法在科技系统，增值服务等方面占任何优势。对这些企业而言，今天上市的估值，就会接近物业管理龙头企业并购非上市公司的估值（如12-15倍PE），且基于物业管理权的并购对价并没有上升的空间。

截至27日收盘，53家物业股总市值6251亿元，碧桂园服务、华润万象生活、融创服务、恒大物业、雅生活服务前5家总市值占比达到了54.5%。其中碧桂园服务一家总市值高达1377.8亿元，占比22%。市值在30亿元以下的有25家，占总市值比重仅5.9%。

大盘股仍然是市场主旋律。尤其是几家大公司占据领先位置下还在拼规模，第一集团和中小追赶者之间的差距越来越大。在这种情况下，小物企上市很容易沦为炮灰。一方面，地产信用环境紧张可能出现问题进而连累物业板块，比如鑫苑服务难产的年报；另一方面，当企业集团对物业板块缺乏重视，并不能整合最优资源，那么物业公司将沦为“工具人”，比如奥园健康在收购连天美时的反复。