原標題：地產總裁說丨綠地張玉良：降負債、穩發展、促轉型，釋放“管理紅利”

中央堅持“房住不炒”的政策導向，並部署實施以“三條紅線”爲核心的房地產金融審慎監管制度，房地產行業的發展邏輯由此發生深刻變化。

2021年以來，宏觀經濟保持回升向好的總體態勢。當前和今後一個時期，中國經濟仍然處於重要的戰略機遇期，但是與過去相比，機遇和挑戰都有新的發展變化。外部環境依然複雜，房地產行業也正在發生鉅變：焦慮情緒與企業內部重構交織。

時間會說話，走過光陰的長廊，那些善於在風浪中抓住發展機遇、堅定方向的企業，或許才能越走越遠。據記者觀察，大房企不僅在疫情防控阻擊戰中充分彰顯了擔當與作爲，近兩年，它們還頻頻對外釋放出聚焦轉型、改革、創新、團隊、風控等關鍵信息。進入新的歷史階段，大企業在時代洪流中將擔當怎樣的角色？

日前，綠地集團董事長、總裁張玉良接受21世紀經濟報道記者專訪時，多次提及“穩增長、促轉型、謀發展”。2020年，綠地準確把握“雙循環”新發展格局，實現了核心業績全面正增長，並在改革上實現新的突破。今年以來，綠地緊緊圍繞“爲未來五年發展開好局、起好步”要求，穩健佈局“十四五”，持續推進轉型升級，推動高質量發展。

大企業擔當

21世紀經濟報道（簡稱“21世紀”）：過去一年行業經歷了密集調控，房企的生存模式也發生了變化，“十四五”期間，中國經濟發展將有哪些新特點，新機遇有哪些？

張玉良：綜合而言，一是中國經濟的新階段。中國經濟正在從高速增長向高質量發展轉變，並將逐步改變過去那種“兩頭在外”的“世界工廠”發展模式，轉而依託統一的國內市場，加快構建以國內大循環爲主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局。

二是城鎮化的新階段。隨着城鎮化率越過60%的臺階，我國逐漸進入“深度城鎮化”階段。比如，在空間形態上，將更加註重發揮中心城市和城市羣的帶動作用，建設現代都市圈。在政策導向上，將更加註重推進“人”的城鎮化，加快轉移人口市民化。

三是擴大內需的新階段。我國有14億人口，人均GDP超過1萬美元，中等收入人口超過4億，是全球最具潛力的內需市場。我國將堅持擴大內需這個戰略基點，全面促進消費，拓展投資空間，打造強大的國內市場。

四是科技革命的新階段。新一輪科技革命和產業變革方興未艾，以5G、人工智能等爲代表的前沿技術正在快速突破，並向各行各業滲透。比如，推動數字化轉型，實現實體經濟與數字經濟深度融合，已經成爲上上下下的一致共識。

五是行業發展的新階段。與經濟社會發展相適應，房地產、基建等行業的發展也進入了新階段。特別是房地產，商業模式正在發生深刻變革，“金融屬性”下降，“製造業屬性”上升，大幹快上的“槓桿紅利”逐漸減退，精耕細作的“管理紅利”逐漸凸顯。 

21世紀：在這個週期裏，大企業將擔任什麼角色？該負擔什麼樣的行業職責？ 

張玉良：行業龍頭企業，始終要走在時代的最前列，積極響應國家政策導向，努力探索行業發展新模式，將自身的發展與國家導向、行業趨勢、社會需求密切結合，實現社會價值和企業發展的雙豐收。

展望未來五年的發展，核心是要做好“三個新”，即：把握新發展階段，落實新發展理念，構建新發展格局。大企業更要精準把握中國經濟、城鎮化、擴大內需、科技革命、行業發展等的新階段發展特點，全面貫徹落實高質量發展、改革創新、協同發力、擁抱科技、守住安全底線等核心新發展理念，着力構建在行業地位、產業、資本化等層面新的格局，推動企業發展達到新的高度和厚度。2021年，龍頭企業也要從錨定未來五年的戰略設想出發，確保實現高質量發展的良好態勢，爲未來五年發展開好局、起好步。 

21世紀：“十四五”期間，綠地管理目標是怎麼樣的？將如何推進目標實現？ 

張玉良：“十四五”期間，綠地將着力構建新發展格局，使企業發展達到新的高度和厚度。統籌把握內外部環境，未來五年綠地上下將全面貫徹落實五方面的發展理念。一是高質量發展；二是改革創新；三是打造產業“生態圈”，形成“1+1>2”的協同發展效應；四是擁抱科技；五是守住風控底線。

綠地將着力做精做細運營管理，持續釋放“管理紅利”。聚焦房地產、基建、金融、消費等業績突出的重點行業，聚焦有空間、有潛力的成長性重點區域，聚焦競爭優勢足的重點單位，提高資源使用效率。

簡單來說，是三個主要層面，包括一是新的地位格局，我們有一個“一十百千萬”的目標，分別是主業發展一流、內在動力十足、躋身世界百強、打造千億級軍團、形成萬億級營收。二是新的產業格局，形成“地產提質量、基建上水平、消費擴規模、金融數字化、協同增動能”的產業經營格局。三是新的資本化格局，進一步推進資本化戰略，形成“集團公司二次混改、重要業務分拆上市”的基本格局。

綠地綜合經營產業邏輯

近年來，順應我國經濟社會結構性變革的趨勢，綠地優化產業佈局，調整產業結構，推動產業轉型升級。總的思路是：在鞏固房地產等原有優勢產業的基礎上，積極向產業鏈上下游及關聯產業、協同產業延伸，開展“有限多元”經營，打造“生態圈”協同發展的商業模式。目前綠地已基本形成了“以房地產、基建爲主業，消費、金融等產業協同發展”的綜合經營格局。當前和今後一個時期，我國發展仍然處於重要戰略機遇期，但機遇和挑戰都有新的發展變化，綠地將如何走？ 

21世紀：綠地去槓桿已取得哪些階段性成果？接下來的去槓桿措施有哪些？ 

張玉良：在主要經濟指標全面高質量增長的同時，綠地加大力度主動去槓桿，成爲房企高效去槓桿的“綠地樣本”。上半年，綠地主要經濟指標穩健增長，降負債取得超預期成果。綠地積極適應以“三條紅線”爲核心的房地產金融審慎管理制度，落實既定的路線圖、時間表，推進降負債、去槓桿、優結構工作，現金短債比紅線提前達標轉綠，淨負債率指標穩步較快回落，也將盡快提前達標轉綠，超預期完成既定降負債階段目標。截至2月底，綠地“三年三步走去槓桿”計劃提前階段性達標，在穩健應對春節前後付款高峯的同時，順利實現現金短債比超過1，“一條紅線”提前“轉綠”達標，比原計劃整整提前一個多季度。截至6月底，有息負債總額較今年初再降347億元，自去年推進去槓桿計劃以來，累計較高點已下降超過1011億元；淨負債率較高點累計下降62個百分點，扣除預收賬款後的資產負債率也延續了持續回落態勢。另一方面，綠地穩健按期足額償還境內外公開資本市場到期債務本息總計近200億元人民幣及約4.72億美元，並加大相關債券回購註銷力度，已回購美元債券共計約6000多萬美元。

綠地正圍繞六大核心措施，有計劃、分步驟、多管齊下主動降負債去槓桿，主要包括：一是主動壓減有息負債規模，優化資產負債結構。二是聚焦成長性地區，優化土地儲備結構，提高土地投資質量。三是根據市場情況以銷定產，靈活調整生產供應節奏。四是加快銷售資金回籠，實施審慎穩健的現金流管理。五是加快已售項目建設和交付結轉。六是積極充實企業資本金，提升資本實力。 

21世紀：綠地大基建已經成爲綠地房地產外另一個核心產業，爲什麼要發展大基建？

張玉良：綠地大基建已經成爲房地產業之外又一個千億級的產業板塊。這是綠地順應我國經濟社會結構性變革的趨勢，大力優化產業佈局，調整產業結構，推動產業轉型升級的結果。綠地發展總的思路是：在鞏固房地產等原有優勢產業的基礎上，積極向產業鏈上下游及關聯產業、協同產業延伸，開展“有限多元”經營，打造“生態圈”協同發展的商業模式，更好服務我國經濟社會發展。綠地大基建的發展是因應我國新型城鎮化及基礎設施互聯互通的歷史性機遇而來的。

目前，綠地基建營收已僅次於六大央企建築公司，擁有1000億級成員企業1家、500億級成員企業2家，初步形成全國化經營網絡。2020年，綠地正式組建了“大基建集團”，作爲引領基建產業發展的平臺公司，註冊資本200億元。綠地將以此爲契機，全面提升基建產業的發展能級與核心競爭力，力爭三年內躋身全國行業前五。展望十四五，到2025年，綠地大基建集團將進入“ENR全球/國際承包商250強”前列，躋身全國領先、最可信賴的萬億級、科技型、綜合性投資建設服務集團。

不止大基建，綠地“重要業務分拆上市”也是公司十四五期間的重要資本化佈局，就是要對消費、金融等題材相對較好、條件相對成熟的業務板塊，實施股份制改造，推動分拆上市，目前相關工作正在穩步推進。 

21世紀：爲什麼要做跟投？ 

張玉良：推進的房地產項目跟投機制，主要針對新落地的項目，事業部和項目團隊按照一定比例出資跟投。

推動項目跟投，是公司推動房地產業順應行業的長期性、趨勢性變化的重要舉措，將推動地產主業優化結構，穩定業績增長，提升競爭優勢，實現高質量發展。以實施項目跟投製爲“牛鼻子”，轉變發展方式，優化管控架構和工作流程，推動系統性變革，增強發展動力。全面實施跟投改革，有利於提升項目運作效能，落實利益捆綁，增強項目團隊的股東意識，推動項目公司最大程度開源節流、最大程度提高運營質量、最大程度提升股東回報率；有利於優化上下管控架構，調整集團、事業部、項目公司的權責劃分，優化考覈體系，推動管理資源下沉。 

21世紀：新的遊戲規則下，公司如何“換倉”？ 

張玉良：“雙集中”本質上是中央房地產調控分類管控思路的升級，也是在土地環節重要的分類管控具體手段。控制土地價格進而平穩房價預期，也是分類調控的關鍵思路。通過集中供應、擴大供應有效管控市場預期、平穩市場情緒，有利於從穩地價、穩預期實現穩房價和“房住不炒”。 

目前，“雙集中”的政策效果正在逐步顯現。近期幾個重要城市的集中供地情況看，不同城市冷熱不均，也出現了部分土地房企利潤空間被壓縮的情況。

面對新的調控措施，關鍵是要轉變投資方式，要繼續審慎投資、精準投資。結合公司資源狀況和改革方向，靈活應對。