“小區本來就車位緊張，佔了小區車位總數四分之一的人防車位卻被物業要求必須一次性交20年的租金，不能短租，若租賃不出去的車位將會被鎖起來。”近日，海口金城萬花坊小區的業主餘先生因爲人防車位的問題很鬧心，記者就該小區人防車位的相關問題進行了梳理，並將其中的糾紛問題進行專門的法律解讀。

新海南客戶端、南海網、南國都市報記者 陳棟 王天宇 文\圖

海口金城萬花坊小區的人防停車位。

業主：人防車位“一刀切”必須一次性交20年的租金

據海口市龍華區海瑞路19號金城萬花坊小區的業主餘先生介紹，他從2016年4月份搬到該小區生活，此後一直租賃小區的停車位使用，每個月200元。但7月23日，小區的物業公司給餘先生髮送了一條短信，告知人防車位要求必須一次性交20年的租金，否則不予租用。

記者在餘先生的手機上，看到了短信的詳細內容“由於金城萬花坊原開發建設單位依照相關法條規定擬對本小區內由其出資建造的地下人防車位做長租處理(2021年8月1日前簽訂協議的租賃費4.3萬元，租期20年，到期後自動延續無償使用20年)現以授權物業公司全權代理……”。

“物業公司給了我3天的時間考慮，說3天內未收到回覆將視爲我放棄長租的權利”餘先生說，小區車位本就極身緊張，開發商與物業在未與業委會溝通，車位產權不明確的情況下出臺這一規定，明顯屬於強迫交易行爲，侵犯了業主利益。

“直接發聲明，車位不允許短租，然後一副你愛租不租的樣子”“他一開始說是跟開發商簽約的，如果是跟物業籤，這個沒法籤”“這個物業不知道能不能幹20年，換物業了會不會有糾紛”……記者在小區走訪的過程中，一些業主跟記者“吐槽”道。此外，餘先生還向記者反映在租賃合同中存在霸王條款，其中約定“乙方車輛受損由損害方負責”“不允許對第三方轉讓，如果租賃使用人對第三方轉讓，開發商可以解約”等等。

物業：替開發商代收，租不出去會上鎖

停車難，是很多小區的“通病”，金城萬花坊小區也不例外。據瞭解，金城萬花坊小區地上地下現共有車位186個，涉及必須20年長租的車位有40多個，佔到總數的四分之一左右。

爲何短租突然要變成長租，租不出去的人防車位又該如何處理?“開發商不方便接受採訪，應該和我們物業的說法差不多，現在長租也只是開發商內部經營方式的變化。”金城萬花坊小區物業海南萬康物業管理有限公司郭主任告訴記者，物業經開發商授權對小區的人防車位進行長租，且只會長租，不接受短租。

“若租不出去的就放在那裏，鎖起來……”郭主任回應稱，至於一些業主對於以後萬一換物業後擔憂，長租的費用他們只是替開發商代收，即使換了物業公司，人防車位的使用、管理依舊在開發商，業主的權利也不會受到損害。

租不出去會上鎖，沒有其他的變通方法，這對於本就停車難的金城萬花坊小區，無疑更是雪上加霜。

20年長租的租賃合同

海口市住建部門：一次性出租人防車位20年不違反相關規定

面對小區物業的做法，餘先生等人向海口12345政府服務熱線進行投訴。海口市住房和城鄉建設局給餘先生答覆稱：根據《中華人民共和國人民防空法》第五條規定“國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設;人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”據此，人防工程平時使用權歸開發商，人防車位平時由開發商使用管理;根據《民法典》規定，出租最高年限爲20年，超過20年，超過部分無效。出租合同到期後，如需繼租，須重新簽訂出租合同，合同年限最長不超過20年;綜上所述，開發商一次性出租人防車位20年不違反相關規定。至於出租人防車位20年費用一次性繳納或是分期繳納，建議業主與開發商協商解決。

人防車位的矛盾糾紛在海口數見不鮮，記者在海口12345政府服務熱線找到很多相關方面的投訴。總的來說，人防車位的投訴大致分爲兩類，開發商和物業將人防車位上鎖、高價出租人防車位的問題。而在投訴辦件中，記者也看到了相關職能部門的答覆。對於人防車位上鎖的問題，海口市住建部門答覆稱人防工程平時使用管理權歸開發商，開發商鎖住人防車位的行爲屬於正常管理人防車位的範疇。而對於高價出租的問題，海口市市場監督管理局以及海口市發改委價調收費科工作人員回覆稱小區車位屬市場調節價，不屬於政府定價，由雙方協商確定。

此前記者曾採訪海口市住建局人防管理科相關負責人瞭解化解糾紛的辦法，其表示目前人防車位顯露的一些問題，該負責人表示雙方儘量協商解決，一些實際的問題還需要更多法律的出臺來進行規範。

【律師解讀】

1、關於人防車位的權屬和使用權的確定問題

海南先國律師事務所律師林麗華：關於人防車位的權屬問題，司法實務中一般有三種觀點，其一認爲應當由國家所有;其二認爲應當由開發商或業主所有;第三種迴避權屬問題，僅認定開發商或業主享有使用收益的權利，這一觀點也是目前較爲主流的裁判觀點。實踐中，如果人防車位計入共有部分面積，建築成本已由業主分攤的，屬於業主共有部分，依據《民法典》第二百七十一條規定，全體業主享有管理的權利。如果人防車位建設成本由開發商承擔的，則作爲投資者，收益權和管理權應歸投資者即開發商所有。

因此，餘先生所在的小區，如收益權確屬開發商的，則開發商有權對人防車位的使用和管理作出決定，並可以委託物業公司進行管理。但需要注意的是，業主租用人防車位的，建議諮詢當地人防管理部門，瞭解開發商是否已取得人民防空主管部門發放的使用證，使用證、備案或審批文件上，對使用方式、使用期限和範圍等是否有限制，避免因租用人防車位造成損失。

2、人防車位租賃能否設置20年租期的問題

海南先國律師事務所律師林麗華：根據《民法典》第七百零五條的規定，租賃期限不得超過20年。但是，使用人防工程的需要向當地人民防空主管部門申請使用證，使用權證亦存在有效期。因此，建議諮詢當地人防管理部門開發商所取得的人防車位的使用期限。同時，如業主選擇長期租賃的，則需要注意，由於人防車位並沒有產權證，而且國家有權隨時徵用，因此長期租賃可能受此影響。

3、小區物業是否有權代表開發商簽署租賃合同以及更換物業公司後人防車位租賃合同的權益保障的問題

海南先國律師事務所律師林麗華：如小區人防車位的使用權及管理權由開發商享有，開發商委託小區物業與業主簽署租賃合同的，依據《民法典》第九百二十五條的規定，所簽署的合同對開發商有法律約束力，業主可在合同約定和法律規定的範圍內向開發商追究違約責任，即使後期更換物業公司，也不影響小區業主根據租賃合同的約定維權。但需要注意，在簽署租賃合同時，業主應覈實物業出具的開發商授權委託材料，避免就委託真實性發生爭議。

4、關於租賃合同中約定“乙方車輛受損由損害方負責”“不允許對第三方轉讓，如果租賃使用人對第三方轉讓，開發商可以解約”是否合法合理的問題

海南先國律師事務所律師林麗華：《租賃合同》經雙方協商一致簽訂，對雙方均具有法律約束力，因此，在簽訂《租賃合同》時，業主應審慎注意合同約定的權利義務，對於不同意接受的條款，應與出租方進一步協商確定。對於合同約定不得轉租的，該約定並不違反法律規定，業主應注意避免違約承擔違約責任。對於“車輛受損由損害方負責”的約定，符合《民法典》關於行爲人因過錯侵害他人民事權益承擔侵權責任的規定。但是，如開發商或開發商委託的物業對此存在管理過錯的，則並不因此排除業主向開發商追責的權利。

另提示，對於《租賃合同》屬於開發商提供的格式合同的，《民法典》第四百九十七條第二款、第三款規定，對提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利或提供格式條款一方排除對方主要權利的，則格式條款無效。業主亦可在發生爭議時就是否存在上述法律事由，即“霸王條款”主張格式條款無效，從而維護自身權益。責任編輯：吉訓偵

來源：南海網