出品：大眼樓管

作者：肖恩

近兩年來，老牌房企新華聯風雨飄搖的日子可不好過！

由於全資子公司湖南新華聯建設工程有限公司未能如期償還廈門國際北京分行、中鐵信託的債務5.03億、3.62億元，被強制執行拍賣相關執行財產。不過，其在京東網司法拍賣的持有的長沙銀行3.14%的股票，卻最終流拍。銀行股作爲資本市場的“三傻”之一無人接盤。

而事實上，更換會計事務所的新華聯還面臨中信銀行的債務訴訟，控股股東所持股份全部被司法凍結，資產被查封凍結的諸多不利局面。

2020年的疫情僅僅是壓垮新華聯控股流動性的最後一根稻草，新華聯的根本問題還是步子邁的太大，而且可能邁錯了。

攤子鋪的太大：5大板塊佈局

新華聯集團創立於1990年，自己稱是已成爲涵蓋文旅與地產、礦業、石油、化工、新能源、投資、金融、陶瓷、娛樂業、園林、酒業等多個產業的大型現代企業集團。看上去新華聯集團的業務龐雜，涵蓋的領域繁多，下屬可以概括爲5大板塊，分別爲文旅與地產板塊、化工與材料板塊、礦業與石油板塊、金融與投資板塊、綜合板塊。

與不少房地產公司圍繞主業開發業務推動“房地產+”的多元化佈局不同，新華聯集團的各業務之間的協同效應並不強，而且都是重資產投入。在創業31年後，竟然被一場突如其來的疫情壓垮了。

2020年受新冠肺炎疫情影響，新華聯控股出現流動性風險，部分債務到期未清償，進而面臨多家債權人的“收傘”，並在去年5月份成了債權人委員會。但一年過去了，新華聯公告的相關司法拍賣、股權凍結、訴訟公告、資產查封的消息越來越頻繁，債權人委員會的進展似乎並不樂觀。

A股上市公司新華聯文旅發展股份有限公司是新華聯集團旗下聚焦在房地產開發的平臺，業務始於1992年，但是直到2020年銷售額仍僅有71.19億，共計開發樓盤僅100個，都未能進百億規模。

可以說新華聯文旅是“起了大早趕了個晚集”。爲了躋身行業前列，新華聯文旅試圖從單一“開發商”向“開發商+運營商+服務商”轉型，按照“地產+文旅+金融”的定位，新華聯文旅目前旗下佈局了四大景區：長沙銅官窯古鎮、蕪湖鳩茲古鎮、西寧童夢樂園、四川閬中古城，還擁有16家星級酒店和一家旅行社，但創收情況人不容樂觀。

在近幾年總營收持續下滑的大背景下，新華聯除物業開發以外的業務並沒有承擔起增長的重任，開發業務佔比仍然佔比70%。此外，從公司2020年不足百億的銷售業績及64.5億元的合同負債看，未來幾年新華聯可供結轉創收的潛力也不大。

2020年底新華聯文旅賬面的固定資產及房地產投資達到146億元，同期文旅綜合產生的11.12億元，再扣除相關的折舊、管理、銷售、財務稅收費用，文旅綜合項目的回報率並不樂觀。整個新華聯文旅的盈利及現金流創造能力也堪憂，2020年虧損淨利潤率僅爲-17.32%，以往正常的2019年淨利潤率也僅有7.37%。自2017年以來，新華聯文旅每年的現金額淨增加均爲負，也就是說，新華聯一直在失血，主要是自持物業的投資支出還有償還債務的資金流出。

新華聯文旅如此，整個新華聯集團也好過不到那裏去。公司官網顯示，新華聯控股集團的總資產達1000億元，而新華聯文旅超過500億，而集團其餘包括礦業、石油、化工等重資產投入的業務也不樂觀。

新華聯文旅盈利能疲軟的情況，其佔集團的利潤之比卻在增加，這從側面反映出集團的其餘業務表現實在下滑的。此外，2020年新華聯文旅虧損12億，而集團虧損78億，地產板塊意外的重資產業務損失慘重。

堪憂的自身造血能力，使得新華聯控股的資產負債率從2015年的67.8%飆升至2020年的82.53%，加槓桿的遊戲在2020年疫情下玩崩了。

運營大幅改善，虧損卻持續擴大？

面對行業洗牌階段，不同的房企選擇不同的方向。有的圍繞在房地產開發周圍多元化，有的從開發轉自持運營，有的直接選擇輕資產化運營。

新華聯文旅顯然走了自持運營的道路，在確立了“文旅+金融+地產”的發展定位後，公司試圖將文旅產業打造成戰略支柱型產業。但自持運營的模式在2020年都遇到了較大的挑戰，新華聯文旅也不例外，在本來就疲軟的2019年營收再次同比大幅下滑，分別達到-14.37%、-40.91%。

在去年低基數的情況下，今年不少房企均實現了非常靚麗的同比增長數據，而令人意外的是，新華聯近日披露的半年業績預告竟然是虧損預告。公司在預告中稱，在各文旅項目經營數據向好的情況下，公司仍然預計虧損7-7.5億元，甚至較去年疫情期間的虧損5.65億元，情況更加糟糕。

公司給出的原因是，部分房地產項目因疫情反覆、市場環境等原因銷售未達預期；部分已售項目未能按計劃實現交付，無法結轉收入和利潤；本期已結轉的產品多爲低毛利產品，導致銷售毛利下降；公司文旅項目由於折舊等固定成本高，影響了公司利潤水平，但本期景區的入園人數和收入均同比實現大幅增長。

從這個公告裏，我們可以看出這麼三點信息：

1．     今年上半年的疫情並不是影響施工結轉的原因，從絕大多數同行的經營數據竟可以看出來，新華聯的這個原因，邏輯上站不住腳，這其中或許是由於資金緊張，施工難以爲繼。

2．     此外，查看公司去年底的合同負債，僅有64億元，即使全部交付，營收增速也聊勝於無，而且項目利潤率也不高。

3．     文旅項目仍有大體量的折舊（側面反映公司將文旅項目列爲了固定資產），折舊對於公司文旅項目的盈利能力影響還是顯著的。

既沒有資金、也並沒有充足的需要交付的項目，這或是新華聯上半年業績不振的主要原因。而在目前公司面臨債務危機的背景下，更難以有足夠的資金盤活公司的業務，這或在一定程度上形成惡性循環。

逾期、凍結、拍賣……新華聯的路在哪裏？

截至2020年12月，新華聯文旅資產負債率83.45%，賬面有息負債約229.98億元，龐大的債務產生的利息費用佔息稅前利潤的比例高達354.84%，貨幣資金佔短期債務比例僅有0.28，速動比率爲約0.19，短期償債壓力巨大。

脣亡齒寒，集團在去年5月份爆出債務逾期後，新華聯文旅的狀況也不好過。

截至2021年4月28日，新華聯到期未償還的借款本金約爲16.13億元，部分仍未簽訂相關的展期協議。以至於公司全資子公司湖南新華聯建設因債務逾期被強制執行拍賣參股的長沙銀行股份。

流動性危機最容易形成連鎖反應，近日新華聯文旅公告中信銀行因公司下屬銀川新華聯債務逾期，訴至銀川中級人民法院，並要求新華聯立即償還本應2028到期的債務3.5億元。

更加糟糕的是，出去新華聯控股持公司股份被全部凍結外，由於債務糾紛，新華聯自身也存在新增資產被查封、凍結的情況，具體如下：

項目旗下的資產，尤其是存貨資產，被凍結後更是壓小了新華聯的自身轉圜的空間。

新華聯控股因涉足諸多協同性並不強的重資產領域，且包括房地產文旅板塊在內的各業務發展的並不理想，新增現金流的能力均面臨較大考驗。高槓杆率遊戲能玩下去的根本是業務也是高盈利，否則一有風吹草動就必然面臨流動性危機。

集團公司給予的流動性支持沒有了，新華聯文旅的債務危機只能依靠自己，而其自身因爲近年來持續砸錢文旅業務，固定資產自2014年的4.12億，5年間就飆升至2019年的120.84億元，增長了近30倍，債務也水漲船高。而應收則僅僅從35億升高至70.84億元。

事實上，新華聯早在幾年前就開始意識到流動性緊張的問題。在2018年公司就與華融、信達等資產管理公司籌劃債務緊張解決方案。

從公司的現金流也能看出來，公司基本不怎麼拿地，儘量保證經營現金流爲淨流入。籌資現金流從2017年就開始了持續流出，顯示公司在持續償還此前幾年猛增的債務。而讓新華聯雪上加霜的是，在2018面公司就面臨債務緊張的時候，公司的投資活動現金流仍然在淨流出，疊加2020年疫情則成了壓垮新華聯這艘大船的最後一根稻草，儘管2020的投資現金流支出僅有2.32億元，基本停止了，但爲時已晚。

目前看，新華聯或許只能通過變賣資產纔有可能渡過難關。