原標題：本輪房地產市場整治的四個不同

陳月芹/文 7月23日，一份《關於持續整治規範房地產市場秩序的通知》（下稱“55號文”）印發，一張涉及8個部委的調控網就此鋪開，這是一篇將歷時3年，劍指房地產領域違法違規行爲的檄文。

發佈前一天，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正在一個電話會議上，強調要進一步做好房地產市場調控工作，他強調：“要持續規範房地產市場秩序，切實管好中介等市場機構，堅決查處市場亂象。”

55號文不僅是針對開發商，還有住房租賃機構、物業服務企業、中介等，其殺傷力或許遠比目前市場上的解讀還要廣泛、深遠。

細細讀文件，能發現本輪整治房地產市場秩序行動，有四點不同。

一

一是，房地產市場秩序涵蓋的範圍不同。

這是第一次部委層面發文同時對房地產相關的多板塊進行整治。以往說到樓市調控的對象，首當其衝的是開發商和中介。房地產開發和房產交易向來是重點整治領域，但這一次，住房租賃、物業服務也被囊括進來。

對開發商而言，從前期拿地、開發建設、買賣交易，到定期交付、建造品質覈驗，再到物業管理服務，調控觸角伸向更遠、更深、更細處；購房者買房，從貸款資金來源，到是否接收到虛假廣告宣傳，再到交易稅費，甚至是租房端，只要與“房”相關，都在監管範疇之內。

二

第二個不同是，此輪整治着力點更側重於老百姓關心的買房安家揪心事。

首先是房地塊開發環節，這次主要盯緊了房子的交付，比如交付是否如期、建造質量和配套標準如何。

這裏不得不提一個背景，近4年時間裏，住建部層面密集調控、因城施策的力度，讓整個房地產行業逐漸接受一個現實：中國大規模的房地產開發時代被畫上句號，從前攻城略地衝規模，等待城鎮化紅利帶來房價上漲的“躺贏”年代，已經遠去了。

當新建住房面積增幅趨於平緩，住房基本供需平衡；當房價不再徑直上揚，生產房子的人開始被市場教育，必須得沉下心來做產品。

怎麼解決滲漏、開裂、空鼓這住宅質量上的三大通病？要知道，從根源上看，住宅質量牽涉開發企業、生產者施工企業、設計單位、監理單位等複雜關係，基於此，政策制定者更多考慮的是，怎麼保證通過經濟合約來約束相關各方的行爲。

北京模式應運而生。北京是全國首個將住宅品質寫進土地出讓合同裏的城市，它不僅在競地環節把房價和地價鎖定，還要開發商承諾住宅品質，比如節能環保低碳、一二三星綠色住宅、裝配式等，防止企業在無上限的地價競爭中折損房屋品質。誰也不能再把高地價、房屋限價作爲質量問題的藉口。

除了交付時間和質量，55號文還要求，光建一棟棟高樓不行，開發商得按完整居住社區建設標準，建設配套設施。每個社區內要有基本公共服務設施、便民商業、市政配套、公共活動空間，步行5-10分鐘到達幼兒園、老年服務站等。

其次是房屋買賣環節。55號文裏，監管部門用了155字點出了多個違規行爲，全都是約束賣方市場中頻發的亂象，比如捂盤惜售，囤積房源；協助購房者套取經營貸濫加槓桿，避稅，收茶水費，捆綁車位銷售、變相漲價等。幾乎交易環節能遇到的“貓膩”，都被點名。

住房租賃環節的整頓側重於規範租賃企業的資格，以及“高進低出”“長收短付”模式等，主要目的是防止長租企業暴雷，讓年輕人租好房。

除了市場化租賃房源，僅7月以來，國務院、住建部等多部門也推出多個利好長租房的政策。7月20日國務院辦公廳發文強調要“盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”，增加保障房和共有產權房供給，規範發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔；一週後減稅政策正式出臺。長租房面臨的土地成本、稅費負擔等障礙正逐步得到緩解。

買房後，下一步就到了物業服務。物業服務是整頓房地產市場秩序行動的新面孔。這個與數以億計的人們生活息息相關的領域，逐漸接受監管部門數把戒尺的丈量。比如公區收益使用情況、物業費收費標準、退出機制等。

物業應提供質價相符的服務，那麼，每一項服務怎麼計費呢？北京在7月27日率先公佈了住宅小區裏的計算公式，即物業服務成本價格=年度物業服務成本總額/專有部分面積總和/月數。人工、專項服務、安全生產管理、能源消耗、物料消耗、辦公費用等都做了明確的規定。

55號文出臺後，或疊加整體大盤情緒，過於敏感的投資者看到了教育股的“烽火狼煙”，物業股連續三日暴跌，有觀點擔心物業行業可能遭遇扼喉式監管。

其實不然。政策對物業服務行業的支持力度沒有變，55號文更多是對市場亂象進行規範，“有序”“有標準”是主要目的。年初十部門發文也明確給物業企業指了方向，物業要和生活服務相結合，嘗試養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域。

智慧社區、智慧物業也是政策支持的風口。要通過信息化改造，提升物業行業的服務效率問題，提升物業服務的便捷性。

三

第三點不同，是本輪整治給出了明確的時間表，力爭用3年左右時間，實現房地產秩序明顯好轉。

8部門內部設置了評價考覈機制，省級住建部門每季度向住建部彙報進展、典型案例和經驗做法，後者每半年對各城市整治情況進行通報。整治得力的城市予以表揚，否則將進行約談問責。

從房地聯動，到“人地錢房”聯動，8個部門拉起了一張網。

住建部無疑起牽頭作用，負責組織實施整治；公安部查處非法集資，自然資源部查處未拿證先開工，市監局查處虛假廣告，稅務局查處非法避稅，金融部門查處信貸資金違規流入房地產，網信部門查處網絡虛假信息等等。

發改委還有一個重要的工作，就是彙總房地產領域違法違規信息，納入全國信用信息共享平臺，實施失信聯合懲戒。

如同55號文中所寫：8部委要“充分運用法治思維和法治方式”，科學謀劃。監管部門希望，制定出可供遵守的規範，目的是讓房地產市場有序健康發展，讓老百姓安心安家。

據多方瞭解，在十四五期間，有關部門正探索建立一個信用監管平臺，無論是開發、交易、租賃、物業服務等企業信息統統錄入系統中，查處違法違規行爲，視危害程度嚴重性扣分。

由於全國範圍內開發企業、物業企業和中介機構、租賃企業多達近百萬家，監管難度非常大。未來，每個城市可能會成立自己的住房交易管理服務平臺。

如有違規，無論是開發商、中介、租賃企業、物業公司、金融機構，甚至是自媒體，可能會面臨約談、停業整頓等處罰。對有重大風險的企業，例如逾期不能償還債務、大規模延期交房、負面輿情較多等，將面臨重點監管。

四

第四點不同在於，本輪整治是持續、動態的，目的是要形成制度化常態化整治機制。

除了上述整治重點，住建部還將牽頭全面排查問題線索。各城市要對房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務等領域進行全面排查，形成整治問題清單。還特別提到，對實名舉報的案件要認真核實、逐件處理。

對照7月22日韓正的講話，能看出，管好中介的重要性被提到了前所未有的高度。

隨着住房交易結構變化，北上廣深等城市的二手房成交活躍度已經遠遠超過了新房，中介也已超出了原來傳統意義上的中介，變成了市場的一個重要參與力量。機構統計的數據顯示，上半年北京二手房成交超過11萬套，佔總成交套數的7成以上。

中介費向誰收，如何收才合理，成爲了近期熱點。中介原是一個提供居間服務的機構，成交一套房的佣金約2-3個點。收費標準也許變化不大，但交易標的金額呈倍速增長。打個比方，按照10年前的房價，成交一套100萬元的房子，2個點的中介費是2萬元；但在如今北上廣深動輒千萬起的單套住房而言，同樣的中介服務收傭20萬元-30萬元不等。中介費或是未來有關部門出售規範的方向。