原標題：建立長效機制 房地產金融管控將成調控重點

來源：中國消費報

作者：孫蔚

近期，央行、住建部就房地產金融管控密集發聲，業內人士預計，後續政策將繼續收緊。

持續完善管理長效機制

住建部房地產市場監管司司長張其光表示，下一步住建部將嚴格房地產企業“三線四檔”融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理，堅決查處經營貸、消費貸、信用貸違規用於購房。要加快完善“穩地價”工作機制，優化土地競拍規則，建立有效的企業購地資金審查制度。

中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾指出，爲增強房地產企業融資的市場化、規則化、透明度，央行、住建部去年8月出臺了重點房地產企業資金監測和融資管理的“三線四檔”規則。經過一年時間，試點企業資產負債率、淨負債率、現金短債比三項核心經營財務指標明顯改善，負債規模穩步下降，經營融資行爲更加審慎自律，整體經營趨於穩健。

同時，央行還對銀行業金融機構制定了房地產貸款集中度管理制度。政策實施以來，銀行業金融機構房地產貸款、個人住房貸款集中度穩步降低，整個房地產貸款的佔比下降0.6%，其中個人住房貸款的佔比下降了0.2%。

鄒瀾表示，下一步，央行將繼續圍繞穩地價、穩房價、穩預期目標，持續完善房地產金融管理長效機制；將堅持“房住不炒”的定位，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。

房企紛紛調整優化財務結構

房地產行業對資金的依賴度較高，一旦融資監管收緊，房企會受到很大影響。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《中國消費者報》記者，“三線四檔”中“三道紅線”是指剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍。按照踩線情況，房地產企業被分爲“紅、橙、黃、綠”四檔。

自“三線四檔”公佈以來，房企紛紛對自身財務結構進行調整優化。根據貝殼研究院統計，2020年100家上市房企中40%的房企實現成功降檔；綠檔房企數量達到29家，較2019年的12家增長過半。

央行數據顯示，截至6月末，人民幣房地產貸款增速比上年末回落了2.2個百分點，其中個人住房貸款增速比上年末回落了1.6個百分點。

貝殼研究院高級分析師潘浩對《中國消費者報》記者表示，“三線四檔”對整個房地產行業意義重大，試行一年時間房企降負債超預期。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析表示，去年下半年以來，部分地區樓市火爆，原因並不在調控政策鬆綁，而正是金融端“沒管住、沒管好”。近期，隨着銀行打擊經營貸、消費貸，開展資金穿透式監管，樓市迅速降溫。“深圳就是明顯的例子。”李宇嘉說。

下半年促銷力度或加大

對於下半年房地產市場的走勢，中指研究院企業研究副總監劉水認爲，融資環境持續收緊，渠道限制越來越多，開發商資金鍊將會持續偏緊。在這種大趨勢下，保障現金流充裕是重要任務。

在劉水看來，保證現金流，一是加大促銷，加快銷售回款；二是謹慎拿地，放緩拿地節奏；三是開拓新的融資渠道，比如綠色債券融資。

“融資趨緊的大背景下，各房企要積極拓寬融資渠道，把握融資窗口，加強融資合作。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄對《中國消費者報》記者表示，下半年預計各房企拿地節奏會放緩，同時加大營銷力度，加速銷售回款。“目前房企最常見保證現金流的方式就是加強銷售回款率，這種‘開源’的方式較爲積極，同時也會採用減少拿地、調整新開工節奏，項目減配、降低管理、銷售費用等‘節流’的方式。”他表示。

許小樂則認爲，房企在拿地前要充分進行拿地成本與收益測算評估，優化住宅方案設計併合理定價，避免因過高的土地溢價擠佔用於產品質量建設的成本。