兴业证券发布研究报告称,维持华润置地(01109)“买入”评级,预计2021/22年的营收为2165/2540亿元,同比增长20.6%/17.3%。核心净利润为266/302亿元,同比增长10.3%/13.4%,目标价48港元,对应2021/22年PE为11/10倍,当前股息收益率为5.3%。

兴业证券主要观点如下:

公司上半年销售快速增长,截至H1销售完成度过半,高于行业平均水平。拿地方面公司适度审慎补充土地储备,该行认为整体土储可保障约3年开发销售。投资物业方面恢复十分迅速,H1租金同比增长达到68%,较2019年增长也达到48%。公司财务状况稳健(持续位于绿档),融资成本(2020A4.08%)具备显著优势。

H1销售目标完成度已过半:

据公司公告,6月单月公司实现销售金额和面积387亿元和242万平米,同比增长22%和36%。截至6月公司的累计销售金额和面积为1648亿元和963万平米,同比增长49%和52%,较2019年增长39%和54%。截至6月的累计销售均价为17533元/平米,同比下降2%。H1销售完成度达到53%,全年目标达成是大概率事件。上半年销售金额按区域分布,华北、华东、华南、华西、东北、华中、深圳大区分别占23%、21%、14%、10%、9%、8%、16%。

审慎补充土储,综合体拿地能力突出:

2021H1公司共计新增33个土地项目,新增土地储备GFA为831万平米,权益GFA为711万平米,对应权益比例为86%,维持较高水平。H1新增土地款为915亿元,占销售金额比例为29%,维持在监管要求的合理范围内。H1平均拿地成本为11019元/平米,较2020A平均拿地成本增长19%。公司的综合体拿地能力突出,上半年公司成功获取多个大型综合体项目,如杭州未来科技城(68万GFA,112亿地价)、南京中央商务区项目(75万GFA,71亿地价),都位于城市核心地段或政策导向的具备发展潜力的新区。

保持核心城市补货力度:

从H1拿地的结构上来看,区域分布上,华北、华东、华南拿地较多;城市分布上,仍以核心城市拿地为主,一线、二线和强三线城市的土地款项占比达到86%;时间分布上,集中供地为主的Q2拿地土地款项占比为66%。

租金收入保持强劲增长:

6月单月公司实现租金收入14.7亿元,同比增长36%。截至6月的累计租金收入为86亿元,同比增长68%,较2019年增长48%。公司2021年预计将开业10个购物中心,截至年末的在营购物中心数量将达到55个,按每年10-15个商场新开业速度计算,到十四五结束,公司的在营购物中心将达到100个。该行预计公司2021-2023年的租金收入(含酒店)为158/180/205亿元,同比增长23%/14%/14%。

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