原標題：【深度】房地產進入了史上最嚴監管時代

記者|黃昱

調控風暴下的房地產行業正經歷一場信心危機。

7月27日，中誠信國際將中國房地產行業展望由穩定調整爲負面，理由是近兩年中國房地產市場持續處於較爲嚴格的監管環境中，房企銷售回款、盈利空間以及融資等方面受到不同程度的負面影響，下半年商品房銷售將較上半年有所放緩，且房地產金融監管力度將持續強化。

“中誠信國際的展望調整隻是對當前房地產行業現狀所作出的結論，並沒有太多增量信息，對地產行業的負面影響並不會很大。但疊加近期從中央到地方層面不斷釋放的調控加碼信號，當前房地產行業的整體情緒確實不太好。”一位地產證券分析人士對界面新聞表示。

從去年下半年出臺的“三條紅線”，到去年底提出的“貸款集中度管理”，再到今年初“集中供地”政策落地，中央對房地產行業全局性的管控政策體系正在逐漸補全，房地產行業的土地紅利、金融紅利時代已經過去，正進入史上最嚴監管時代。

中指研究院指數事業部分析師毛大鵬對界面新聞指出：“2016年中央首次提出‘房地產長效機制’，此後每年定調均有所提及，從加快建立到設計構建，從穩妥實施到年內提出的全面落實，房地產長效機制進入新階段。”

據中指院不完全統計，2021年上半年月均出臺房地產緊縮政策明顯超過前兩年月均水平，30餘熱點城市累計調控次數超百次，調控更加頻繁、手段更加全面，嚴查資金違規流入房地產市場、建立房地聯動機制、增強二手房市場調控力度等內容均有涉及。

金融管控趨嚴

7月22日-23日，中央層面從國務院到住建部、央行等紛紛針對房地產調控發聲，在重申“房住不炒”以及地方主體責任基礎上，進一步強調了金融管控以及土拍政策環節在房地產調控中需發揮作用。

中共中央政治局常委、國務院副總理韓正在7月22日《加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作的電視電話會議》中，重申“不將房地產作爲短期刺激經濟的手段”。

“不將房地產作爲短期刺激經濟的手段”於2019年7月30日的中央政治局會議中首次提出，這一基調被認爲是中央層面對房地產調控政策力度最嚴厲、態度最鮮明的措辭之一。

自那之後，“不將房地產作爲短期刺激經濟的手段”在多次中央層面的會議上被反覆提及，直接打破了部分房企期待調控口子打開的幻想。

房地產金融已經成爲調控的關鍵，韓正提出，要嚴格房地產企業“三線四檔”融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理。

在“三線四檔”的融資管理政策背景下，多家高槓杆房企暴雷，評級遭到下調，降槓桿已經成爲不少房企的當務之急。貝殼研究院統計數據顯示，2020年100家上市房企中有40%房企實現降檔；綠檔房企數量達到29家，較2019年的12家增長141.7%。

“三線四檔”的融資管理規則也在持續完善中。針對今年以來接連被曝光的房企利用經營性負債商票進行融資的情況，今年7月初，房企商票亦被納入監管範圍內，據財聯社報道，未來還可能會計入“三道紅線”指標中。

中指研究院指出，上半年多家房企出現實質性違約，高負債帶來的風險逐漸暴露，高槓杆率的企業很難繼續借助再融資維持資金流動性。商票、ABS逐漸被納入監管範圍，藉助無息負債補充資金的能力也面臨控制。

華西證券分析師由子沛表示，此次央行將商票數據納入監控範圍，體現了監管防患於未然的一貫思路，在風險積累之前予以控制，政策的目的也依舊是防範風險而非製造風險。

“這一政策對地產行業利大於弊，將促使房企更多通過抓營銷、促回款、降負債等方式改善現金流，同時積極審視內部的融資渠道，對於有潛在風險的融資工具積極自查、叫停，使得融資更加規範化，風險更加透明化。”

除了“三道紅線”外，去年底發佈的金融機構房地產貸款集中度管理制度也是房地產長效機制的重要組成部分，是金融宏觀審慎政策框架的重要內容。

7月22日，央行指出，政策實施半年多來，銀行業金融機構房地產貸款、個人住房貸款集中度穩步降低，截止2021年6月末，銀行業金融機構房地產貸款、個人住房貸款集中度較去年末分別下降0.6個、0.2個百分點。

同日，住建部表示，下一步還將加強房地產金融管控，完善房企“三線四檔”融資管理規則，落實銀行房地產貸款集中度管理，堅決查處經營貸、消費貸、信用貸違規用於購房。

事實上，銀行房地產貸款集中度管理制度實施以來，不少城市都出現了按揭額度緊張、房貸利率連續上調以及放貸週期延長等現象。6月底以來，廣州、杭州、蘇州、寧波、武漢、合肥、成都等熱點城市的部分銀行暫停二手房貸，甚至將“停貸令”延伸至新房業務上。

克而瑞研究中心認爲，對房地產融資仍持強監管的政策態度下，房地產這塊“壓艙石”並不會因爲年內經濟數據的不佳而被重新啓用，預期房企“融資難”、“融資貴”、樓市“房貸荒”可能還將繼續，再加上債務集中到期壓力，尤爲考驗房企資金的統籌運營能力。

拿地受到嚴控

加強房地產金融監管的同時，土拍政策的調控也是房地產調控的重要方向。韓正在7月22日的會議中還首次提出，要加快完善“穩地價”工作機制，優化土地競拍規則，建立有效的企業購地資金審查制度。

“集中供地”政策是今年土地市場最大的變革。爲保障充足的土地供應，降低土地市場熱度，今年2月，國家自然資源部發布住宅用地分類調控文件，要求北上廣深、南京、武漢等22個重點城市住宅用地實現“兩集中”。

但從首批集中供地的結果來看，政策收效甚微。截至6月底，首批集中供地落幕，大部分土地市場的火熱並沒有得到抑制，資金實力雄厚的全國性房企及本地國企依然拿地兇猛，地產開發的利潤空間也再次被壓縮。

華泰證券分析師指出，局部土地市場高熱不利於穩房價預期的形成，這是本輪監管層對土拍政策予以關注的主要原因。

住建部提出着力建立房地聯動機制，推廣北京市的做法，限房價、控地價、提品質，建立購地企業資格審查制度，建立購地資金審查和清退機制。

億翰智庫認爲，建立房地聯動機制這一舉措或是針對集中供地政策出現的土地市場過熱問題提出的解決措施，預計後續購地資金將更加依賴自有資金，房企後續拿地前融、特別是競拍保證金融資的操作難度或將進一步加大。

土拍規則是影響集中供地成效的重要因素。作爲“學習樣本”的北京，因在土拍中採用“限地價、控房價、競配建、競設計方案”的規則，首批集中供地調控到位，30宗宅地平均溢價率約爲6%，較2020年下降9個百分點。

在克而瑞研究中心看來，雙集中供地城市名單有望進一步擴容，且更多城市或將參照北京出臺集中供地細則。

具體而言，主要有五大優化方向：1、加強購地資格及資金審查，未來將進一步規範購地資金來源，壓縮“前融”空間，引導房企去槓桿；2、嚴控土拍溢價率上限，如北京不超過15%；3、限“馬甲”違規拿地；4、房地聯動限價趨嚴；5競品質成方向。

除了要求優化土拍規則外，房企拿地也將正式進入“限購”的時代。

據財聯社近期報道，被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%，這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收併購方式獲地的支出。

有業內人士指出，拿地佔銷售40%，指的是佔權益銷售金額的比例，規避了全口徑合作開發的統計貓膩，相對數據更準確。

拿地佔銷售不超40%的規定其實早在去年8月“三道紅線”政策發佈時就有提及，只不過針對的是首批12家試點房企，若是拿地金額佔比超過40%， 將會被逐層穿透說明購地資金來源、相關銀行賬戶信息、支付憑證等。

40%的購地紅線再次被提及，以及擴大試點範圍，可以看做是對“穩地價”再次打補丁。克而瑞研究中心認爲，在投資端的全面約束，將加速房企降槓桿的進程，也會對接下來第二、三批集中供地產生巨大影響。

“短期來看，對上半年拿地積極企業影響較大，尤其是部分國企、央企及龍頭房企。但長遠來看，將房企土儲貨值與銷售業績強制性匹配，有利於優質土地資源向頭部房企傾斜，強化房地產行業新格局。”

“有形的手”伸向二手房

在這一輪調控中，地方政府主體責任也在不斷被強調，約談房價上漲過快城市已經成爲2021年房地產調控的一個最重要手段。

7月22日韓正出席的會議中，廣州、福州、北京、長沙等四個城市住建部負責人作了發言。很顯然，北京、長沙是來傳授經驗的，而廣州、福州則屬於因爲市場過熱而被約談。

同日，住建部房地產市場監管司司長張其光表示，要會同有關部門，進一步落實城市政府主體責任，強化省級政府的監督指導責任，對調控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責。

一週後，住建部副部長倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州等5個房價上漲明顯的城市政府負責人，要求針對上半年房地產市場出現的新情況、新問題，加大調控和監管力度，促進房地產市場平穩健康發展。

據界面新聞不完全統計，包括上述5城在內，今年住建部一共約談了廣州、合肥、寧波、東莞、南通、上海、深圳、北京、杭州、無錫、南昌、成都、西安等18個城市，不僅覆蓋一二線，三四線城市也進入約談名單。

以“控房價”爲錨點，上海在7月23日再次給限購政策打補丁，加強贈與管理，贈與住房自轉移登記日起5年內仍計入贈與人擁有住房套數，且受贈人符合上海限購要求。

7月26日，無錫市則發佈通知稱，無錫市房地產市場管理和監測中心在調查分析基礎上，形成本市二手住房成交參考價格。

無錫只是對二手房價格進行管控的諸多城市之一，自今年2月深圳率先出臺二手房成交參考價格機制後，已有多個熱點城市陸續跟進，包括東莞、寧波、成都、西安、紹興等。

從政策內容來看，一方面是發佈全部或重點小區二手房參考價格，另一方面要求相關機構將其作爲參考依據，包括房地產經紀平臺應下架高於指導價房源，銀行或公積金中心將其作爲房貸發放的依據等。

在今年的樓市調控中，“二手房指導價”成爲新的調控利器，尤其對於亟需進一步調控的熱點城市來說。

過去限價政策往往針對的是新房，二手房市場的調控政策相對欠缺。平安證券分析師楊侃稱，傳統調控“治標不治本”，新房限價導致“一二手倒掛”，存在推高新房熱度與社會公平性問題。

億翰智庫也指出，從土地出讓到新房再到二手房，是一個相互關聯，相互影響的整體，要想控制住房價，只針對部分環節的調控容易導致整體失衡，比如只限制新房價格，會導致“一二手倒掛”。

值得注意的是，該政策的重要作用在於變相提高首付，抑制炒房氛圍，如果銀行不按照“二手房指導價”來作爲審批房貸的依據，則該政策的作用更多的在於平緩市場情緒，穩定預期，對二手房的實際市場成交價格的影響較小。

多位業內人士認爲，考慮深圳等實施二手房指導價的城市效果良好，不排除後續在更多熱點城市落地，未來全國房價或呈窄幅波動。