原标题：杭州土拍剧变：现房销售，小开发商出局 | 一财地产日评

土拍规则的复杂性越来越高。

7月30日凌晨，杭州第二批涉宅地块集中挂牌，共计31宗、总起拍价633.8亿元。

同时杭州正式宣布，调整土拍竞价规则，开展“竞品质”试点，要求试点地块实行先核验后销售模式，即现房销售。

此次试点“现房销售”，杭州每个行政区各派出一个代表地块，共计10宗地。流程较为复杂：先提供建设方案、方案通过后开始竞地价、竞得后所建造的楼盘，通过验收后才能进行现房销售。

2016年、2017年土拍非常火热时，杭州短暂实行过溢价率过高就转为现房销售的制度，以抑制土拍热度，一共诞生了20个项目。

此外，杭州第二轮集中供地门槛极大抬升。此前杭州土拍门槛几乎是热点城市里最低的，由于实行5000万保证金预勾地制度，就连小型房企也能报名大批地块，现在杭州要改成缴纳地块起始价20%的保证金制度。

另外，此次土拍还有一宗起价93亿元的未来社区地块，保证金高达总价30%，也就是28亿元。

一财点评：针对首轮集中供地出现的问题，杭州第二次挂地的同时打了不少政策补丁。无论是现房销售还是保证金大涨，都会对后续市场产生重要影响。

本月杭州本土房企宋都的“退地”事件，是全国集中供地后的第一例违约，那时候业内就估计杭州将大幅提升保证金门槛，以避免开发商跑路。

由此带来的后果是，小开发商在杭州市场的机会几乎没了。以前能报名五六宗地块的资金，以后可能只能报名一宗。

现房销售地块同样也只有资金储备较多的头部开发商，或者资金成本低的央企、国企有实力持有。

杭州已经是典型的微利市场，众多在杭州抢地的小开发商，看中的其实是安全度以及高流动性，过去拿地8个月后即可开盘，去化速度快，能够快速回笼资金用于下一次周转。而现房销售让这个可能性为零，杭州的利好便不存在了。按24个月后开盘的现房销售推算，开发商的资金成本或将增加5%以上。

杭州上一轮土拍的规则算是对中小开发商最友好的，下半年则注定只能是大房企的竞技场了，土拍有望降温。

对于广大购房刚需来说，消息是利好的，现房销售能够避免收房维权事件发生。

此外，此次土拍还规定取消“竞自持房屋”，改为“竞无偿移交政策性租赁住房”，这意味着杭州政府将持有更多租赁性房屋，利好租房群体。