原標題：一口氣推634億宅地！“賣地大城”杭州要給房企潑冷水，競品質、現房銷售齊上陣

來源：時代週報

斬獲首批集中供地出讓金榜首的杭州，第二輪供計劃地業已出爐。

7月30日，杭州市規劃和自然資源局發佈了2021年第二批住宅用地集中出讓公告。這次集中供地共出讓31宗土地，總出讓面積191.55萬平方米，總出讓建築面積466.02萬平方米，總起拍價633.78億元，將於9月7日、8日正式上線競拍。

在首輪集中供地22城中，杭州是競拍最爲火熱城市的之一。1178.53億元的總出讓金位居全國榜首，在出讓的57宗涉宅土地裏，有40餘宗競拍至封頂價並轉入競報自持比例，部分地塊自持比例高達40%，平均自持比例達16%。近20個板塊創下地價新高，市場熱度持續高漲。

5月14日，在濱江集團2020年度業績網上說明會上，當投資者詢問濱江集團在杭州拍下的幾宗土地淨利潤能有多少時，濱江集團董事長戚金興一句“努力做到1%-2%的淨利潤水平”更是引起軒然大波。一時之間，全行業都在探討低利潤難題。

隨後，杭州更是誕生了集中供地政策出臺以來的首個退地項目。7月20日晚間，宋都股份公告稱，將放棄於今年5月競得的杭州運河新城土地使用權。因退地，宋都股份將損失5000萬的保證金，佔其2020年歸母淨利潤3.52億元的14.2%。

這一系列事件，不僅讓集中供地這一模式遭受質疑，更讓市場對杭州樓市長期“高燒不退”的現象熱議不止。爲進一步實現“穩地價、穩房價、穩預期”的目標，促進房地產市場健康穩定發展，杭州政府在第二輪集中供地中，對競價規則進行了巨大的調整。

此前在杭州，5000萬元的託底保證金就可以幫助房企提前鎖定參拍資格，屬於房企參與資金門檻最低的熱點城市之一。但在新的競拍規則裏，這一規則出現了變化。如今，房企需足額繳納20%競買保證金後方可參與競拍。

這將是一項巨大的改變。此次出讓的31宗土地之中，僅有鐵路北人才租賃地塊、臨安太湖源鎮這兩宗地塊保證金低於5000萬元。最貴的餘杭杭騰未來社區地塊，需要繳納高達27.9億元的保證金。而次高的運河新城地塊，保證金也高達11.2億元。保證金合計高達136.06億元，平均每宗地保證金需4.39億元。

增加了保證金額度，一方面給房企增加了准入門檻。與此同時，也代表着房企退地的成本要高出一大截，變成了房企的“不能承受之重”。

此外，本次集中出讓還調整了溢價率上限和封頂後競拍規則：普通地塊溢價20%封頂，競品質地塊溢價10%封頂；出讓地塊達到上限價格後，由原來的“競自持房屋”改爲“競無償移交政策性租賃住房”。並細化商服用地要求，對住宅用地中規劃允許配建的不超過10%的公建部分，提出集中建設公益性配套公建、沿街佈置配套商業等要求。

然而，最受關注的變化是此次集中出讓首次在十城區推出10宗“競品質”試點地塊。杭州採取一次性公告和線下“競品質”、線上“競地價”兩階段操作方式拍地。同時，本次試點地塊全部實行現房銷售，通過竣工備案等驗收手續並通過政府組織的履約監管覈驗後方可銷售。

競品質的方式並非杭州首創。在首輪集中供地時，北京就曾推出競高標準商品住宅建設方案的規則設計。在房企報價觸及地價最高上限後，土拍將進入競品質階段，投報方案包括綠色建築、裝配式建築、超低能耗建築等內容，評委會根據各項評分確定競得人。此外，成都、西安等地也都有土地出讓“定品質”的要求。

但與北京將競品質放在最後一階段的做法不同，杭州的規則將“競品質”階段前置。在杭州，房企需先報名提交建設方案進行評比，再根據“競品質”階段建設品質模塊得分最高的建設品質標準表，作爲“競地價”階段的報價依據及土地競得後的項目建設、驗收標準。

業內觀點認爲，先競地價再競品質的方式，容易導致高地價。政府限價下微薄的利潤空間將最終使得競品質只能馬馬虎虎收場，購房者喫虧；但順序一換，此類矛盾將得到一定改善，利於房屋品質的提升。

中原地產首席分析師張大偉告訴時代財經，開發商戰略性拿地，放棄追求利潤，拿到地後降配、減配已經成爲第一輪土地市場的共性。整體看，杭州的幾宗地塊開啓現房銷售競爭品質，是北京第一輪土拍政策的升級版。預計從第二輪土地供應開始，更多的城市將開始要求品質，只有給予開發商合理利潤，才能保證未來房源供應的品質。