原標題:誰在“破防”航站樓?

樂居財經徐酒眠發自重慶

南京疫情還在發酵,增加的數字將人再度拉回到年初的緊張感。

7月30日,南京舉行了第10場新冠肺炎疫情防控新聞發佈會,截至7月29日24時,全市累計報告本土確診病例184例,本土無症狀感染者1例。在這場發佈會中,疫情的源頭已確定,正是此前曾議論的“保潔員”感染。

這次發佈會中,提到了保潔員工的防護不規範,國內、國際航線同時參與的問題,對其背後所屬的物業公司沒有具體點名。

在防控疫情常態化的當下,吞吐量大、流動性強的“國門”機場必須要築牢防線。而在這個過程中,航空物業的責任更重大。

今年1月,民航局在全國民航工作會議上表示,2021年末,頒證運輸機場將達247個。進一步按《民航機場生產統計公報》公佈數據,假設平均每家每年1億元的基礎物管費開支,則航空物管市場規模共約250億元。

如此巨大的市場,也吸引了越來越多物企。這條細分賽道,入局者在不斷增多。據樂居財經統計,目前涉足機場物業的物企至少有8家。

招投標爲主

小而散,是航空物業市場的現狀。

航空項目通常是大型的綜合體。人流大,服務項目繁多,無論是保潔、保安,還是設施維護等,對物業服務企業的規模、經驗和管理效能都有較高的要求。目前僅有所涉及的幾家物管公司所佔市場份額,均較小且較爲分散。

儘管市場規模巨大,但要切入這條細分賽道並不容易。除了近期以收購強勢介入的萬物雲和碧桂園服務外,在此之前涉獵的僅有新大正、保利物業、招商積餘、明喆物業、魯商服務、潤華物業等幾家。

以此來看,較早入局者中多爲國企背景公司。在數量上,目前上市物企與非上市物企雖平分秋色,但魯商服務與潤華物業已在港交所遞表排隊了;在定位上,明喆物業,新大正、招商積餘、潤華物業原本就深耕非住宅領域,但原本做住宅的保利物業、碧桂園服務、萬物雲,在近兩年中也加入了進來。

與其他領域相比,航空物業規模龐大、業態複雜,服務範圍通常包括停機坪、停車場、候機樓、機務樓、公交車站、空勤公寓等。因此,許多機場傾向於通過招投標的方式,將各個不同的業務分包給不同的公司。

招投標之外,參股也正在成爲手握龐大資金的頭部房企入局的方式。比如,近期萬物雲斥資782.05萬元收購了深圳機場物業服務有限公司(簡稱“深圳機場物業”)61%股份,以及碧桂園服務拿下海口新華正達空港服務有限公司(簡稱“新華正達”)70%股權。

但以收購參股新華正達,並不是碧桂園服務介入機場物業的唯一方式。李長江表示,“前段時間碧桂園服務也簽下了拉薩貢嘎機場、北京大興機場南方航空的物業服務業務。”

事實上,碧桂園服務首次進入空港服務領域可以追溯到三年前,當時既不是通過招投標,也不是通過參股。

2018年5月,碧桂園服務曾與奧凱航空簽約《全國物業管理戰略合作協議》。彼時,雙方約定將有序推進針對奧凱航空下屬的全國各地航空基地、空勤公寓等物業服務的業務合作。

航空物業成“香餑餑”?

從部分佈局機場物業的物企披露的中標結果來看,標的項目的訂單大多數也都是動則在千萬級上下。

近兩年,物管行業迅猛發展,從社區走向城市的步伐也更加大膽。拓展非住宅領域,囊括學校物業、醫院物業、公共交通、航空物業的城市公建類物業服務項目,正在成爲各大物企搶佔的新藍海。

深究其因,簡而言之就是企業本能的逐利性。比起住宅物業,非住宅領域具有高儲備、高增長,業務可延展空間廣闊,更易提價、收繳率高等特點。

據樂居財經統計,2020年公佈基礎物業管理服務毛利率情況的有29家港股物企,平均毛利率約23.64%,較2019年平均增長2.4個百分點。而多種經營毛利率均值維持高位,且在2020年突破40%,達40.04%。

具體到航空物業來看,或許可以從新大正的業務中作爲參考。新大正在2016年完成股改、成立集團後,承接了重慶江北國際機場物業,此後在這條賽道上一路並進。2019年,新大正進行業務結構調整,航空物業、辦公物業從原有的公共物業拆分獨立。到2020年,新大正實現營業收入13.18億元,航空物業的營收佔比達12.5%。

據2020年財報披露,其主營航空管理服務的子公司爲重慶新大正航空科技有限公司,2020年營收67.92萬元,營業利潤6.54萬元,以此計算航空管理服務的毛利率約爲9.63%。

但是,航空物業除了管理服務之外,保潔、安保等也是重要的業務。因此單看新大正航空的營收利潤比,並不能概括其航空物業的盈利情況。

據悉,新大正爲重慶江北機場提供物業服務平均每年合同金額規模達到5964.6萬元,而其向北京大興機場、杭州蕭山機場、昆明國際機場提供物業服務平均每年合同金額分別爲3067萬元、489萬元、966萬元。

今年上半年,新大正先後聘任了中航物業多位高管,並持續發力航空領域,新中標了深圳寶安國際機場、南通興東國際機場、長沙黃花國際機場、溫州龍灣國際機場等4個機場,並開發了安保服務、行李打包等多項業務。截至目前,其進入了20個機場。

而非住宅類物業項目的毛利率普遍高於住宅物業。以新大正爲例,其2020年的住宅物業毛利率約爲17%,而公共物業毛利率則達到了21%。

克而瑞統計數據顯示,2021年上半年物企公建項目拓展增速最快,期內共有106家企業有公建項目的拓展,獲取超過10個項目以上的企業16家。其中,雅生活集團、招商積餘、新大正、明喆物業、綠城服務、碧桂園服務獲項目超20個。

健康、醫療、商管、城市環衛、寫字樓等非住宅領域的觸角正在不斷延伸。  

事實上,非住宅領域的差異化經營在形成各大物企“特色標籤”的同時,也在成爲中小型物企衝刺資本市場的突圍之路。根據樂居財經統計,有12家物企在上市之初或之後,就已切入到不同的細分賽道,健康、醫療、商管、城市環衛、寫字樓等非住宅領域的觸角正在不斷延伸。

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